Loi Malraux, Monuments Historiques ou Déficit Foncier : quelle stratégie de défiscalisation choisir en 2018 ?

Année blanche 2018 : rappel du mécanisme CIMR

• Revenus courants 2018 : neutralisés par le Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement (CIMR).
• Revenus exceptionnels 2018 : taxés au taux moyen (dividendes réintégrés au barème, plus-values option barème, etc.).

Loi Malraux 2018 : réduction d’impôt jusqu’à 30 %

• Réduction d’impôt : 22 % (SPR à sauvegarder) ou 30 % (QAD – secteur patrimonial remarquable), plafonnée 400 000 € travaux sur 4 ans.
• Report : excédent sur 3 ans (soit 7 ans au total).
• Loyers : location nue 9 ans, pas de plafonnement de niches fiscales.
• CIMR 2018 : réduction Malraux imputée en totalité, remboursée sept. 2019.

Conseil Malraux : pour une TMI ≥ 30 %, la loi Malraux est un outil très efficace de défiscalisation qui permet de payer immédiatement moins d’impôts en devenant propriétaire d’un bien situé dans un site patrimonial remarquable et protégé, en règle générale au cœur des villes. La loi est à utiliser sans restriction dès 2018.

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Monuments Historiques 2018 : déduction intégrale des travaux

• Déduction fiscale MH : 100 % des travaux sur revenu global + revenus fonciers, sans plafond ni niches fiscales.
• Conditions : détention 15 ans, location nue 3 ans, travaux encadrés DRAC.
• Impact année blanche : intéressant si revenus exceptionnels ≥ 50 % des revenus totaux 2018, sinon privilégier signature acte début 2019.

Conseil Monuments Historiques : L’intérêt d’une opération sous le régime Monument Historique, nous semble pertinent en 2018 uniquement pour des revenus exceptionnels représentants au minimum 50% des revenus totaux. Si ce n’est pas le cas, nous vous conseillons de vous préparer au second semestre 2018 pour être prêt à acter dès le 1er janvier 2019 et devenir propriétaire d’un bien exceptionnel du Patrimoine Historique National qui conservera les avantages liés à son statut pendant toute la durée de détention et au moment de sa revente ou de sa transmission.

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Déficit Foncier 2018 : l’effet d’aubaine CIMR

• Travaux déductibles : 100 % sur revenus fonciers, puis 10 700 € sur revenu global.
• Bonus année blanche : 100 % des travaux payés en 2018 + 50 % ré-imputables en 2019 (dispositif anti-abus).
• Optimisation : prévoir travaux ≥ 2 × revenus fonciers + 21 400 € pour neutraliser IR + CSG et créer un report sur 10 ans.

Conseil Déficit Foncier : Pour profiter au maximum de « l’effet d’aubaine », nous vous conseillons d’utiliser un montant de travaux en 2018 d’au minimum 2 x revenus fonciers + 21 400€. Et dans la mesure du possible, ne pas utiliser de montant de travaux en 2019 en décalant les travaux restants sur les années suivantes. Cette optimisation vous permettra de réduire votre impôt sur les revenus fonciers voire de les neutraliser, de réduire votre assiette globale et surtout de créer du déficit reportable pour les années suivantes.

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Comparatif rapide des dispositifs 2018

Conclusion : quel dispositif choisir en 2018 ?

• Loi Malraux 2018 : à privilégier sans restriction pour forte TMI et patrimoine urbain premium.
• Monuments Historiques 2018 : pertinent uniquement si vous déclarez des revenus exceptionnels massifs ; sinon préparons la signature 2019.
• Déficit foncier 2018 : l’arme idéale pour gommer revenus fonciers + créer un report déductible 10 ans grâce à l’effet d’aubaine CIMR.