Statut du bailleur privé : ce que le vote du 15 janvier change pour l’investissement locatif en 2026

Après plusieurs années de durcissement réglementaire, de fin progressive du dispositif Pinel et de recul marqué de l’investissement locatif privé, le législateur tente de rétablir un cadre plus lisible et incitatif.

Le statut du bailleur privé, adopté par l’Assemblée nationale le 15 janvier, s’inscrit dans cette logique : redonner de la visibilité fiscale, encourager la construction et la rénovation, et remettre sur le marché des logements aujourd’hui gelés ou non produits.

Inspirée du rapport parlementaire Cosson-Daubresse, cette réforme ne constitue pas une simple mesure technique, mais une tentative de restructuration durable de la fiscalité locative, très attendue par les professionnels de l’immobilier, à condition qu’elle soit confirmée dans la loi de finances pour 2026.

Un contexte de crise du logement

Depuis plusieurs années, la France fait face à une pénurie croissante de logements locatifs. La production de logements destinés à l’investissement locatif est passée d’environ 75 000 par an avant la crise sanitaire à seulement 15 000 en 2025, selon le député Mickaël Cosson.

Les conséquences sont désormais bien identifiées :

• tensions accrues sur les loyers,
• difficultés d’accès au logement,
• blocages des parcours résidentiels,
• retrait massif des investisseurs privés.

Les organisations professionnelles (FFB, FPI, ANACOFI IMMO, fédérations d’investisseurs, réseaux de conseillers en gestion de patrimoine) alertaient de longue date sur la nécessité de créer un statut du bailleur privé stable, lisible et économiquement cohérent, capable de restaurer la confiance des investisseurs particuliers et de relancer durablement l’offre locative.

Un statut fiscal du bailleur privé nettement plus incitatif

La version votée le 15 janvier est jugée sensiblement plus favorable que celle initialement portée par le gouvernement.

Dans le neuf

Le texte instaure un amortissement fiscal annuel du bien :

• 4 % par an pour une location aux loyers de marché,
• 4,5 % en location intermédiaire,
• 5 % en location sociale,
• 6 % en location très sociale.

Tous les logements neufs sont concernés, y compris les maisons individuelles, ce qui constitue une évolution notable saluée par les acteurs du secteur.

Dans l’ancien

Le régime prévoit :

• 3,5 % d’amortissement annuel,
• sous condition de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition,
• avec des majorations possibles selon la nature de la location (intermédiaire, sociale, très sociale).

Déficit foncier et plafonnements

Autre avancée structurante du statut du bailleur privé :

• imputation du déficit foncier lié à l’amortissement sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an,
• plafond porté à 21 400 € pour les logements faisant l’objet de travaux de rénovation énergétique (dispositif prolongé jusqu’en 2027),
• maintien d’un plafonnement global des avantages fiscaux à 10 000 € par foyer fiscal.

Ces mécanismes permettent, dans de nombreux cas, de neutraliser l’imposition des loyers, tout en conservant une logique économique d’investissement, ce qui explique l’intérêt marqué des investisseurs et des professionnels.

Un impact attendu sur l’offre locative

Selon la Fédération Française du Bâtiment, ce nouveau statut du bailleur privé pourrait permettre la mise sur le marché de 40 000 à 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, contre seulement 4 000 à 5 000 avec la version initialement envisagée.

Pour les professionnels, il s’agit d’un levier clé pour :

• relancer la construction,
• remobiliser l’épargne privée,
• fluidifier le marché locatif,
• atténuer la crise du logement.

Un avenir encore incertain

Malgré son adoption par l’Assemblée nationale (84 voix pour, 22 contre), le dispositif n’est pas encore définitivement applicable.

1. le vote du budget 2026, indispensable pour son entrée en vigueur ;
2. un risque constitutionnel, lié notamment à la date d’application envisagée au 1er janvier 2026.

La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a exprimé des réserves sur le coût budgétaire estimé (environ 5 milliards d’euros) et sur la sécurité juridique du dispositif.

Une victoire politique pour les acteurs du secteur

Malgré ces incertitudes, le vote du 15 janvier est perçu comme une avancée majeure par les professionnels de l’immobilier. Promoteurs, fédérations du bâtiment, investisseurs et conseillers patrimoniaux y voient la reconnaissance du rôle central du bailleur privé dans l’équilibre du marché locatif.

Pour l’ANACOFI IMMO, ce vote constitue une « victoire démocratique » et la reconnaissance de la nécessité de soutenir durablement l’investissement locatif privé.

Le sous-amendement autorisant le cumul avec le dispositif Loc’Avantages renforce encore l’attractivité de la location à loyers modérés.

Ce que le nouveau statut du bailleur privé peut changer pour l’investissement locatif en 2026

Le vote du 15 janvier marque une étape structurante pour l’avenir immédiat de l’immobilier locatif. Très attendu par les professionnels, le statut du bailleur privé pourrait, s’il est confirmé dans la loi de finances pour 2026, devenir le nouveau pilier fiscal de l’investissement immobilier, à l’heure où le dispositif Pinel s’éteint progressivement.

Sa mise en œuvre effective dépend désormais des arbitrages budgétaires et constitutionnels à venir, mais il ouvre déjà une perspective de réconciliation entre fiscalité, rentabilité et utilité sociale du logement.

FAQ – Statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé est-il déjà applicable ?

Non. Bien qu’adopté par l’Assemblée nationale, le dispositif doit encore être intégré à la loi de finances pour 2026 pour entrer en vigueur.

Ce statut remplace-t-il le dispositif Pinel ?

Il n’en est pas le successeur direct, mais il pourrait devenir le principal cadre fiscal de l’investissement locatif après l’extinction progressive du Pinel.

Quels biens sont concernés par le statut du bailleur privé ?

Les logements neufs et anciens sont concernés, sous conditions, avec des règles spécifiques d’amortissement et de travaux à respecter.

Pourquoi le statut du bailleur privé est-il soutenu par les professionnels ?

Les professionnels soutiennent ce statut car il apporte une visibilité fiscale durable, améliore la rentabilité nette des projets et répond directement à la pénurie de logements locatifs, sans dépendre de dispositifs temporaires.