Amortissement Jeanbrun : calcul, taux et plafonds

Le dispositif Jeanbrun permet, sous conditions, de déduire chaque année une fraction du coût d’un logement situé dans un bâtiment collectif, loué nu à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans. Cette déduction intervient dans le calcul des revenus fonciers. Son montant dépend du bien, du niveau de location et des autres investissements concernés du foyer.

Avant de chiffrer l’avantage, vérifiez l’éligibilité de l’opération et ses engagements locatifs dans notre guide de la loi Jeanbrun. Les étapes ci-dessous expliquent ensuite comment calculer l’amortissement et lire son effet fiscal.

Quelle base retenir pour l’amortissement Jeanbrun ?

Dans le neuf : 80 % du prix d’acquisition net de frais

Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, le calcul part du prix d’acquisition net de frais. La valeur du terrain est fixée forfaitairement à 20 % de ce prix et ne peut pas être amortie.

Base amortissable dans le neuf = prix d’acquisition net de frais × 80 %.

Un prix de 300 000 € donne ainsi une base de 240 000 €. Les frais d’acquisition ne viennent pas augmenter cette assiette. Le coût total à financer et la base utilisée pour calculer l’amortissement doivent donc apparaître séparément dans votre dossier.^[1]

Dans l’ancien rénové : intégrer les travaux retenus dans le dispositif

Dans l’ancien éligible, le prix d’acquisition net de frais est majoré, le cas échéant, du montant des travaux retenus. L’exclusion forfaitaire du foncier s’applique à cet ensemble.

Base amortissable dans l’ancien = (prix d’acquisition net de frais + travaux retenus) × 80 %.

Un achat de 200 000 € et 90 000 € de travaux intégralement retenus conduisent donc à une base de 232 000 €. Si vous achetez un logement déjà rénové, les travaux inclus dans son prix ne doivent pas être ajoutés une seconde fois.

L’éligibilité des travaux doit être établie avant d’utiliser cette formule. Le texte vise notamment les opérations produisant un immeuble neuf au sens fiscal, ou les travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères de réhabilitation lourde. Le seul montant d’une facture ne suffit pas à qualifier l’opération.^[1]

Quels taux appliquer selon le logement et le niveau de location ?

Le taux annuel s’applique à la base amortissable, après exclusion du foncier. Il dépend de la catégorie du logement et de son affectation locative.

Le niveau social ou très social suppose de respecter les conditions correspondantes, notamment les plafonds de loyer et de ressources. Vous ne pouvez pas sélectionner le taux le plus élevé indépendamment du bail et du locataire.^[1]

Un amortissement plus élevé doit être comparé à la recette locative obtenue. Notre méthode pour déterminer quel loyer retenir pour un investissement locatif aide à croiser le plafond fiscal, les autres contraintes applicables et le marché.

Comment fonctionne le plafond annuel du foyer ?

La somme des amortissements Jeanbrun déduits pour les logements neufs et anciens est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le plafond peut être porté à :

• 10 000 € lorsque la location sociale représente au moins 50 % des revenus bruts issus des logements bénéficiant de ces amortissements ;
• 12 000 € lorsque la location très sociale représente au moins 50 % de ces revenus bruts.

Il s’agit d’un plafond commun, avec une majoration éventuelle, et non de trois enveloppes à additionner. Le test des 50 % porte sur les revenus bruts des logements concernés, pas sur leur nombre ni sur l’ensemble des revenus du foyer.^[1]

Par exemple, deux appartements neufs de 200 000 € chacun, tous deux loués en secteur intermédiaire, produisent chacun 5 600 € d’amortissement calculé sur une année entière : 200 000 × 80 % × 3,5 %. Le total atteint 11 200 €, mais la déduction annuelle du foyer reste limitée à 8 000 €, sous les hypothèses retenues.

Deux exemples de calcul : neuf et ancien avec travaux

Les deux situations suivantes sont indépendantes. Chacune concerne un contribuable détenant directement un logement éligible, avec une option régulièrement exercée, sur une année complète d’amortissement et sans autre investissement consommant le plafond du foyer.

• Exemple dans le neuf : un appartement acheté 300 000 € net de frais, loué en secteur intermédiaire.
• Exemple dans l’ancien : un appartement acheté 200 000 € net de frais, puis rénové pour 90 000 €, loué en secteur social. Les travaux sont supposés intégralement retenus et les critères de réhabilitation remplis.

Dans le second exemple, le logement social est le seul investissement Jeanbrun du foyer : la condition de proportion de revenus sociaux est donc supposée satisfaite. Le plafond de 10 000 € constitue une limite ; il ne permet pas de déduire davantage que les 8 120 € calculés.

Dans le premier exemple, les 400 € écartés par le plafond ne constituent pas un déficit foncier. Les dispositions de l’article 31 relatives à Jeanbrun ne prévoient pas de report automatique de cet excédent d’amortissement : ne le présentez pas comme une déduction déjà acquise pour l’année suivante.

À quelle date commence l’amortissement ?

Dans le neuf, le point de départ est le premier jour du mois d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Dans l’ancien concerné, il s’agit du premier jour du mois d’achèvement des travaux, ou de l’acquisition si elle intervient après.

La première année doit donc tenir compte du nombre de mois concernés. Un contrat de réservation ou un premier appel de fonds en VEFA ne déclenche pas, à lui seul, l’amortissement. Les tableaux précédents illustrent une année entière et ne doivent pas être repris tels quels pour une livraison en cours d’année.

La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure. L’option s’exerce lors de la déclaration des revenus de l’année de cet achèvement ou de cette acquisition et est irrévocable pour le logement. Le cumul des amortissements reste également limité à la base hors foncier : la déduction ne se poursuit pas sans limite de montant.^[1]

Comment passer de l’amortissement au déficit foncier ?

L’amortissement admis vient diminuer le résultat foncier, avec les autres charges déductibles. Ce n’est qu’après ce calcul qu’un éventuel déficit peut apparaître.

Reprenons le logement neuf et ses 8 000 € d’amortissement. Supposons 12 000 € de loyers annuels encaissés, 3 000 € d’intérêts d’emprunt et 2 000 € d’autres charges déductibles. Le foyer ne perçoit aucun autre revenu foncier et ne dispose d’aucun déficit antérieur.

Dans ce cas, l’amortissement efface d’abord les 7 000 € de résultat foncier positif. Le déficit restant est de 1 000 €. Les intérêts étant inférieurs aux loyers, ce déficit ne provient pas des intérêts d’emprunt. Il peut, sous les conditions applicables et avec un revenu global suffisant, être imputé sur ce dernier.

Le plafond ordinaire d’imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an. La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt et celle dépassant la limite applicable suivent le report sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation sur le revenu global impose notamment de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, en plus du respect de l’engagement Jeanbrun.^[2]

Si le foyer possède d’autres locations nues, leurs résultats doivent être intégrés avant de déterminer le déficit susceptible de réduire le revenu global. Notre guide du déficit foncier présente ces règles d’imputation.

Pourquoi la déduction ne correspond-elle pas à l’économie d’impôt ?

À titre d’illustration, si les 8 000 € de déduction réduisent intégralement des revenus qui auraient été imposés à 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu est de 2 400 €. Ce calcul suppose notamment une imposition suffisante dans cette tranche ; il ne comprend pas l’effet des prélèvements sociaux ni les autres interactions fiscales.

L’amortissement ne correspond pas non plus à une sortie annuelle de trésorerie. Le remboursement du capital emprunté, lui, pèse sur votre budget sans constituer une charge foncière déductible. La méthode de calcul du budget et de l’effort d’épargne permet de rapprocher fiscalité et flux réellement encaissés ou payés.

Pour suivre ces effets dans le temps, notre simulation Jeanbrun sur quinze ans détaille l’évolution du crédit, des déficits et de l’effort d’épargne, avec une comparaison historique du Pinel.

Les travaux amortis peuvent-ils aussi créer un déficit foncier ?

Les mêmes travaux ne peuvent pas être utilisés deux fois. Dans l’ancien relevant de Jeanbrun, les dépenses retenues dans l’amortissement ne sont pas également déductibles comme dépenses de réparation ou d’amélioration.

Le plafond de déficit foncier pouvant atteindre 21 400 € relève de conditions particulières de rénovation énergétique. Il ne constitue pas une enveloppe supplémentaire automatiquement attachée à Jeanbrun. Dans l’exemple de l’ancien, les 90 000 € de travaux intégrés au calcul ne peuvent donc pas servir, une seconde fois, à annoncer un déficit immédiatement déductible.^[1][2]

Existe-t-il un montant d’investissement optimal ?

On peut calculer le prix auquel l’amortissement atteint le plafond annuel. Pour un seul logement neuf loué en secteur intermédiaire, sur une année complète, cela donne :

8 000 € ÷ (80 % × 3,5 %) = environ 285 714 € net de frais.

Ce résultat est un seuil de calcul, pas un prix d’achat conseillé. Il ne renseigne ni sur le loyer réaliste, ni sur les charges, la qualité du logement, le financement ou la revente. Un bien moins cher peut mieux répondre à votre projet ; dépasser ce montant demande d’évaluer l’opération avec un amortissement annuel plafonné.

Le bon choix suppose également de comparer les niveaux de location. L’économie d’impôt supplémentaire obtenue avec un taux plus élevé doit être rapprochée du loyer autorisé et des contraintes correspondantes.

Quel effet de l’amortissement lors de la revente ?

Les amortissements Jeanbrun admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Ils peuvent ainsi augmenter la plus-value brute, avant application des règles et éventuelles exonérations propres à la cession.^[4]

La simulation doit donc couvrir la détention et la sortie. Conservez un suivi des amortissements effectivement déduits et faites établir le calcul de revente avec le notaire. Une vente pendant l’engagement locatif peut également remettre en cause les déductions, sous réserve des exceptions légales.

FAQ – Calcul de l’amortissement Jeanbrun

Peut-on appliquer l’amortissement Jeanbrun au micro-foncier ?

Non. Les logements pour lesquels la déduction Jeanbrun est demandée font partie des exclusions du micro-foncier. Le résultat doit être déterminé au régime réel ; l’amortissement ne s’ajoute pas à l’abattement forfaitaire du micro-foncier.^[3]

Faut-il emprunter pour bénéficier de l’amortissement ?

Le recours au crédit n’est pas une condition de l’amortissement Jeanbrun. Un achat comptant peut en bénéficier si l’opération respecte les critères du dispositif. Le financement modifie les intérêts déductibles et la trésorerie, mais pas le taux d’amortissement applicable au logement.

Peut-on amortir un appartement déjà détenu avant la création du dispositif ?

Pour un logement acquis par l’investisseur, Jeanbrun vise les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sous les autres conditions du texte. La rénovation d’un appartement acquis avant cette période ne suffit pas à faire entrer cet achat dans le dispositif.^[1]

Références :

1. CGI, article 31, I, 1°, i et j — Assiette, taux, plafonds, point de départ, option, conditions de location et traitement des travaux ; Ministère de l’Économie — Dispositif Relance logement, période d’acquisition.

2. DGFiP — Location vide de meubles, calcul du résultat foncier, imputation des déficits, intérêts d’emprunt et maintien de la location.

3. CGI, article 32, 2, c — Exclusion du micro-foncier pour les logements bénéficiant des amortissements Jeanbrun.

4. CGI, article 150 VB, III — Prise en compte des amortissements admis en déduction dans le calcul de la plus-value.