Investir dans l’immobilier à Maurice pour les étrangers : explications, exemples et avis
L'immobilier mauricien accessible aux étrangers : PDS, Ground +2, Smart City, IHS
Investir dans l’immobilier à l’Île Maurice permet aux investisseurs étrangers d’acheter en pleine propriété via des régimes ouverts (PDS, R+2/Ground+2, Smart City, IHS), dans un cadre juridique sécurisé (notaire, enregistrement foncier) et avec une fiscalité lisible (loyers imposés localement, absence d’impôt local sur la plus-value). La convention fiscale France–Maurice évite la double imposition et clarifie les déclarations entre les deux pays. Découvrez dans ce guide complet les investissements concernés, le principe / champ d’application, les avantages fiscaux, un exemple chiffré, les obligations à respecter et notre avis.

Mis à jour le 22 octobre 2025
Par Karine Malatier
5 minutes
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Sommaire
- Investissements concernés : que peut-on acheter sur l’île Maurice en tant qu’étranger ?
- Principe d’un investissement sur l’Île Maurice pour un étranger
- Avantages fiscaux : ce qui fait la différence à Maurice
- Découvrez nos biens à Maurice accessibles aux étrangers
- Exemple d’investissement immobilier à l’Île Maurice (Ground+2)
- Obligations à respecter : le cadre à ne pas négliger
- Notre avis sur l’investissement immobilier à Maurice accessible aux étrangers
Investissements concernés : que peut-on acheter sur l’île Maurice en tant qu’étranger ?
- PDS (Property Development Scheme) : Villas/appartements en résidences avec services ; accès étrangers ; permis de résidence possible à partir de 375 000 USD ; droits d’enregistrement 5 %.
- Ground+2 : Appartements en copropriété dans des immeubles ≥ 2 étages ; seuil légal 6 M MUR ; ticket d’entrée plus accessible (résidence possible si ≥ 375 000 USD).
- Smart City : Quartiers intégrés (logements, écoles, santé, commerces) ; vie de quartier, commodités, potentiel de valorisation ; résidence possible ≥ 375 000 USD.
- IHS (Invest Hotel Scheme) : Produits hôteliers « clés en main » ; revenus mutualisés ; occupation propriétaire encadrée (résidence non systématique).
Principe d’un investissement sur l’Île Maurice pour un étranger
Achat en pleine propriété dans des régimes encadrés par l’EDB, signature chez notaire et enregistrement au Land Registry. En VEFA : échéanciers légaux et garantie financière d’achèvement (GFA), avec garanties 1–2–10.
Ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs étrangers souhaitant une destination claire et sécurisée, avec un usage locatif (annuel ou saisonnier haut de gamme) ou mixte (pied-à-terre + location). Les seuils d’accès (375 000 USD en PDS/Smart City, 6 M MUR en R+2) structurent l’offre et le ticket d’entrée. Pour les profils visant un permis de résidence, le cap des 375 000 USD est déterminant.
Côté fiscalité, Maurice applique une règle simple : 15 % sur les loyers (après charges), 0 % sur la plus-value locale, pas d’IFI local. La convention France–Maurice rattache revenus et plus-values immobiliers à l’État où se situe l’immeuble (Maurice) et neutralise la double imposition côté France selon votre statut de résidence.
Avantages fiscaux : ce qui fait la différence à Maurice
- Loyers — Imposition locale au taux unique de 15 % après charges (gestion, entretien, assurances, intérêts) ; pas de CSG/CRDS.
- Revente — 0 % d’impôt local sur la plus-value immobilière.
- Patrimoine — Pas d’IFI local ; cadre notarial et garanties VEFA qui sécurisent l’acquisition.
Point pratique : pour la location, privilégier un gestionnaire reconnu (baux longue durée / saisonnier premium) et vérifier le règlement de copropriété, les charges et assurances (PNO, multirisque).
Découvrez nos biens à Maurice accessibles aux étrangers
Exemple d’investissement immobilier à l’Île Maurice (Ground+2)
Situation :
Vous achetez un appartement en régime R+2 pour 350 000 €.
Les frais et droits (≈ 5 % + notaire) sont estimés à 20 000 €, soit un coût total d’acquisition de 370 000 €.
Les loyers bruts annuels sont projetés à 30 000 € et les charges (gestion, entretien, assurances, copropriété, intérêts) à 5 000 €.
L’impôt local est de 15 % du revenu net local.
- Prix d’achat (R+2) : 350 000 €
- Frais & droits estimés : 20 000 €
- Coût total d’acquisition : 370 000 €
Description | Calcul / Montant |
---|---|
Coût total d’acquisition | 370 000 € |
Loyers bruts annuels | 30 000 € |
Charges annuelles | 5 000 € |
Revenu net (avant impôt local) | 25 000 € |
Impôt local (15 % de 25 000 €) | 3 750 € |
Revenu net après impôt local | 21 250 € |
Rendement net / coût d’acquisition | 21 250 € ÷ 370 000 € ≈ 5,7 % |
Lecture rapide : net après impôt local ≈ 21 250 €, soit ≈ 5,7 % du coût d’acquisition. Les effets financement, change et la convention côté France ajusteront le net final (à chiffrer en simulation).
Remarques : privilégier un emplacement liquide (Tamarin, Flic-en-Flac, Grand Baie, Smart Cities établies), un gabarit recherché (T2/T3) et une gestion éprouvée pour stabiliser l’occupation et la revente.
Sensibilités : une variation de ±10 % sur les loyers ou de ±0,5 pt sur les charges impacte directement le net ; le timing de revente conditionne le TRI.
Obligations à respecter : le cadre à ne pas négliger
- Procédure d’achat — Approbation EDB pour étrangers, acte notarié, enregistrement Land Registry ; en VEFA, GFA obligatoire et échéanciers légaux.
- Seuils d’éligibilité — PDS/Smart City ≥ 375 000 USD (résidence possible) ; R+2 ≥ 6 M MUR.
- Déclarations — Loyers imposés à Maurice (15 %) avec justificatifs ; application correcte de la convention côté France selon votre résidence fiscale.
- Conformité — Documentation de la résidence fiscale, traçabilité des fonds (CRS/AEOI), substance réelle si détention via société mauricienne.
Notre avis sur l’investissement immobilier à Maurice accessible aux étrangers
L’investissement à Maurice peut constituer un pilier patrimonial solide pour un non-résident, à condition d’adopter une approche méthodique et orientée rendement durable.
- Profil visé : Investisseurs non-résidents recherchant des actifs lisibles et sécurisés (location annuelle, saisonnier premium ou usage mixte).
- Stratégie d’actifs : Privilégier les appartements R+2 bien situés (liquidité, profondeur de marché) et les villas PDS/Smart City de qualité (emplacements, services, gestion).
- Emplacement d’abord : Bassin locatif, accès, proximité services/plages, historique des loyers et reventes — l’emplacement prime sur le “coup de cœur”.
- Qualité des acteurs : Valider le promoteur (solidité, livraisons, SAV) et le gestionnaire (taux d’occupation, process, transparence des reportings).
- Modélisation réaliste : Simuler loyers, charges, fiscalité locale, frais d’acquisition, change, vacance, CAPEX et scénario de revente pour obtenir un rendement net crédible.
- Cadre fiscal & convention : Intégrer l’imposition locale des loyers et la convention France-Maurice pour une déclaration côté France sans double imposition.
- Financement & change : Choisir un financement adapté aux non-résidents et lisser l’exposition devise (appels de fonds VEFA, couverture partielle du change si besoin).
- Charges maîtrisées : Examiner syndic, provisions, assurances, maintenance ; viser des résidences bien gérées pour stabiliser votre trésorerie.
- Plan de sortie : Définir l’horizon de détention et les critères de revente (typologie liquide, étage, vues, rareté).
Recommandation : S’appuyer sur des professionnels (conseil, notaire, banque, assurance, gestion) pour sécuriser la négociation et l’exécution de bout en bout.
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