Fiscalité immobilière à Maurice en 2026 : le guide pour les investisseurs français

Un projet immobilier à Maurice peut répondre à une recherche de revenus, à un usage personnel ou à une installation sur l’île. Sa fiscalité dépend de ces choix et de votre résidence fiscale. Notre page consacrée à l’investissement à Maurice pour les non-résidents présente les possibilités d’acquisition ; ce guide détaille les questions fiscales à examiner.

Quel impôt sur les revenus d’un particulier à Maurice ?

Depuis le 1er juillet 2025, la MRA publie le barème de base suivant pour le revenu annuel imposable des personnes physiques.⁴ La base est déterminée après application des règles de calcul du revenu imposable ; elle ne correspond pas nécessairement au total des loyers encaissés.

Exemple de calcul du barème

Avec une base imposable hypothétique de 1 200 000 MUR, le calcul donne 0 MUR sur la première tranche, 50 000 MUR sur la deuxième et 40 000 MUR sur les 200 000 MUR restants : soit 90 000 MUR, ou 7,5 % de cette base. Cet exemple illustre le barème seul, sans crédit d’impôt ni autre prélèvement. Il ne constitue pas le calcul fiscal d’un investissement déterminé.

Une contribution supplémentaire pour certains hauts revenus

La Fair Share Contribution peut s’ajouter à l’impôt. Pour les années de revenus allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2028, la MRA prévoit un seuil de 12 millions de roupies et un prélèvement de 15 % sur la fraction de l’assiette concernée dépassant ce seuil. Les revenus retenus pour le seuil et l’assiette obéissent à des définitions propres, incluant notamment certains dividendes.⁶

Et pour une société mauricienne ?

La MRA indique un taux général d’impôt sur les sociétés de 15 %, avec des régimes et contributions qui peuvent dépendre de l’activité et de la situation de l’entreprise.⁷ Ce taux n’est ni celui du particulier ni nécessairement le coût fiscal total pour un associé français : il faut également examiner les distributions, les conventions et les obligations de la structure.

Convention fiscale entre la France et Maurice

La convention répartit les droits d’imposer et prévoit les modalités d’élimination des doubles impositions. Pour un bien situé à Maurice, les articles 6, 13, 23 et 24 doivent être lus ensemble selon qu’il s’agit de revenus, d’une cession ou de patrimoine.¹

• Revenus immobiliers : l’article 6 attribue un droit d’imposer à l’État où se trouve l’immeuble. Pour des loyers immobiliers ordinaires de source mauricienne perçus directement par un résident de France, l’article 24 prévoit une exonération d’impôt français avec prise en compte pour le taux applicable aux autres revenus.
• Cession : l’article 13 répartit le droit d’imposer les gains. Il ne crée pas, à lui seul, une exonération de toutes les taxes et de tous les frais liés à la vente.
• Patrimoine : l’article 23 traite de la fortune immobilière. Il ne doit pas être résumé par une formule d’imposition « uniquement dans le pays du bien » applicable indistinctement à toutes les situations.

Pour l’IFI français, aucune exonération ne doit être déduite du seul fait que le bien se trouve à Maurice. L’analyse dépend de la résidence fiscale, du mode de détention, du droit français et de la convention. Les revenus exonérés en France peuvent par ailleurs rester à déclarer pour le calcul du taux effectif ; une exonération ne signifie pas une absence de formalités.

Imposition des revenus locatifs et des plus-values immobilières

Les loyers d’un bien situé à Maurice relèvent des règles locales de détermination du revenu imposable. Pour un particulier, il faut appliquer le barème en vigueur à la base imposable et tenir compte des dépenses admises, du statut de résidence et de l’ensemble des revenus concernés. Un taux forfaitaire de 15 % sur les loyers ne constitue pas une simulation valable.⁴⁵

Pour un résident fiscal français détenant directement le bien, les obligations françaises doivent être examinées en parallèle, notamment la déclaration des revenus étrangers et leur prise en compte pour le taux effectif selon la convention.¹

À la revente, distinguez le traitement du gain, les éventuels prélèvements sur la transaction et les frais de cession. La qualification de l’opération, le mode de détention et la résidence du vendeur sont déterminants. Le produit net de vente doit être calculé à partir d’un décompte actualisé ; il ne faut pas retenir une absence générale de fiscalité ou de frais sur toute cession.

Un bien à Maurice entre-t-il dans l’IFI français ?

En droit interne français, un résident fiscal de France est en principe imposable sur son patrimoine immobilier situé en France et à l’étranger, alors qu’un non-résident relève principalement de l’immobilier français. Des exceptions existent, notamment pour certains nouveaux résidents, et les conventions doivent être prises en compte.⁸

Pour Maurice, l’article 23 de la convention ne doit pas être transformé en une exonération générale des biens mauriciens. Avant toute déclaration, il faut rapprocher le mode de détention, la résidence du foyer et les dispositions applicables. Un achat à Maurice sans changement de résidence fiscale ne constitue donc pas, à lui seul, une méthode pour sortir un patrimoine de l’IFI.

Notre article sur les leviers de réduction de l’IFI distingue la base taxable, les dettes admises et les réductions d’impôt.

Quels régimes permettent l’acquisition par un étranger ?

Les régimes de l’EDB organisent l’accès à différents types de biens. Leur choix dépend du projet, des autorisations et de l’usage souhaité.

Property Development Scheme (PDS)

Le PDS permet l’acquisition de biens au sein de projets agréés, sous les conditions du régime. Le montant de 375 000 USD concerne l’accès au permis de résidence lié à l’investissement éligible ; il ne doit pas être présenté comme un prix minimum universel pour tout achat PDS. L’EDB précise les conditions d’obtention du permis et son lien avec la détention du bien.²

Le notaire doit établir le décompte des droits et frais applicables à l’opération et à sa date de signature. La revente et l’exploitation locative doivent également respecter les conditions du régime, du contrat et les autorisations nécessaires. Le seul agrément du programme ne vaut pas autorisation générale de toute activité de location.

Régime R+2 (appartements)

Le régime concerne les appartements d’immeubles comprenant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. La documentation de l’EDB indique un prix d’acquisition d’au moins 6 millions de roupies. L’accès au permis de résidence repose sur des conditions distinctes, avec un seuil de 375 000 USD pour l’investissement éligible.³

L’autorisation d’acquérir et l’obtention du permis doivent être vérifiées pour le dossier concerné. Le permis ne détermine pas, à lui seul, la résidence fiscale de l’acquéreur.

Smart City et investissement hôtelier

Une unité résidentielle dans une Smart City agréée peut être acquise par un non-citoyen ; l’EDB indique un investissement minimum de 375 000 USD pour l’éligibilité au permis de résidence.⁹

Le régime IHS concerne des unités hôtelières exploitées dans un cadre contractuel. La documentation officielle prévoit une occupation personnelle limitée à 45 jours sur douze mois et mentionne également une éligibilité au permis à partir de 375 000 USD. Il faut donc distinguer cet investissement d’un logement dont on disposerait librement toute l’année.¹⁰

Ces seuils ne remplacent pas l’étude du programme et de l’acquéreur. Le prix en devises, les frais bancaires, les droits et les charges de fonctionnement doivent être intégrés au financement.

Statut de résident fiscal mauricien : conditions et effets

Le permis de résidence et la résidence fiscale répondent à des règles différentes. Le permis autorise le séjour selon ses conditions ; il ne transfère pas automatiquement le domicile fiscal de son titulaire.

La MRA retient notamment une présence d’au moins 183 jours pendant l’année de revenus parmi les critères de résidence. D’autres critères existent, et une personne peut également remplir les critères internes de résidence de la France. Dans ce cas, les règles de départage de l’article 4 de la convention doivent être appliquées, en examinant notamment le foyer permanent et le centre des intérêts vitaux.⁵¹

Un projet d’installation doit donc être étudié à partir des faits : logement occupé, vie familiale, activité professionnelle et intérêts économiques. Ses conséquences sur les déclarations, les revenus de source française et la détention du patrimoine s’apprécient séparément.

Régime des retraites françaises à Maurice

La convention ne permet pas de classer toutes les retraites des anciens salariés du secteur privé dans une catégorie imposable uniquement à Maurice. Il faut qualifier chaque pension et identifier l’organisme qui la verse.¹

• Pensions relevant de la législation française de sécurité sociale : l’article 18, paragraphe 2, prévoit leur imposition en France.
• Autres pensions liées à un emploi antérieur : le principe de l’article 18, paragraphe 1, renvoie à l’État de résidence, sous les réserves prévues par la convention, notamment l’assujettissement du revenu dans cet État.
• Pensions publiques : elles relèvent des dispositions particulières de l’article 19, avec une règle spécifique lorsque le bénéficiaire réside dans l’autre État et en possède la nationalité.

Le calcul du revenu disponible à la retraite doit aussi examiner les prélèvements sociaux et la couverture maladie selon la situation de l’assuré. L’acquisition d’un logement à Maurice ne permet pas de conclure à une suppression automatique de tous les prélèvements français.

Sécurité juridique et garanties contractuelles

Pour un achat sur plan, faites identifier dans les actes les garanties effectivement fournies, leur bénéficiaire, leur durée et leurs conditions de mise en œuvre. Vérifiez également le calendrier des appels de fonds, les engagements de livraison et les recours prévus en cas de retard ou de défaut.

L’analyse doit porter sur les documents du programme et le droit applicable à l’opération. Les durées et mécanismes connus pour un achat en France ne doivent pas être transposés automatiquement à un contrat mauricien.

Choisir le mode de détention du bien

Un achat en direct et un achat par société peuvent produire des conséquences différentes pour l’exploitation, les déclarations, la revente et la transmission. Une société locale n’apporte pas, à elle seule, une économie d’impôt au propriétaire français.

Le mode de détention doit être comparé à votre situation familiale et à vos objectifs de revenus ou de transmission. L’étude associe les règles mauriciennes et françaises, avec le notaire et le conseil fiscal concernés.

Deux projets, deux analyses différentes

Un logement agréable pour un séjour personnel ne correspond pas nécessairement au bien le plus adapté à la location. L’emplacement, la saisonnalité et les frais de gestion doivent être étudiés indépendamment de l’avantage fiscal recherché. Pour comparer les secteurs, consultez notre guide où investir à l’île Maurice.

Préparer l’acquisition et la revente

Avant la réservation, réunissez un budget complet : prix, droits et frais de signature, financement, charges de copropriété, assurance, entretien et gestion. Demandez un décompte correspondant à la date et au régime de votre opération. Des taux historiques annoncés dans une brochure peuvent ne plus décrire le coût de l’acte à venir.

La même méthode s’applique à la revente. Le montant disponible dépend du prix effectivement obtenu, du solde du crédit, du change, des frais et du traitement fiscal de la cession. Une hypothèse de revalorisation n’a de sens que si elle reste séparée du scénario central d’exploitation.

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FAQ – Fiscalité immobilière à Maurice