Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

À quelles conditions une charge est-elle déductible ?

Au régime réel, une dépense ne devient pas déductible du seul fait qu’elle concerne un logement. Elle doit se rattacher à un bien dont les recettes sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers et être engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation de ce revenu.

La dépense doit en principe incomber au propriétaire, avoir été effectivement supportée au cours de l’année et être justifiée par une facture, un avis d’imposition, un relevé bancaire ou tout document adapté. Une somme remboursée par le locataire ou un assureur ne peut pas être déduite une seconde fois.

Quelles sont les principales catégories de charges déductibles ?

Le Code général des impôts et le BOFiP distinguent notamment les catégories suivantes :

• les frais d’administration et de gestion du bien ;
• les primes d’assurance liées à l’immeuble ou à sa location ;
• certaines dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
• les provisions pour charges de copropriété, avec une régularisation ultérieure ;
• certains impôts supportés par le propriétaire, dont la taxe foncière pour sa part déductible ;
• les intérêts et certains frais des emprunts contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer le bien ;
• certaines charges locatives restées définitivement à la charge du propriétaire.

Quels travaux peuvent être déduits ?

Les dépenses de réparation et d’entretien sont en principe admises lorsqu’elles maintiennent ou remettent le bien en bon état sans en modifier la consistance. Les dépenses d’amélioration d’un logement peuvent également être déductibles lorsqu’elles apportent un équipement ou un confort nouveau sans constituer une reconstruction ou un agrandissement.

À l’inverse, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne relèvent généralement pas des charges déductibles de droit commun. La qualification fiscale dépend de la nature réelle et de l’ampleur des travaux, pas seulement du libellé de la facture.

Le remboursement du prêt est-il déductible ?

Les intérêts et certains frais liés à un emprunt immobilier peuvent être déduits lorsqu’ils se rapportent au bien loué et répondent aux conditions fiscales. En revanche, la part de chaque échéance qui rembourse le capital emprunté n’est pas une charge déductible : elle correspond au remboursement de la dette.

Comment traiter les charges de copropriété ?

Le propriétaire soumis au régime réel peut déduire les provisions pour dépenses de copropriété versées au syndic, puis doit les régulariser l’année suivante selon la répartition définitive entre charges déductibles, charges non déductibles et charges récupérables sur le locataire.

Cette régularisation évite de conserver en déduction des dépenses qui ne sont finalement pas admises ou qui ont été mises à la charge du locataire.

Peut-on déduire ces charges au micro-foncier ?

Non. Au micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter l’ensemble des charges. Le propriétaire ne peut donc pas ajouter la déduction de ses dépenses réelles. La déduction détaillée des charges suppose l’application du régime réel.

Que se passe-t-il lorsque les charges dépassent les recettes ?

Lorsque les charges admises excèdent le revenu brut, le calcul peut faire apparaître un déficit foncier. Les règles d’imputation diffèrent notamment selon que le déficit provient ou non des intérêts d’emprunt. Pour le traitement déclaratif, consultez notre article sur la déclaration d’un déficit foncier.