Qu’est-ce que le régime réel en immobilier ?
Autres formulations : régime réel d’imposition, régime réel simplifié, régime du réel
Comment fonctionne le régime réel ?
Le régime réel part des recettes ou produits imposables de l’activité ou du bien, puis retranche les dépenses que la loi autorise à déduire. Le contribuable doit pouvoir établir le montant et la nature de ces éléments à l’aide de documents justificatifs.
Le mot « réel » s’oppose aux régimes « micro », dans lesquels l’administration applique un abattement forfaitaire censé représenter les dépenses, sans retenir chaque charge pour son montant effectivement supporté.
Que signifie le régime réel pour une location nue ?
Les loyers d’une location nue sont en principe imposés comme revenus fonciers. Au régime réel, le revenu net foncier correspond à la différence entre le revenu brut et le total des charges déductibles.
Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel dépasse 15 000 € ou lorsque la situation relève d’une exclusion du micro-foncier. Sous ce seuil, un contribuable éligible au micro-foncier peut opter pour le réel.
Que signifie le régime réel pour une location meublée ?
Les recettes d’une location meublée relèvent généralement des bénéfices industriels et commerciaux. Au réel, les charges admises sont déduites et des amortissements peuvent être comptabilisés sous conditions.
Il ne s’agit pas du même régime réel que celui des revenus fonciers : la catégorie fiscale, les règles de calcul du résultat, le traitement des déficits et les obligations déclaratives diffèrent.
Quelle différence entre micro-foncier et régime réel ?
| Point comparé | Micro-foncier | Régime réel foncier |
|---|---|---|
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges admises pour leur montant réel |
| Justification détaillée | Pas de déduction charge par charge | Pièces justificatives à conserver |
| Déficit foncier de l’année | Impossible par construction | Possible si les charges déductibles excèdent les recettes |
| Déclaration principale | Revenu brut reporté sur la déclaration d’ensemble | Calcul détaillé au moyen de la déclaration de revenus fonciers |
Quelles dépenses sont prises en compte au réel foncier ?
Peuvent notamment être admis, sous conditions, certains frais de gestion, primes d’assurance, travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, impôts supportés par le propriétaire, provisions de copropriété, intérêts et frais d’emprunt.
Toutes les dépenses liées au logement ne sont pas déductibles. Le remboursement du capital d’un prêt et les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne constituent notamment pas des charges foncières déductibles de droit commun.
Le régime réel peut-il créer un déficit ?
Oui. Pour une location nue, un déficit foncier peut apparaître lorsque les charges déductibles dépassent les recettes. Son imputation dépend notamment de l’origine du déficit et du respect des conditions de location.
En location meublée, un résultat déficitaire relève des règles propres aux BIC et au statut du loueur. Il ne doit pas être assimilé à un déficit foncier.
Combien de temps l’option pour le réel foncier engage-t-elle ?
Pour les revenus fonciers, l’option exercée par un contribuable qui pouvait bénéficier du micro-foncier est globale pour le foyer fiscal et l’engage pendant trois ans. À l’issue de cette période, elle peut se poursuivre ou cesser si les conditions du micro-foncier sont de nouveau remplies.
Cette durée propre au foncier ne doit pas être transposée automatiquement à la location meublée, dont les modalités d’option obéissent à d’autres textes.
