Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Qui peut relever du micro-foncier ?

Le micro-foncier concerne les contribuables qui perçoivent des revenus fonciers et dont le revenu brut foncier total du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € au titre de l’année. Cette limite porte sur l’ensemble des revenus fonciers directs et, le cas échéant, sur certaines quotes-parts perçues par l’intermédiaire de sociétés ou de fonds.

Le seuil n’est pas proratisé lorsque la location n’a duré qu’une partie de l’année. Le régime suppose aussi que les biens loués et les investissements détenus ne relèvent pas d’un cas légal excluant le micro-foncier.

Comment est calculé le revenu imposable au micro-foncier ?

Le propriétaire déclare son revenu brut foncier. L’administration applique automatiquement un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Le revenu net imposable correspond donc à 70 % du revenu brut déclaré.

Cet abattement est forfaitaire : il ne dépend pas du montant réellement dépensé pour le bien au cours de l’année.

Quelles recettes entrent dans la limite de 15 000 € ?

Le revenu brut comprend notamment les loyers encaissés et certaines recettes accessoires. Il peut aussi comprendre des dépenses qui incombent normalement au propriétaire mais que le locataire paie à sa place, ainsi que des subventions ou indemnités destinées à financer des charges déductibles.

Les sommes correspondant à des charges qui incombent normalement au locataire ne sont pas ajoutées au revenu brut lorsqu’elles lui sont simplement refacturées.

Peut-on déduire ses travaux et ses intérêts d’emprunt ?

Non. L’abattement de 30 % est réputé couvrir toutes les dépenses. Le contribuable ne peut pas déduire en plus ses travaux, ses intérêts d’emprunt, sa taxe foncière, ses primes d’assurance ou ses frais de gestion. Il ne peut pas non plus créer un déficit foncier au titre d’une année imposée au micro-foncier.

Peut-on choisir le régime réel sous le seuil de 15 000 € ?

Oui. Un contribuable qui remplit les conditions du micro-foncier peut opter pour le régime réel. Il déduit alors les charges admises pour leur montant effectivement supporté et justifié.

L’option est globale pour les revenus fonciers du foyer et engage en principe le contribuable pendant trois ans. Le choix dépend notamment du niveau et de la nature des charges, mais son intérêt doit être apprécié sur toute la durée de l’engagement.

Quand le régime réel devient-il obligatoire ?

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel dépasse 15 000 €. Il peut aussi être obligatoire, quel que soit le montant des recettes, lorsque le contribuable détient certains biens ou droits relevant d’un régime particulier incompatible avec le micro-foncier.

Le micro-foncier concerne-t-il la location meublée ?

Non. Les loyers d’une location nue relèvent en principe des revenus fonciers, tandis que ceux d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La location meublée peut relever d’un micro-BIC, mais ce régime obéit à des seuils et à des règles distincts.