Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation en immobilier ?

Pourquoi parle-t-on d’immobilisation du bien ?

Le vendeur s’engage à réserver la vente au bénéficiaire pendant la durée de la promesse unilatérale. L’indemnité constitue la contrepartie de cette exclusivité. Le bénéficiaire dispose d’un délai pour décider d’acheter selon les conditions convenues.

La révocation de la promesse par le vendeur pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas, par principe, la formation du contrat promis. L’indemnité ne constitue donc pas le prix d’une liberté générale du vendeur de reprendre son engagement.

Est-ce une avance sur le prix ou une pénalité ?

Si le bénéficiaire achète, l’acte prévoit généralement que la somme versée est déduite du prix. Elle fonctionne alors comme un acompte, sans devenir un coût supplémentaire.

Sa fonction initiale est toutefois de rémunérer l’option réservée. Elle se distingue d’une clause pénale, destinée à fixer une sanction en cas d’inexécution d’une obligation, et des arrhes permettant un désistement selon leur régime propre. Le contenu réel de la clause compte davantage que son intitulé.

Son montant est-il fixé par la loi ?

Il n’existe pas de pourcentage unique obligatoire pour toutes les promesses. Le montant et les modalités sont normalement convenus dans l’acte. Les usages ne constituent pas, à eux seuls, un tarif légal.

Un cas particulier concerne la promesse unilatérale immobilière consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois, prorogation comprise. Elle doit être authentique et prévoir une indemnité minimale de 5 % du prix, avec versement ou caution déposé entre les mains du notaire.

Quand l’indemnité doit-elle être rendue ?

La rétractation valablement exercée par l’acquéreur protégé entraîne la restitution des fonds. Lorsque le dépôt a été reçu par le professionnel dans les conditions légales, celui-ci dispose de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation pour le rembourser.

La non-réalisation valable de la condition légale d’obtention du prêt entraîne également un remboursement intégral. Le traitement des autres conditions suspensives dépend de leur rédaction et de la conduite des parties.

Le vendeur peut-il la conserver si l’acquéreur n’achète pas ?

Elle peut revenir au vendeur lorsque le bénéficiaire n’exerce pas son option dans les conditions prévues, alors qu’aucune protection ou cause de restitution ne s’applique. Ce résultat ne découle pas du seul constat que la vente a échoué.

La détention des fonds par un séquestre doit aussi être distinguée de leur attribution définitive. Une somme bloquée chez le notaire n’est pas automatiquement la propriété disponible du vendeur. Les stipulations de la promesse et, en cas de désaccord, les modalités de règlement du différend doivent être examinées.