Qu’est-ce qu’une vente d’immeuble à rénover (VIR) ?

Quand une vente relève-t-elle du régime de la VIR ?

Le régime concerne un immeuble bâti, ou une partie d’immeuble, destiné à l’habitation ou à un usage mixte professionnel et d’habitation, y compris après travaux. Le vendeur s’engage à effectuer directement ou indirectement la rénovation dans un délai contractuel et reçoit des sommes de l’acquéreur avant sa livraison.

La qualification repose sur les engagements réels des parties. Acheter un logement ancien puis confier soi-même des travaux à des entreprises ne constitue donc pas automatiquement une VIR. Dans cette vente encadrée, le vendeur reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

À quel moment l’acquéreur devient-il propriétaire ?

Dès la vente, le vendeur transfère ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Les ouvrages réalisés ensuite deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le transfert de propriété ne doit pas être confondu avec la remise du bien rénové.

Le prix de l’existant est distingué de celui des travaux. Ces derniers font l’objet de paiements progressifs réglementés. La VEFA possède ses propres étapes de paiement : son échéancier ne se transpose pas à la VIR.

Que doit préciser l’acte de vente ?

La vente est conclue par acte authentique devant notaire. Le contrat décrit l’immeuble, les travaux, le prix, le délai de réalisation et les garanties exigées. Les documents techniques permettent de déterminer les prestations promises.

Lorsqu’une promesse de vente précède cet acte, elle comporte elle aussi des indications obligatoires. La description des travaux doit distinguer, lorsque nécessaire, les interventions sur les parties communes et celles sur les parties privatives.

Quelles garanties accompagnent les travaux ?

Le vendeur fournit une garantie financière d’achèvement des travaux. Sa fonction est d’assurer leur financement jusqu’à l’achèvement en cas de défaillance du vendeur. Elle ne remplace pas les garanties et assurances relatives aux dommages de construction.

La réception intervient entre le vendeur et les entreprises. La livraison au propriétaire est une étape distincte, constatée par un procès-verbal. Les garanties biennale et décennale s’appliquent aux travaux qui en relèvent ; leur point de départ dépend de la réception.

La VIR correspond-elle à du neuf ou au dispositif Malraux ?

Une rénovation assimilable à une reconstruction peut relever de la vente d’immeuble à construire plutôt que de la VIR. La qualification dépend de la nature et de l’ampleur des interventions, selon les critères réglementaires.

Une VIR peut s’inscrire dans une opération Malraux si toutes les conditions fiscales sont réunies. Le contrat ne suffit pas à établir cette éligibilité : le périmètre, les travaux et les engagements de location doivent être examinés séparément.