Simulation Jeanbrun vs Pinel : fiscalité et rentabilité comparées sur 15 ans

Cette simulation a pour objectif d’illustrer concrètement ces différences, en comparant leurs effets sur la fiscalité des loyers, la trésorerie et la rentabilité nette sur une durée de 15 ans, dans un scénario réaliste financé à crédit.

Hypothèses communes retenues pour la simulation

Les hypothèses suivantes sont volontairement prudentes et visent à illustrer des ordres de grandeur et des mécanismes fiscaux, non à constituer une projection contractuelle :

• Type de bien : appartement neuf
• Prix d’acquisition : 300 000 €
• Surface estimée : 60 m²
• Loyer intermédiaire plafonné : 10 200 € / an (≈ 850 € / mois)
• Charges déductibles : 1 700 € / an
• Financement : crédit immobilier sur 20 ans à 3,5 %
• Tranche marginale d’imposition : 41 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Taux global d’imposition : 58,2 %

Important : une réduction d’impôt (Pinel) et un amortissement (Jeanbrun) n’ont pas la même nature.

Le Pinel s’impute directement sur l’impôt dû, tandis que l’amortissement Jeanbrun réduit la base imposable. Son effet dépend donc du niveau d’imposition du foyer. Pour rendre la comparaison cohérente, l’amortissement est ici exprimé en économie d’impôt estimée (IR + prélèvements sociaux).

Structure réelle de la fiscalité des loyers sur 15 ans

Dans un investissement financé à crédit, la fiscalité des loyers évolue fortement dans le temps, principalement sous l’effet de la baisse progressive des intérêts d’emprunt.

Évolution simplifiée des intérêts d’emprunt

C’est précisément cette remontée de la base imposable à moyen et long terme qui permet de distinguer une logique temporaire (Pinel) d’une logique structurante (Jeanbrun).

Simulation 1 : investissement locatif en loi Pinel (cadre historique)

La loi Pinel reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire et limitée dans le temps. Elle n’agissait pas sur la mécanique fiscale des loyers, mais venait s’imputer sur l’impôt global du foyer pendant la durée d’engagement.

Hypothèses spécifiques Pinel

• Durée d’engagement : 9 ans
• Taux de réduction d’impôt : 18 %
• Réduction totale : 54 000 €
• Réduction annuelle : 6 000 € pendant 9 ans

Lecture fiscale sur 15 ans

Le Pinel produit donc un avantage fiscal déconnecté de la fiscalité réelle des loyers. Lorsque les intérêts diminuent et que la réduction disparaît, l’investisseur se retrouve exposé à une remontée nette de l’imposition.

Simulation 2 : investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien immobilier, qui vient compléter la déductibilité classique (charges et intérêts) et permet de lisser la fiscalité dans le temps.

Hypothèses spécifiques Jeanbrun

• Durée d’engagement : 9 ans minimum
• Taux d’amortissement : 3,5 %
• Amortissement retenu (plafonné) : 8 000 € / an (loyer intermédiaire)

Effet fiscal réel (TMI 41 %)

L’amortissement Jeanbrun devient pleinement structurant à partir du moment où les intérêts diminuent, en empêchant la remontée brutale de la fiscalité des loyers observée dans les montages sans amortissement.

Lecture patrimoniale sur 15 ans

Cette simulation met en évidence un changement profond de philosophie :

• le Pinel offrait un avantage fiscal concentré et temporaire,
• le dispositif Jeanbrun vise une maîtrise durable de la fiscalité des loyers.

Sur la durée, le dispositif Jeanbrun permet potentiellement d’amortir la quasi-totalité de la valeur du bâti amortissable, sous réserve :

• de l’exclusion systématique de la valeur du terrain,
• des règles fiscales applicables,
• de la capacité d’imputation annuelle réelle du foyer.

FAQ – Simulation Jeanbrun vs Pinel