Le dispositif Jeanbrun : explications, exemples et avis

Investissements éligibles au dispositif Jeanbrun (neuf / ancien rénové)

Le dispositif Jeanbrun concerne les logements destinés à la location longue durée, situés dans des immeubles d’habitation collectifs. Il s’applique partout en France (sans zonage spécifique) et vise :

• Logements neufs : achat d’un appartement neuf, en VEFA ou logement que le contribuable fait construire (collectif).
• Logements anciens : appartements faisant l’objet de travaux produisant un immeuble neuf au sens fiscal, ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères de réhabilitation lourde.

Le dispositif concerne les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour les logements que l’investisseur fait construire, cette période s’applique au dépôt de la demande de permis de construire.^[1]

En pratique, ce positionnement fait du dispositif Jeanbrun 2026 un levier à envisager dès lors que l’objectif est de limiter la fiscalité des loyers, que vous disposiez déjà de revenus fonciers imposés ou que vous souhaitiez investir en locatif en recherchant une imposition faible, voire nulle sur les revenus générés.

Statut du bailleur privé : principe et objectifs du dispositif Jeanbrun

L’objectif du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) est de rendre à nouveau « rentable fiscalement » l’investissement locatif privé, en contrepartie d’une location encadrée :

• Location nue à usage de résidence principale ;
• Loyers plafonnés et ressources du locataire plafonnées (logique proche des plafonds Pinel pour l’intermédiaire, et plus sociale pour les niveaux plus bas) ;
• En échange : amortissement Jeanbrun déductible des revenus fonciers.

L’amortissement et les charges peuvent réduire fortement, voire neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs, dans les limites prévues par le dispositif. Il peut ainsi être pertinent aussi bien pour des contribuables déjà fiscalisés sur des revenus fonciers que pour des acquéreurs qui souhaitent préserver la rentabilité nette d’un nouvel investissement locatif.

Amortissement Jeanbrun : taux, plafonds et calcul du déficit foncier

Une déduction d’amortissement… qui peut créer du déficit foncier

L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition hors frais. Dans l’ancien, les travaux retenus dans le dispositif sont ajoutés au prix avant d’appliquer ces 80 %. Les 20 % restants correspondent à la part du terrain, non amortissable. Le montant déductible dépend ensuite :

• du taux selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) ;
• du plafond annuel d’amortissement déductible (8 000 € / 10 000 € / 12 000 € selon la catégorie, avec mécanismes de majoration sous conditions).

Concrètement, votre revenu foncier imposable se calcule ainsi :

Loyers encaissés – charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, gestion, travaux/entretien selon règles) – amortissement retenu (dans la limite du plafond) = revenu foncier imposable… ou déficit foncier

Taux d’amortissement selon le niveau de loyer (intermédiaire / social / très social)

Voici les taux annuels et les plafonds prévus selon le niveau de location :

Le plafond est commun aux investissements Jeanbrun du foyer : 8 000 € par an, porté à 10 000 € ou 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale.^[1]

Lecture rapide : plus le loyer est « social », plus le taux/plafond d’amortissement Jeanbrun est élevé… mais plus les plafonds de loyers et de ressources sont exigeants.

Déficit foncier Jeanbrun : imputation sur revenus fonciers et revenu global (10 700 €)

Lorsque les charges déductibles et l’amortissement dépassent les loyers, le déficit réduit d’abord vos autres revenus fonciers. La part éligible à l’imputation sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt, peut ensuite être déduite dans la limite ordinaire de 10 700 € par an.

L’excédent et la fraction provenant des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation sur le revenu global suppose notamment de poursuivre la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation.^[2]

Le dispositif peut donc intéresser aussi bien un propriétaire déjà imposé sur ses loyers qu’un investisseur qui constitue son premier patrimoine locatif.

Découvrez nos biens éligibles au dispositif Jeanbrun

Cayenne, Guyane (973)

Fleurs de Cactus

Appartements du Studio au 2 pièces

Fleurs de Cactus : une exclusivité à fort potentiel locatif à Cayenne

À partir de 112 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

exclusivité

Saint-Denis, La Réunion (974)

Calame

Appartements du 3 pièces au 4 pièces

Calame : résidence de standing quartier Saint-François à Saint-Denis

À partir de 295 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Le Diamant, Martinique (972)

Bellevue du Rocher

Appartements du 2 pièces au 3 pièces

Bellevue du Rocher : les pieds dans l’eau face au Rocher du Diamant

À partir de 435 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

La Rochelle, Charente-Maritime (17)

Ôcar

Appartements du 2 pièces au 5 pièces

Ôcar : vivre entre nature classée et cœur de La Rochelle

À partir de 325 000 €

Neuf Jeanbrun LLI PTZ

Le Moule, Guadeloupe (971)

Village de Claret

Maisons 4 pièces

Village de Claret : villas neuves avec jardin au Moule

290 500 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

exclusivité

Exemple de défiscalisation Jeanbrun (simulation simplifiée)

Situation : vous achetez, pendant la période d’éligibilité, un appartement neuf en immeuble collectif pour 300 000 € hors frais d’acquisition. Vous le louez en secteur intermédiaire et votre tranche marginale d’imposition est de 41 %. Le calcul ci-dessous illustre une année pleine d’amortissement, avec le plafond du foyer entièrement disponible pour ce bien.

• Base amortissable : 300 000 € × 80 % = 240 000 €.
• Amortissement calculé : 240 000 € × 3,5 % = 8 400 €.
• Amortissement déductible : 8 000 €, après application du plafond annuel.

Si ces 8 000 € réduisent intégralement des revenus imposés à 41 %, l’économie d’impôt sur le revenu atteint 3 280 € sur l’année, hors effet des prélèvements sociaux et des autres charges.

La première année, le calcul tient compte du nombre de mois à partir de l’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure.^[1]

Pour vérifier les étapes de ce calcul, consultez notre guide de l’amortissement Jeanbrun : assiette, taux et plafond du foyer. Il explique également comment la déduction intervient dans le résultat foncier.

La projection de notre simulation Jeanbrun et Pinel historique sur quinze ans permet ensuite d’observer l’évolution de l’effort d’épargne avec la baisse des intérêts du crédit.

Plafonds Jeanbrun : loyers, ressources et conditions de location

• Location nue en résidence principale.
• Durée minimale d’engagement de location (9 ans).
• Plafonds de loyers + plafonds de ressources du locataire (à vérifier à chaque signature de bail).
• Mise en location : dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure.
• Locataire : il ne peut appartenir au foyer fiscal du propriétaire ni être son parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.^[1]

Limites, non-cumul et points de vigilance (dispositif Jeanbrun 2026)

• Plafond annuel d’amortissement : c’est le « verrou » principal du dispositif (8 000 € / 10 000 € / 12 000 € selon la catégorie).
• Bien calibrer l’opération : mesurer le gain fiscal à partir des loyers attendus, des charges, de votre imposition et des éventuels déficits reportables.
• Ancien = travaux lourds : exigence de travaux importante (seuil) + faisabilité technique/énergétique à valider.
• Arbitrage loyer / fiscalité : plus le loyer est « social », plus l’avantage fiscal est élevé… mais plus les plafonds sont contraignants.
• Stratégie de sortie : l’amortissement est un levier de détention ; la revente doit être anticipée (prix, marché, fiscalité de sortie).
• Non-cumul : le dispositif peut être incompatible avec d’autres régimes pour un même logement (à vérifier avant d’opter).

Avant d’opter, vérifiez également les démarches et engagements à respecter en Jeanbrun : conservation des parts en SCI, choix du locataire, première déclaration et conséquences d’une revente.

Notre avis sur le dispositif Jeanbrun (pour qui ? limites ?)

• Le point fort : une logique « revenus fonciers » très lisible. L’amortissement Jeanbrun peut réduire fortement la base imposable et générer un déficit foncier utile, notamment si vous avez déjà un parc locatif.
• Le vrai levier : l’optimisation du couple amortissement plafonné + déficit foncier (imputation foncière puis remontée possible sur le revenu global 10 700 € dans les conditions de droit commun) peut améliorer significativement le rendement net après impôt.
• Le point clé : il faut arbitrer entre loyers plafonnés (qui limitent le revenu) et gain fiscal (qui dépend de votre TMI et de votre capacité à absorber amortissement/déficit).
• Notre recommandation : le statut du bailleur privé doit être traité comme une stratégie patrimoniale, pas comme un “bonus fiscal”. L’emplacement, la demande locative et la cohérence prix/loyer restent déterminants.