Simulation Jeanbrun vs Pinel : quel effort d’épargne sur 15 ans ?

Une réduction d’impôt de 6 000 € et un amortissement de 8 000 € ne se comparent pas directement. La première diminue l’impôt dû ; le second réduit le résultat foncier, avec un effet qui dépend des charges, des déficits et de l’imposition du foyer.

Pour comprendre cette différence, nous comparons deux scénarios pédagogiques à partir des mêmes hypothèses économiques. L’un applique un ancien barème Pinel, l’autre les règles de la loi Jeanbrun. L’objectif est de suivre le budget pendant la détention et d’identifier ce qu’il faudra compléter pour apprécier la rentabilité totale.

Quel Pinel compare-t-on au dispositif Jeanbrun ?

Le Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements le 31 décembre 2024. Les propriétaires déjà engagés continuent à bénéficier de leur réduction sous réserve de respecter les conditions. Les taux ont varié selon l’année d’acquisition et, pour les dernières années, selon les caractéristiques du logement.

Notre référence est un Pinel métropolitain acquis avant 2023, avec une base fiscale retenue de 300 000 €, un engagement initial de neuf ans puis une prorogation de trois ans :

• 6 000 € de réduction par an pendant les neuf premières années, soit 54 000 € ;
• 3 000 € par an pendant les trois années de prorogation, soit 9 000 € supplémentaires ;
• aucune réduction à partir de la treizième année.

La réduction totale atteint donc 63 000 € sur douze ans. Ce barème ne représente pas tous les Pinel : un investissement classique réalisé en 2024 relevait de taux réduits. Le respect du plafond de 5 500 €/m² et des autres conditions est supposé acquis dans notre exemple.^[1]

Les deux scénarios correspondent à des périodes d’acquisition différentes. Le taux du crédit, le prix et le loyer sont volontairement identiques pour comparer les mécanismes fiscaux ; ils ne reconstituent pas les conditions de marché d’une année passée.

Les hypothèses communes : un appartement neuf de 300 000 €

Le cas porte sur un appartement de 60 m² dans un bâtiment collectif, détenu directement par un particulier résident fiscal français et loué nu comme résidence principale. Les revenus fonciers sont calculés au régime réel dans les deux scénarios, avec les prélèvements sociaux français au taux plein. L’opération et le locataire sont supposés éligibles au dispositif étudié.

Le loyer de 850 € est une hypothèse compatible, par construction, avec les plafonds et le marché du cas étudié. Il ne découle pas du seul prix de l’appartement. Notre méthode pour déterminer quel loyer retenir pour un investissement locatif détaille ce contrôle.

La simulation retient quinze années civiles complètes, douze mois de loyers encaissés par an, des loyers et charges constants et aucune grosse dépense de travaux. Les 1 700 € regroupent notamment la taxe foncière non récupérable, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance du propriétaire et les frais de gestion retenus. Les frais de garantie et de dossier du prêt, la réserve de trésorerie, l’IFI et les coûts de revente ne sont pas chiffrés.

Le foyer n’a ni autres revenus fonciers ni déficits antérieurs. Son revenu et son impôt sont supposés suffisants pour utiliser les déductions à 41 % et les réductions Pinel, avec un plafond des avantages fiscaux disponible. Les règles fiscales sont maintenues constantes pour les besoins de la projection. Les engagements locatifs restent respectés, y compris après les quinze années observées lorsque les déficits l’exigent.

Les effets fiscaux sont rattachés à l’année qui les génère pour calculer un effort moyen. Les acomptes et régularisations réels suivent un autre calendrier. Les résultats sont présentés avant l’effet de la CSG déductible, qui n’est pas modélisé ici ; les prélèvements sociaux de 17,2 % concernent la location nue.^[4]

Pourquoi les intérêts du crédit changent-ils le résultat ?

La mensualité reste fixe, mais sa composition évolue : la part d’intérêts diminue tandis que le remboursement du capital augmente. Les intérêts et l’assurance du prêt peuvent être déduits sous les conditions applicables ; le capital remboursé ne constitue pas une charge foncière déductible.

Avec nos hypothèses, le résultat avant amortissement se calcule ainsi : 10 200 € de loyers − 1 700 € de charges − 600 € d’assurance emprunteur − intérêts de l’année.

Ces chiffres proviennent d’un échéancier mensuel, arrondi à l’euro pour la lecture. Il n’existe donc pas un montant d’intérêts identique pendant sept ans, puis un autre montant fixe à partir de la huitième année.

Un déficit n’est pas toujours entièrement déductible du revenu global

La première année, les intérêts et l’assurance du prêt atteignent environ 10 932 €, soit 732 € de plus que les loyers. Cette fraction du déficit relève du report sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les 1 700 € d’autres charges peuvent, sous les conditions retenues, diminuer le revenu global.

Le calcul distingue donc la fraction issue des frais d’emprunt et celle provenant des autres charges. Cette dernière est imputable sur le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 € par an. Les reports antérieurs ne viennent effacer qu’un résultat foncier positif : ils ne sont pas déduits une seconde fois du revenu global. Notre guide du déficit foncier explique ces règles.^[3]

Comment l’amortissement Jeanbrun intervient-il dans la simulation ?

Pour le logement neuf loué en secteur intermédiaire, la base amortissable correspond à 80 % du prix net de frais. Le calcul donne 300 000 € × 80 % × 3,5 % = 8 400 €, ramenés au plafond annuel de 8 000 €. Aucun autre investissement Jeanbrun du foyer ne consomme ce plafond.

L’exemple suppose le maintien des conditions pendant les quinze années observées. Le cumul des déductions atteint 120 000 €, inférieur à la base de 240 000 €. Le minimum de neuf ans d’engagement n’est pas utilisé comme une date automatique d’arrêt de l’amortissement. Pour l’assiette, le point de départ et les plafonds du foyer, consultez notre méthode de calcul de l’amortissement Jeanbrun.^[2]

Première année : 8 000 € d’amortissement donnent ici 3 280 € d’économie supplémentaire

Après amortissement, le déficit Jeanbrun atteint environ 10 432 €. Il comprend 732 € provenant des frais d’emprunt, reportables, et 9 700 € imputables sur le revenu global : 1 700 € de charges et 8 000 € d’amortissement.

À 41 %, les 9 700 € représentent 3 977 € d’économie d’impôt sur le revenu dans nos hypothèses. Une location nue identique sans amortissement aurait déjà procuré 697 € d’économie grâce aux 1 700 € de charges. L’effet supplémentaire de Jeanbrun est donc de 3 280 €, et non de 8 000 €.

Quinzième année : l’avantage se répartit entre loyers et revenu global

Le résultat avant amortissement est alors d’environ 4 225 €. Les 8 000 € effacent ce résultat positif et créent un déficit d’environ 3 775 €, intégralement imputable sur le revenu global dans le cas retenu.

L’effet supplémentaire est d’environ 4 007 € : quelque 2 459 € d’impôt et de prélèvements sociaux évités sur le résultat positif, plus 1 548 € d’impôt économisé grâce au déficit. Appliquer 58,2 % aux 8 000 € donnerait ici un montant trop élevé, car la fraction imputée sur le revenu global ne procure pas la même économie de prélèvements sociaux.

Les déficits liés aux frais d’emprunt des deux premières années sont suivis séparément. Dans le scénario Pinel, ils sont utilisés lorsque le résultat redevient positif. Dans le scénario Jeanbrun, le résultat reste déficitaire pendant toute la période : ces reports ne sont pas utilisés avant leur expiration et aucun gain fiscal ne leur est attribué.

Quel effort d’épargne faut-il prévoir chaque mois ?

Avant fiscalité, le besoin moyen est identique dans les deux scénarios :

1 739,88 € de crédit + 50 € d’assurance + 141,67 € de charges − 850 € de loyer = environ 1 081,55 € par mois.

On ajoute ensuite l’impôt lié à la location ou l’on retranche les économies fiscales utilisables. Le tableau donne des moyennes mensuelles, hors apport initial et selon les conventions précédentes.

Le Pinel demande moins d’épargne au début de ce cas, grâce à la réduction de 6 000 € par an. L’effort augmente lorsque celle-ci passe à 3 000 €, puis disparaît. Jeanbrun présente ici une progression plus régulière, mais l’effort augmente aussi : la baisse des intérêts réduit progressivement le déficit imputable sur le revenu global.

Le passage de 601 € à 903 € dans le scénario Pinel ne signifie pas que la mensualité bancaire change. C’est le budget après fiscalité qui évolue. Notre article sur le budget et l’effort d’épargne d’un investissement immobilier détaille cette distinction.

Que donne le cumul sur quinze ans ?

L’allègement fiscal net tient compte à la fois des réductions, des déficits imputés et de l’imposition des revenus fonciers positifs. Il ne correspond donc pas au seul montant de l’avantage du dispositif. Dans le scénario Pinel, les 63 000 € de réduction sont diminués par le solde d’imposition de la location ; dans le scénario Jeanbrun, les déficits utilisables réduisent l’impôt du foyer.

Sur l’ensemble des quinze ans, le Pinel historique prolongé mobilise ici environ 11 274 € d’épargne de moins. Jeanbrun réduit davantage l’effort des dernières années, mais cela ne suffit pas à rattraper l’écart initial dans ce cas. Ces montants restent calculés hors CSG déductible, hors cession et avec les hypothèses constantes annoncées.

Le barème Pinel choisi modifie sensiblement la comparaison

Avec le même ancien barème, mais sans prorogation après neuf ans, la réduction totale serait de 54 000 €. L’effort Pinel cumulé passerait alors à environ 147 620 € hors apport.

Avec un Pinel classique de 2024, neuf ans puis trois ans de prorogation donneraient 14 % au total, soit 42 000 € sur la base retenue. Toutes les autres hypothèses inchangées, l’effort cumulé serait d’environ 159 620 € hors apport. Le résultat de la comparaison s’inverserait. Il faut donc identifier le millésime et la durée de l’avantage avant de conclure.^[1]

Pourquoi la revente doit-elle faire l’objet d’un calcul séparé ?

Après quinze ans, le crédit n’est pas terminé. Le capital restant dû est d’environ 95 641 € dans les deux scénarios, pour 204 359 € de capital remboursé. Ce capital remboursé ne constitue pas un bénéfice : il a été financé par les loyers, les effets fiscaux et votre épargne.

Pour passer à une rentabilité complète, il faut estimer le prix de vente, retrancher les frais, la dette restante, l’éventuelle indemnité de remboursement anticipé et la fiscalité de cession. Le résultat doit ensuite être rapproché des sommes versées et de leurs dates.

Jeanbrun : tenir compte des amortissements dans la plus-value

Les amortissements Jeanbrun admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Les 120 000 € amortis dans cette projection doivent donc être suivis pour préparer la sortie. Ils ne correspondent pas à 120 000 € d’impôt à payer : frais admis, abattements de durée de détention et éventuelles exonérations interviennent ensuite selon les règles applicables.^[5]

Un déficit récent peut prolonger la contrainte de location

Le respect de l’engagement initial ne règle pas toute la question. L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global impose en principe de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Dans notre scénario Jeanbrun, un déficit est encore imputé la quinzième année : une vente à cette échéance demanderait donc de recalculer les effets fiscaux et les éventuelles reprises.

Les quinze ans constituent ici un horizon d’observation, pas une date de vente supposée sans conséquence. Une simulation avec cession doit traiter ce point avant d’annoncer un produit net vendeur.^[3]

Quelles hypothèses tester pour votre propre projet ?

Le scénario central permet de comprendre les mécanismes, mais un projet réel exige plusieurs variantes :

• Un loyer inférieur ou une vacance locative : chiffrer la perte de recettes et recalculer l’impôt, au lieu de conserver l’avantage fiscal initial.
• Une évolution des charges : taxe foncière, copropriété, entretien et gestion ne restent pas nécessairement constants pendant quinze ans.
• Une baisse de la tranche d’imposition : un départ à la retraite peut réduire l’effet des déductions Jeanbrun ; une réduction Pinel exige, elle aussi, un impôt suffisant.
• D’autres revenus fonciers : ils peuvent absorber les déficits et modifier l’effet des reports comme celui des prélèvements sociaux.
• Une durée de détention différente : intégrer le crédit restant, les engagements fiscaux et la revente.

Dans notre modèle, ramener le loyer de 850 € à 800 € pendant toute la période augmente l’effort cumulé après fiscalité d’environ 4 165 € pour le Pinel et 6 103 € pour Jeanbrun. La perte brute de loyers atteint pourtant 9 000 € dans les deux cas : le traitement fiscal explique l’écart, sans compenser intégralement le manque de recettes.

Après la fin du Pinel, une éventuelle hausse du loyer doit également être justifiée par le marché et les règles du bail. Elle n’est pas acquise automatiquement et n’est pas intégrée aux tableaux précédents.

FAQ – Simulation Jeanbrun et comparaison Pinel

Peut-on transformer automatiquement un investissement Pinel en Jeanbrun ?

Non. Un logement acquis avant la période d’acquisition prévue pour Jeanbrun ne devient pas éligible parce que l’engagement Pinel se termine. Les deux dispositifs répondent à leurs propres conditions, notamment de date et de nature d’opération.

Pourquoi ne pas présenter seulement la moyenne mensuelle sur quinze ans ?

Une moyenne générale masque les années les plus exigeantes. Dans le cas Pinel étudié, l’effort passe d’environ 523 € la première année à 1 286 € la quinzième. Votre capacité d’épargne doit être examinée aux différentes étapes, avec une réserve pour les dépenses imprévues.

Un achat comptant donnerait-il la même comparaison ?

Non. L’absence d’intérêts augmente le résultat foncier avant amortissement et supprime les mensualités du crédit, mais demande davantage de capital au départ. Il faut refaire le calcul et tenir compte de l’utilisation de cette épargne, plutôt que reprendre les résultats d’un investissement financé à crédit.

Références :

1. Service Public — Investissement locatif Pinel, fermeture, plafonds, taux selon le millésime et prorogations ; ANIL — Réduction d’impôt Pinel.

2. CGI, article 31, I, 1°, i — Amortissement Jeanbrun dans le neuf, assiette hors foncier, taux, plafond du foyer et engagements.

3. DGFiP — Location vide de meubles, résultat et déficit foncier ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, distinction des déficits, frais d’emprunt assimilés aux intérêts, reports et maintien de la location ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, intérêts et frais d’emprunt déductibles.

4. DGFiP — Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, taux de la location nue et déductibilité d’une partie de la CSG.

5. CGI, article 150 VB, III — Amortissements admis en déduction et calcul de la plus-value immobilière ; DGFiP — Plus-values immobilières imposées.