Simulation Jeanbrun vs Pinel : fiscalité et rentabilité comparées sur 15 ans

Cette simulation a pour objectif d’illustrer concrètement ces différences, en comparant leurs effets sur la fiscalité des loyers, la trésorerie et la rentabilité nette sur une durée de 15 ans, dans un scénario réaliste financé à crédit.

Hypothèses communes retenues pour la simulation

Les hypothèses suivantes sont volontairement prudentes et visent à illustrer des ordres de grandeur et des mécanismes fiscaux, non à constituer une projection contractuelle :

• Type de bien : appartement neuf
• Prix d’acquisition : 300 000 €
• Surface estimée : 60 m²
• Loyer intermédiaire plafonné : 10 200 € / an (≈ 850 € / mois)
• Charges déductibles : 1 700 € / an
• Financement : crédit immobilier sur 20 ans à 3,5 %
• Tranche marginale d’imposition : 41 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Taux global d’imposition : 58,2 %

Important : une réduction d’impôt (Pinel) et un amortissement (Jeanbrun) n’ont pas la même nature.

Le Pinel s’impute directement sur l’impôt dû, tandis que l’amortissement Jeanbrun réduit la base imposable. Son effet dépend donc du niveau d’imposition du foyer. Pour rendre la comparaison cohérente, l’amortissement est ici exprimé en économie d’impôt estimée (IR + prélèvements sociaux).

Structure réelle de la fiscalité des loyers sur 15 ans

Dans un investissement financé à crédit, la fiscalité des loyers évolue fortement dans le temps, principalement sous l’effet de la baisse progressive des intérêts d’emprunt.

Évolution simplifiée des intérêts d’emprunt

C’est précisément cette remontée de la base imposable à moyen et long terme qui permet de distinguer une logique temporaire (Pinel) d’une logique structurante (Jeanbrun).

Simulation 1 : investissement locatif en loi Pinel (cadre historique)

La loi Pinel reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire et limitée dans le temps. Elle n’agissait pas sur la mécanique fiscale des loyers, mais venait s’imputer sur l’impôt global du foyer pendant la durée d’engagement.

Hypothèses spécifiques simulation Pinel

• Durée d’engagement : 9 ans
• Taux de réduction d’impôt : 18 %
• Réduction totale : 54 000 €
• Réduction annuelle : 6 000 € pendant 9 ans

Lecture fiscale sur 15 ans

Le Pinel produit donc un avantage fiscal déconnecté de la fiscalité réelle des loyers. Lorsque les intérêts diminuent et que la réduction disparaît, l’investisseur se retrouve exposé à une remontée nette de l’imposition.

Simulation 2 : investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien immobilier, qui vient compléter la déductibilité classique (charges et intérêts) et permet de lisser la fiscalité dans le temps.

Montant d’investissement « optimal » pour maximiser le plafond d’amortissement Jeanbrun

Pour estimer un ordre de grandeur d’investissement permettant de « remplir » le plafond annuel d’amortissement, on peut raisonner à partir des taux et plafonds annoncés. Le calcul ci-dessous donne une base amortissable théorique (principalement le bâti amortissable).

Note: le plafond annuel d’amortissement Jeanbrun dépend du niveau de loyer choisi (intermédiaire / social / très social). En pratique, l’objectif n’est pas de « cocher un plafond », mais de calibrer le couple loyer–marché (tension locative, vacance, rotation) pour sécuriser l’exploitation et rendre l’amortissement réellement efficace dans la durée.

À retenir : ce raisonnement porte sur la valeur amortissable (bâti), pas sur le prix d’achat « tout compris ». La valeur du terrain est toujours exclue, certaines fractions peuvent être non éligibles selon la doctrine applicable, et l’amortissement reste conditionné à la capacité d’imputation réelle du foyer.

Hypothèses spécifiques simulation Jeanbrun

• Durée d’engagement : 9 ans minimum
• Taux d’amortissement (neuf) : 3,5 %
• Amortissement retenu (plafonné) : 8 000 € / an (loyer intermédiaire)

Effet fiscal réel (TMI 41 %) et prélèvements sociaux (17,2 %)

Pourquoi 58,2 % à partir de la seconde période ? En pratique, lorsque les intérêts d’emprunt diminuent, la base imposable des revenus fonciers a tendance à réapparaître. À ce moment, l’imposition « redevient pleine » et l’économie liée à l’amortissement se mesure généralement en intégrant l’IR (TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %). C’est précisément dans cette phase (années 8 à 15) que l’amortissement Jeanbrun devient le plus structurant pour contenir la remontée de la fiscalité sur les loyers.

L’amortissement Jeanbrun vise donc à stabiliser la fiscalité des loyers dans la durée, plutôt qu’à produire un avantage « ponctuel » concentré sur les premières années.

Lecture patrimoniale sur 15 ans

Sur 15 ans, la comparaison devient réellement lisible, car elle met en évidence deux dynamiques opposées :

• Pinel : un avantage fiscal fort mais temporaire, qui s’éteint alors même que la base imposable a tendance à remonter avec la baisse des intérêts ;
• Jeanbrun : un mécanisme structurant qui prend de la valeur à mesure que le crédit s’amortit, en limitant la hausse de la fiscalité des loyers lorsque les charges financières deviennent moins déductibles.

Sur la durée, le dispositif Jeanbrun permet potentiellement d’amortir la quasi-totalité de la valeur du bâti amortissable, sous réserve :

• de l’exclusion systématique de la valeur du terrain,
• des règles fiscales applicables (fractions non éligibles éventuelles),
• de la capacité d’imputation annuelle réelle du foyer.

En pratique, on parle donc d’un amortissement progressif de la quasi-totalité de la valeur du bâti amortissable, visant à maîtriser durablement la fiscalité des loyers, et non à générer une défiscalisation ponctuelle.

FAQ – Simulation Jeanbrun vs Pinel