Dispositif Jeanbrun : amortissement, revenu global et nouveau pilier de l’investissement locatif
Immobilier neuf, immobilier ancien, déficit foncier et amortissement : analyse complète des mécanismes fiscaux du dispositif Jeanbrun à partir de 2026
Avec l’émergence du dispositif Jeanbrun, l’investissement locatif privé entre dans une nouvelle phase. Après la disparition de la loi Pinel fin 2024 et une période d’incertitude pour les investisseurs, ce nouveau cadre fiscal entend restaurer une logique patrimoniale de long terme, fondée sur l’amortissement du bien, la maîtrise de la fiscalité des loyers et la relance durable de l’offre locative.
Mis à jour le 22 janvier 2026
Par Sébastien Couston
4 minutes
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Sommaire
Issu des travaux parlementaires relatifs au statut du bailleur privé et intégré au projet de loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun ne constitue pas une mesure transitoire. Il a vocation à devenir le nouveau pilier de l’investissement locatif, en particulier dans l’immobilier neuf et rénové.
Initialement présenté sous l’appellation de statut du bailleur privé, ce nouveau cadre fiscal a depuis pris le nom de dispositif Jeanbrun, conformément à l’usage en matière de défiscalisation immobilière. Ce changement de dénomination n’altère pas l’esprit du texte, mais vise à en renforcer la lisibilité et l’identification par les investisseurs.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun marque une rupture avec la loi Pinel
La loi Pinel reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire, encadrée par un zonage géographique strict et des plafonds de loyers prédéfinis. Si ce modèle a permis de soutenir la construction pendant plusieurs années, il a montré ses limites : instabilité réglementaire, complexité, déconnexion avec certaines réalités locales.
Le dispositif Jeanbrun adopte une approche différente, davantage économique et patrimoniale :
- absence de zonage géographique obligatoire,
- fiscalité basée sur l’amortissement réel du bien,
- neutralisation progressive de l’imposition des loyers,
- engagement locatif de long terme.
Il ne s’agit plus de « vendre une réduction d’impôt », mais de reconstruire un cadre fiscal cohérent pour le bailleur privé.
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L’amortissement au cœur du dispositif Jeanbrun
Le mécanisme central du dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien immobilier. Contrairement aux dispositifs précédents, l’avantage fiscal n’est pas figé à l’avance mais s’inscrit dans une logique comptable étalée dans le temps.
Immobilier neuf : l’amortissement imputable sur le revenu global
Dans l’immobilier neuf, le dispositif Jeanbrun introduit une évolution majeure : l’amortissement peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global, et non plus uniquement sur les revenus fonciers.
Les taux d’amortissement envisagés varient selon le niveau de loyer pratiqué :
- 3,5 % par an en loyer intermédiaire (plafond annuel : 8 000 €),
- 4,5 % en loyer social (plafond : 10 000 €),
- 5,5 % en loyer très social (plafond : 12 000 €).
Ce mécanisme permet, dans de nombreux cas, de neutraliser la fiscalité des loyers dès les premières années d’exploitation.
Immobilier ancien : priorité à la rénovation
Le dispositif Jeanbrun s’applique également à l’immobilier ancien, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération.
Les taux d’amortissement proposés sont alors :
- 3 % en loyer intermédiaire,
- 3,5 % en loyer social,
- 4 % en loyer très social.
Dans ce cas, l’amortissement est plafonné à 10 700 € par an.
Déficit foncier et imputation sur le revenu global
Autre levier structurant du dispositif Jeanbrun : la possibilité d’imputer jusqu’à 21 400 € de déficit foncier par an sur le revenu global, jusqu’en 2027.
Combiné à l’amortissement, ce mécanisme améliore sensiblement la trésorerie des premières années et sécurise l’équilibre économique des projets.
Simulation de défiscalisation Jeanbrun
Investissement Jeanbrun dans l’immobilier neuf
Situation :
Vous investissez dans un logement neuf destiné à la location intermédiaire pour un montant de 300 000 €.
- Type de bien : logement neuf
- Montant de l’investissement : 300 000 €
- Type de location : loyer intermédiaire
- Taux d’amortissement : 3,5 %
| Montant annuel | |
|---|---|
| Amortissement théorique | 10 500 € |
| Amortissement retenu (plafonné) | 8 000 € |
L’amortissement annuel de 8 000 € peut être imputé sur le revenu global, réduisant significativement l’imposition du foyer.
Investissement Jeanbrun dans l’immobilier ancien avec travaux
Situation :
Vous acquérez un logement ancien pour 200 000 € et réalisez 90 000 € de travaux, soit plus de 30 % du coût total.
- Coût total : 290 000 €
- Type de location : loyer social
- Taux d’amortissement : 3,5 %
| Montant annuel | |
|---|---|
| Amortissement retenu | 10 150 € |
| Déficit foncier imputable | 21 400 € |
Ce cumul permet de réduire fortement l’imposition globale tout en valorisant un bien rénové.
Dispositif Jeanbrun et héritage de la loi Robien
Par sa logique d’amortissement et son absence de zonage strict, le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la continuité des dispositifs patrimoniaux de type Robien, tout en intégrant un encadrement social et fiscal renforcé.
À retenir – Dispositif Jeanbrun
- Nouveau pilier de l’investissement locatif post-Pinel.
- Amortissement au cœur du dispositif.
- Imputation possible sur le revenu global.
- Déficit foncier jusqu’à 21 400 €.
- Applicable au neuf comme à l’ancien.
FAQ – Dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il définitivement la loi Pinel ?
Oui. Il a vocation à devenir le nouveau cadre fiscal de référence de l’investissement locatif privé après l’extinction du Pinel.
Peut-on cumuler amortissement et déficit foncier ?
Oui. Le dispositif Jeanbrun permet de combiner amortissement et déficit foncier imputable sur le revenu global.
Le dispositif Jeanbrun est-il réservé au neuf ?
Non. Il s’applique également à l’ancien sous condition de travaux significatifs.
Existe-t-il un zonage géographique ?
Non. Le dispositif Jeanbrun ne repose sur aucun zonage obligatoire.
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