Loi Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le dispositif Jeanbrun

Les acquisitions concernées doivent intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un logement acquis avant cette période ne devient pas éligible simplement parce que son propriétaire décide ensuite de le louer sous les conditions Jeanbrun.

Pour un logement que le contribuable fait construire, le texte retient le dépôt de la demande de permis de construire pendant cette période. La date d’une réservation commerciale ne suffit donc pas à déterminer l’éligibilité : identifiez l’événement retenu pour votre opération, puis vérifiez les autres conditions du dispositif.^[1]

Le dispositif vise des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, au sens du Code de la construction et de l’habitation. Une maison individuelle ne répond pas à cette condition. Dans un ensemble immobilier mêlant plusieurs formes d’habitat, faites confirmer la qualification du bâtiment concerné.

Le dispositif ne réserve pas l’investissement à une liste de communes comme certains régimes antérieurs. L’adresse reste néanmoins déterminante pour les plafonds de location et l’analyse de la demande locative.^[1]

Non. Le texte prévoit notamment des travaux conduisant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal, ou une opération d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaisant les critères légaux de réhabilitation lourde. Le montant des devis ne permet pas, à lui seul, de conclure.

Dans cette seconde situation, pour un prix d’acquisition retenu de 200 000 €, le seuil de 30 % représente 60 000 € de travaux. Il faut encore vérifier la nature des interventions et les critères techniques. Demandez un dossier détaillant les travaux, leur qualification et les justificatifs prévus à l’achèvement.

Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’achat, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé, à quelque titre que ce soit, entre leur achèvement et l’acquisition.^[1]

Oui, le dispositif peut s’appliquer lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment une SCI relevant de l’impôt sur le revenu. Le porteur de parts doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de la période d’engagement locatif.

La SCI doit respecter les conditions du logement et du bail. Les restrictions concernant le locataire s’apprécient aussi par rapport aux associés. Une cession ou une donation de parts pendant l’engagement demande donc une vérification préalable. Une SCI à l’IS relève d’une autre fiscalité et ne bénéficie pas de cette déduction Jeanbrun sur les revenus fonciers.^[1]

La déduction Jeanbrun ne s’applique pas aux revenus des logements ou des parts dont la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété. Un projet de donation avec réserve d’usufruit doit donc être examiné avant toute décision.

Une exception encadrée existe lorsque le transfert de propriété ou le démembrement résulte du décès d’un époux soumis à imposition commune : le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir, dans les conditions prévues par le texte.^[1]

Non. Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni son parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Cette restriction vise notamment les parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs. Un enfant qui dépose sa propre déclaration de revenus reste concerné.

La location à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, à son parent ou allié jusqu’au deuxième degré prive cet associé du bénéfice de la déduction. Passer par une SCI ne permet donc pas de contourner cette restriction.^[1]

Le niveau choisi — intermédiaire, social ou très social — impose des plafonds de loyer et de ressources. Vérifiez le barème correspondant, la localisation, la surface retenue et les conditions propres à la catégorie de location. Un taux d’amortissement plus élevé ne suffit pas à justifier le choix d’un niveau de loyer.

Le plafond fiscal ne garantit ni que le marché accepte ce montant, ni que les autres règles du bail permettent de le demander. Selon l’adresse et le cadre de location, le précédent loyer ou un encadrement local peuvent également intervenir. Notre méthode pour déterminer quel loyer retenir pour un investissement locatif détaille ces contrôles.

Les ressources sont appréciées à la date de conclusion du bail, avec les justificatifs et l’année de référence prévus par les règles applicables. Une hausse ultérieure des revenus ne remet donc pas, à elle seule, en cause le contrôle effectué à l’entrée dans les lieux.

Lors d’un changement de locataire, le dossier du nouvel occupant doit être vérifié. Conservez les avis d’imposition retenus, la composition du foyer et le calcul du plafond applicable. Le respect des conditions de loyer et d’usage du logement doit, lui, être suivi pendant la location.^[1]

La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement du logement neuf ou des travaux éligibles dans l’ancien, ou l’acquisition si celle-ci est postérieure. Préparez la commercialisation locative et le dossier du futur occupant avant cette échéance.

Le point de départ de l’amortissement est distinct : il correspond au premier jour du mois de cet achèvement ou de l’acquisition lorsqu’elle intervient plus tard. Il ne faut pas confondre ce départ fiscal, la date du premier bail et la durée minimale de neuf ans de location.^[1]

Le texte exige une location effective et continue. Le délai de douze mois prévu pour la première mise en location ne constitue pas une autorisation générale de laisser le logement vide pendant douze mois entre deux baux.

Engagez rapidement les démarches de relocation et conservez les preuves : mandat, annonces, demandes reçues, visites et éventuels ajustements du loyer. Faites apprécier les conséquences de la vacance selon ses circonstances et les règles applicables. Le logement doit rester destiné à la location prévue ; une occupation personnelle ou une conversion en location meublée ne respecte pas cet engagement.^[1]

L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure. Elle est irrévocable pour le logement concerné. Le seul achat d’un programme présenté comme compatible ne tient pas lieu d’option.

Le bénéfice de cet amortissement exclut le micro-foncier pour les revenus fonciers du foyer. Le calcul passe par le régime réel : recettes, charges admises, amortissement et éventuels déficits. Préparez les pièces nécessaires avant la première déclaration et utilisez les formulaires et notices correspondant à l’année déclarée.^[2]

Non. Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, en additionnant les amortissements Jeanbrun du neuf et de l’ancien. Acheter un deuxième logement ne double pas ce plafond.

Il peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiant de ces amortissements proviennent respectivement de locations sociales ou très sociales. Ce contrôle porte sur les revenus des logements concernés, pas sur le nombre d’appartements ni sur l’ensemble des revenus du foyer.

Les 10 700 € souvent cités correspondent au plafond ordinaire d’imputation du déficit foncier hors intérêts sur le revenu global. Ils ne constituent pas un plafond d’amortissement propre à l’ancien. Notre article sur le calcul de l’amortissement Jeanbrun distingue la base, le taux, le plafond et l’économie d’impôt.^[3]

Pour un même logement ancien, le régime Jeanbrun exclut notamment les avantages Denormandie et Malraux. Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que ceux bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine visé par le texte, sont également exclus de cette branche du dispositif.

Les travaux retenus dans l’amortissement Jeanbrun de l’ancien ne peuvent pas être déduits une seconde fois comme charges de travaux. Cette règle n’empêche pas de tenir compte des autres charges admises au régime réel, sous leurs conditions propres. Des investissements distincts peuvent relever de régimes différents : la comparaison doit être menée bien par bien, puis au niveau du foyer.^[1]

Une rupture de l’engagement peut entraîner la réintégration des amortissements déduits dans le revenu foncier de l’année concernée, selon le mécanisme fiscal prévu par la loi. Le risque ne se limite donc pas à perdre la déduction des années restantes.

Le texte prévoit des exceptions à cette majoration en cas de licenciement, de décès ou d’invalidité relevant des deuxième ou troisième catégories légales, pour le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune. Un simple changement de projet ne figure pas parmi ces exceptions. Faites examiner la situation avant de vendre, donner le bien ou modifier son usage.^[1]

Non. Vérifiez d’abord que l’engagement de location est effectivement achevé : neuf ans depuis l’acte d’achat ne correspondent pas nécessairement à neuf ans de location. Ensuite, un déficit foncier imputé sur le revenu global impose, en principe, de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Une imputation récente peut donc prolonger la contrainte au-delà de l’engagement Jeanbrun initial.

La plus-value de cession doit aussi être calculée. Les amortissements Jeanbrun admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition retenu pour ce calcul. Le terme des neuf ans ne fait pas disparaître cette règle ; les abattements et exonérations éventuels s’examinent séparément.^[4]

Notre simulation Jeanbrun sur quinze ans montre l’évolution du budget pendant la détention et les éléments à compléter pour apprécier la sortie.