Dispositif Jeanbrun vs loi Pinel : quelles différences pour l’investissement locatif en 2026 ?
Pinel, Jeanbrun, amortissement, zonage, fiscalité des loyers : comparaison complète entre l’ancien dispositif Pinel et le nouveau dispositif Jeanbrun
Avec la fin définitive de la loi Pinel au 31 décembre 2024, de nombreux investisseurs s’interrogent sur les solutions permettant de poursuivre une stratégie d’investissement locatif efficace en 2026. Le dispositif Jeanbrun, issu des travaux parlementaires sur le statut du bailleur privé, s’impose aujourd’hui comme la principale alternative envisagée.
Mis à jour le 22 janvier 2026
Par Sébastien Couston
4 minutes
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Sommaire
Si ces deux dispositifs poursuivent un objectif commun – soutenir l’investissement locatif – leurs logiques fiscales, économiques et patrimoniales diffèrent profondément. Comparaison.
Objectifs : continuité ou changement de paradigme
La loi Pinel visait avant tout à stimuler la construction de logements neufs via une réduction d’impôt forfaitaire, conditionnée à des critères géographiques et locatifs stricts.
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une approche différente. Il ne repose plus sur une promesse de réduction d’impôt prédéterminée, mais sur une logique patrimoniale fondée sur l’amortissement du bien et la maîtrise durable de la fiscalité des loyers.
Comparatif Jeanbrun vs Pinel : tableau synthétique
| Critères | Loi Pinel (jusqu’en 2024) | Dispositif Jeanbrun (à partir de 2026) |
|---|---|---|
| Type d’avantage fiscal | Réduction d’impôt forfaitaire | Amortissement du bien + déficit foncier |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Zonage géographique | Oui (zones A, A bis, B1) | Non |
| Fiscalité des loyers | Imposés après réduction d’impôt | Neutralisation progressive via amortissement |
| Plafonds de loyers | Oui | Selon niveau de loyer (intermédiaire, social) |
| Imputation sur le revenu global | Non | Oui (sous conditions) |
| Immobilier ancien | Non | Oui, avec travaux ≥ 30 % |
| Logique patrimoniale | Courte / moyenne durée | Long terme |
Pour illustrer concrètement ces différences, nous avons réalisé une simulation chiffrée complète comparant un investissement Pinel et un investissement Jeanbrun sur la durée.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun va plus loin que le Pinel
Une fiscalité plus proche de la réalité économique
Le principal reproche adressé au Pinel concernait sa déconnexion entre avantage fiscal et rentabilité réelle. Une fois la réduction d’impôt terminée, la fiscalité des loyers redevenait souvent pénalisante.
Le dispositif Jeanbrun corrige ce point en s’appuyant sur l’amortissement du bien immobilier, permettant de lisser la fiscalité dans le temps et d’accompagner la détention long terme.
La fin du zonage : plus de liberté pour l’investisseur
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose sur aucun zonage obligatoire. Cette évolution tient compte de la réalité actuelle du marché locatif, où la tension ne se limite plus aux grandes métropoles.
Un dispositif applicable au neuf comme à l’ancien
Autre rupture majeure : le dispositif Jeanbrun s’applique également à l’immobilier ancien, sous réserve de travaux significatifs. Cette approche favorise la rénovation du parc existant, là où le Pinel se limitait strictement au neuf.
Jeanbrun est-il le remplaçant naturel du Pinel ?
Le dispositif Jeanbrun ne constitue pas un simple successeur technique du Pinel. Il marque un changement de philosophie :
- moins de promesse fiscale immédiate,
- plus de cohérence économique,
- une vision patrimoniale de long terme,
- un cadre fiscal plus durable.
Pour les investisseurs habitués au Pinel, Jeanbrun représente une transition vers une stratégie plus mature, fondée sur la gestion des revenus locatifs et la valorisation du patrimoine.
Quel cadre fiscal pour investir en 2026 ?
La loi Pinel étant définitivement close depuis le 31 décembre 2024, la question ne porte pas sur un arbitrage entre ces deux dispositifs, mais sur le nouveau cadre fiscal applicable à l’investissement locatif à partir de 2026.
Le dispositif Jeanbrun s’impose ainsi comme la principale référence pour les investisseurs souhaitant poursuivre une stratégie locative dans un environnement post-Pinel, avec une approche fondée sur l’amortissement du bien et la maîtrise durable de la fiscalité des loyers.
Pour une analyse détaillée des mécanismes fiscaux du dispositif Jeanbrun, consultez notre dossier complet consacré à l’amortissement et à l’imputation sur le revenu global.
À retenir – Jeanbrun vs Pinel
- Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire.
- Le dispositif Jeanbrun s’appuie sur l’amortissement du bien.
- Jeanbrun supprime le zonage géographique.
- Applicable au neuf comme à l’ancien avec travaux.
- Logique patrimoniale de long terme.
FAQ – Jeanbrun vs loi Pinel
La loi Pinel est-elle encore applicable en 2026 ?
Non. La loi Pinel a pris fin au 31 décembre 2024 et ne s’applique plus aux investissements réalisés à partir de 2025.
Le dispositif Jeanbrun est-il plus avantageux que le Pinel ?
Il est généralement plus avantageux sur le long terme, car il permet de neutraliser la fiscalité des loyers via l’amortissement, contrairement au Pinel dont l’avantage est limité dans le temps.
Peut-on investir dans l’ancien avec le dispositif Jeanbrun ?
Oui, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération.
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