Que sont les réserves à la livraison d’un logement neuf ?

Quand faut-il formuler des réserves ?

La livraison correspond à la remise des clés par le promoteur à l’acquéreur. Elle ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, qui intervient auparavant entre le promoteur et les entreprises. Lors de la visite de livraison, l’acquéreur vérifie la conformité du logement au contrat, aux plans et à la notice descriptive.

Les défauts constatés doivent être mentionnés dans un procès-verbal établi en présence du vendeur. L’acquéreur peut se faire assister d’un professionnel du bâtiment ou d’un commissaire de justice.

Quels défauts peuvent être inscrits dans le procès-verbal ?

• un équipement prévu mais absent ou différent ;
• une dimension, un matériau ou une implantation non conforme aux documents contractuels ;
• une malfaçon affectant les murs, sols, menuiseries ou équipements ;
• des travaux de finition non exécutés ;
• un élément qui ne fonctionne pas lors de la visite.

Les observations doivent être précises, localisées et, si possible, accompagnées de photographies. Une formule générale comme « sous réserve de vérification » décrit moins efficacement le défaut qu’une mention détaillée.

Peut-on retenir les 5 % restants en VEFA ?

Le calendrier des appels de fonds en VEFA permet au vendeur d’appeler jusqu’à 95 % du prix à l’achèvement. En cas de contestation sur la conformité du logement aux prévisions du contrat, le solde de 5 % peut être consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou chez le notaire. Il est remis au vendeur après la levée des réserves.

La consignation ne doit pas être confondue avec un refus général de payer : elle sécurise la somme pendant le règlement des défauts de conformité signalés.

Peut-on ajouter des réserves après la remise des clés ?

En VEFA, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois après la remise des clés pour établir un état des lieux complémentaire et signaler au promoteur, par lettre recommandée avec avis de réception, les malfaçons qui n’auraient pas été relevées le jour de la livraison.

Comment les réserves sont-elles levées ?

Le promoteur organise la correction des défauts avec les entreprises concernées. Une fois les travaux réalisés, la levée peut être constatée par écrit, réserve par réserve. Avant d’autoriser le déblocage du solde consigné, l’acquéreur doit vérifier que les corrections correspondent réellement à ce qui avait été demandé.

Quelles garanties s’appliquent ensuite ?

La livraison ne met pas fin aux protections attachées au logement neuf. Selon la nature du désordre, l’acquéreur peut notamment mobiliser la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie décennale ou l’assurance dommages-ouvrage. La date de réception des travaux constitue le point de départ de plusieurs de ces garanties.