Loi Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme de défiscalisation des revenus fonciers fondé sur une déduction d’amortissement. Contrairement à une réduction d’impôt « en % » (type Pinel), il permet de réduire le revenu foncier imposable en déduisant une fraction annuelle du prix d’acquisition (hors foncier), dans la limite de plafonds, en échange d’une location longue durée avec loyers et ressources plafonnés.

Le dispositif vise des logements destinés à la location longue durée en résidence principale, situés dans des immeubles d’habitation collectifs. Il peut concerner :

• des logements neufs (ou en VEFA) ;
• des logements anciens sous condition de rénovation lourde (avec un seuil de travaux significatif, souvent communiqué autour de 30 % du prix d’acquisition).

Le dispositif est présenté comme applicable sans zonage national spécifique, mais impose des plafonds de loyers et de ressources.

Le dispositif s’adresse aux investisseurs qui déclarent (ou vont déclarer) des revenus fonciers et souhaitent les défiscaliser via l’amortissement. Il est particulièrement pertinent pour les foyers déjà imposés sur leurs loyers (parc locatif existant), mais il peut aussi fonctionner pour un premier investissement, car un déficit foncier peut, dans la limite applicable, remonter sur le revenu global (règles de droit commun).

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la logique des revenus fonciers : il vise une location nue en résidence principale. Si vous recherchez un régime de location meublée (LMNP/LMP), la fiscalité relève des BIC et la mécanique est différente.

Le dispositif repose sur une location longue durée. La durée minimale fréquemment associée au statut du bailleur privé est de 9 ans. Pendant cette période, il faut respecter les conditions (résidence principale, loyers plafonnés, ressources plafonnées, etc.).

L’amortissement est une déduction annuelle appliquée à une base correspondant au bâti. La part de foncier n’est pas amortissable et est souvent présentée forfaitairement comme 20 % du prix d’acquisition net de frais, ce qui donne une base « bâti » de 80 % en pratique. Ensuite, on applique un taux selon le niveau de loyer (intermédiaire/social/très social), avec un plafond annuel d’amortissement retenu.

Les repères le plus souvent présentés sont :

• Loyer intermédiaire : amortissement annuel autour de 3,5 % (neuf) avec un plafond annuel de 8 000 €.
• Loyer social : amortissement annuel autour de 4,5 % (neuf) avec un plafond annuel de 10 000 €.
• Loyer très social : amortissement annuel autour de 5,5 % (neuf) avec un plafond annuel de 12 000 €.

Dans l’ancien avec rénovation lourde, les taux peuvent différer selon les paramètres retenus, mais la logique reste identique : taux + plafond annuel pilotent l’avantage.

Le mécanisme est celui du revenu foncier :

loyers encaissés
– charges déductibles (taxe foncière, assurances, gestion, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.)
– amortissement Jeanbrun (dans la limite du plafond annuel)
= revenu foncier imposable (ou déficit).

Plus le revenu foncier imposable diminue, plus l’impôt sur les loyers baisse (IR + prélèvements sociaux, selon votre situation).

Oui. Si charges + amortissement dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Il s’impute :

• d’abord sur vos revenus fonciers (y compris ceux d’autres biens, si vous en avez) ;
• puis, selon les règles de droit commun, une fraction peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Point important : même si l’amortissement est plafonné (8 000 / 10 000 / 12 000 €), le déficit foncier dépend de toutes les charges déductibles (taxe foncière, intérêts, assurances, gestion, etc.). Il peut donc, selon les cas, dépasser 10 700 € ; la partie non imputable sur le revenu global est alors reportée sur les revenus fonciers des années suivantes (droit commun).

Le dispositif impose des loyers plafonnés et des ressources locataires plafonnées, avec des niveaux « intermédiaire / social / très social ». Le respect des plafonds se vérifie au moment de la signature du bail (et lors d’un changement de locataire). Le principe est similaire à des plafonds « type Pinel » pour la partie intermédiaire, avec des plafonds plus stricts pour les catégories sociales et très sociales.

L’amortissement s’applique chaque année dans le calcul du revenu foncier, dès lors que le logement est exploité conformément aux conditions. La mise en location doit intervenir dans un délai après livraison/achèvement (logique proche des dispositifs locatifs encadrés). Un retard ou une absence de location peut entraîner une remise en cause de l’avantage.

Non. Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), il est interdit de louer le logement à :

• un ascendant (parents, grands-parents…),
• un descendant (enfants…),
• ou à un membre du foyer fiscal du propriétaire.

Le logement doit donc être loué à un tiers, en résidence principale, et dans le respect des plafonds de loyers et de ressources applicables. En cas de non-respect, l’avantage fiscal peut être remis en cause (réintégration des amortissements déduits).

Le non-respect des engagements (durée, plafonds, résidence principale, etc.) peut entraîner une remise en cause de l’avantage. Le risque principal est la réintégration des amortissements déduits (et une régularisation fiscale correspondante). C’est pourquoi le dispositif Jeanbrun doit être abordé comme une stratégie patrimoniale à sécuriser dès le départ.

Pour un même logement, on ne cumule généralement pas plusieurs régimes exclusifs. En revanche, à l’échelle d’un patrimoine, vous pouvez organiser une stratégie multi-dispositifs : Jeanbrun pour défiscaliser des revenus fonciers, Denormandie pour un projet d’ancien rénové, Malraux pour une logique patrimoniale, etc. L’essentiel est de comparer chaque alternative avec une simulation globale (rendement, effort d’épargne, fiscalité, sortie).

Le statut du bailleur privé est particulièrement pertinent si vous cherchez à réduire l’imposition sur vos loyers et si vous êtes en mesure de respecter une stratégie longue durée. Il est souvent très efficace pour les foyers qui ont déjà :

• des revenus fonciers ;
• une TMI élevée (gain fiscal plus sensible) ;
• la capacité d’arbitrer loyer plafonné contre gain fiscal.

Et même sans revenus fonciers existants, le dispositif peut rester intéressant : un déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (droit commun), puis le solde se reporte sur les revenus fonciers futurs.