Calcul de l’IFI 2026 : barème, dettes déductibles et exemple

De la valeur de vos biens au montant de l’impôt sur la fortune immobilière

Pour calculer votre IFI 2026, estimez la valeur imposable de votre patrimoine immobilier au 1er janvier, puis retranchez les dettes admises. La taxe foncière hors ordures ménagères et l’IFI théorique peuvent faire partie de ce passif. Retrouvez le barème, la décote et un exemple pour passer de la valeur de vos biens à l’impôt estimé.

Calcul de l’IFI 2026 : barème, dettes déductibles et exemple
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Bruno Petit

Mis à jour le 4 novembre 2026

Par Bruno Petit

6 minutes

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Sommaire

  1. Quels biens retenir dans le calcul de l’IFI 2026 ?
  2. Quelles dettes déduire du patrimoine immobilier ?
  3. Barème IFI 2026, décote et exemple de calcul
  4. Étudier un investissement en nue-propriété
  5. FAQ – Calcul et déclaration de l’IFI 2026

Deux foyers dont les biens valent le même prix peuvent payer un IFI différent. La résidence principale, un emprunt en cours ou la détention de parts de société changent la valeur retenue. Faites d’abord l’inventaire de vos biens et de vos dettes au 1er janvier 2026. Vous pourrez ensuite utiliser notre simulateur d’IFI pour obtenir une première estimation.

Quels biens retenir dans le calcul de l’IFI 2026 ?

L’impôt sur la fortune immobilière est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Pour établir cette base, relevez la valeur vénale des biens et droits immobiliers imposables, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être vendus à cette date. Des ventes comparables, l’état du bien et les conditions d’occupation peuvent éclairer votre estimation.[1]

  • Biens détenus en direct. Recensez notamment la résidence principale, les résidences secondaires, les logements loués et les terrains. Pour une résidence principale détenue en direct et occupée par son propriétaire, un abattement de 30 % s’applique en principe.
  • Immobilier détenu indirectement. Retenez la fraction imposable de vos parts de SCI, de SCPI, d’OPCI ou d’autres sociétés concernées. Une assurance-vie rachetable peut aussi comporter une fraction taxable lorsqu’elle comprend certaines unités de compte immobilières.
  • Biens exonérés. Appliquez les exonérations prévues pour votre situation. Un bien affecté à une activité professionnelle peut être exonéré s’il satisfait aux critères propres à l’IFI.

Quelles dettes déduire du patrimoine immobilier ?

Pour entrer au passif, une dette doit être certaine et exister au 1er janvier 2026, être effectivement supportée par le foyer et se rattacher à un actif imposable. Conservez les justificatifs et, le cas échéant, retenez la part de la dette liée à la fraction taxable.[2]

Poste Montant à retenir
Emprunt d’acquisition Pour un prêt amortissable éligible, le capital restant dû et, le cas échéant, les intérêts échus impayés ou courus au 1er janvier.
Travaux Les dettes justifiées au 1er janvier pour des dépenses admises, notamment de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de construction.
Taxe foncière La part à la charge du propriétaire pour le bien taxable, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
IFI théorique Le montant calculé pour l’année en cours sur l’actif net avant la déduction de cet IFI. Il s’ajoute aux autres dettes.

La taxe d’habitation et les impôts ou prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs restent en dehors du passif IFI. Pour la résidence principale bénéficiant de l’abattement, les dettes qui s’y rapportent peuvent être retenues en totalité dans la limite de sa valeur imposable, soit 70 % de sa valeur vénale.[3]

Prêts in fine, prêts familiaux et plafonnement

Pour un prêt in fine ayant financé un achat imposable, le montant déductible diminue en fonction des années écoulées depuis le versement des fonds. Après cinq ans révolus sur un prêt de quinze ans, la fraction retenue est de dix quinzièmes. Pour un prêt d’acquisition sans terme de remboursement, la déduction diminue d’un vingtième du montant initial par année écoulée.

Les prêts consentis par un membre du foyer IFI sont exclus. Pour certains prêts de proches extérieurs au foyer, une déduction est possible si le caractère normal des conditions et la réalité des remboursements sont justifiés.

Si la valeur des actifs taxables avant déduction des dettes dépasse 5 millions d’euros et que les dettes admissibles dépassent 60 % de cette valeur, seule la moitié de l’excédent au-delà de 60 % est déductible. Vous pouvez écarter cette limite pour les dettes dont vous justifiez qu’elles ont été contractées sans objectif principalement fiscal.[2]

Barème IFI 2026, décote et exemple de calcul

Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, le barème s’applique par tranches à partir de 800 000 €. Chaque taux s’applique à la seule fraction du patrimoine qui relève de la tranche correspondante.[4]

Fraction du patrimoine net taxable Taux
Jusqu’à 800 000 € 0 %
Au-delà de 800 000 € et jusqu’à 1 300 000 € 0,50 %
Au-delà de 1 300 000 € et jusqu’à 2 570 000 € 0,70 %
Au-delà de 2 570 000 € et jusqu’à 5 000 000 € 1 %
Au-delà de 5 000 000 € et jusqu’à 10 000 000 € 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € 1,50 %

Un foyer imposable dont le patrimoine net taxable est inférieur à 1 400 000 € bénéficie d’une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % de son patrimoine net taxable. Pour les résidents fiscaux de France, le plafonnement peut aussi réduire l’IFI si son total avec les impôts dus en France et à l’étranger sur les revenus et produits de l’année précédente dépasse 75 % des revenus retenus selon l’article 979 du Code général des impôts.[4]

Exemple avec un crédit immobilier et de la taxe foncière

Un foyer possède une résidence principale estimée à 600 000 € et d’autres biens imposables évalués à 1 400 000 €. Après l’abattement de 30 % sur la résidence principale, l’actif taxable avant dettes atteint 1 820 000 €. Le foyer retient 300 000 € de capital restant dû sur un emprunt amortissable éligible et 2 000 € de taxe foncière déductible hors TEOM. L’exemple suppose l’absence de don, de plafonnement et d’impôt étranger imputable.

Étape Calcul Montant
Actif net avant IFI théorique 1 820 000 € – 300 000 € – 2 000 € 1 518 000 €
IFI théorique à ajouter au passif 500 000 € × 0,50 % + 218 000 € × 0,70 % 4 026 €
Patrimoine net taxable 1 518 000 € – 4 026 € 1 513 974 €
IFI 2026 estimé 500 000 € × 0,50 % + 213 974 € × 0,70 % 3 998 € après arrondi

Les deux bases dépassent 1 400 000 €, donc la décote ne s’applique pas dans cet exemple. Pour déterminer l’IFI théorique dans votre situation, la notice 2042-IFI prévoit de tenir compte de la décote et, le cas échéant, de la réduction pour dons, du plafonnement et de l’impôt étranger analogue imputable. Reportez le montant obtenu avec les autres dettes, case 9GH, puis calculez l’IFI sur la base ainsi réduite.[3]

Étudier un investissement en nue-propriété

Une fois votre IFI estimé, vous pouvez comparer les effets d’un don, d’un arbitrage immobilier ou d’un achat en démembrement. Notre guide pour réduire votre IFI détaille ces possibilités.

Dans le schéma courant d’un achat en nue-propriété avec usufruit temporaire, la pleine propriété est en principe comprise dans le patrimoine IFI de l’usufruitier, sous réserve des exceptions légales. Pour choisir un programme, comparez aussi le prix d’achat, la durée de l’usufruit et les perspectives du bien lorsque vous retrouverez la pleine propriété.[5]

Voir tous les programmes Nue-propriété (59)
Vous souhaitez chiffrer la place d’un achat en nue-propriété dans votre patrimoine ?K&P Finance vous aide à comparer les programmes, les durées de démembrement et les conditions d’acquisition selon votre projet.

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FAQ – Calcul et déclaration de l’IFI 2026

Peut-on déduire la taxe foncière et l’IFI lui-même ?

Oui. Retenez la taxe foncière admissible hors TEOM et calculez l’IFI théorique de l’année selon la fiche d’aide de la DGFiP. Cet IFI théorique entre au passif du calcul final.[3]

Quelle valeur déclarer pour mes parts de SCPI ?

Retenez la fraction immobilière taxable de vos parts au 1er janvier. Appuyez-vous sur la valeur IFI par part communiquée par la société de gestion pour votre situation et sur le nombre de parts que vous déteniez à cette date.[1]

Comment déclarer l’IFI ?

Si vous êtes redevable, renseignez la déclaration 2042-IFI et ses annexes en même temps que votre déclaration de revenus. L’administration calcule l’impôt à partir des éléments déclarés et vous adresse un avis d’IFI.[3]

Références

1. Service Public, personnes et biens concernés par l’IFI. Consulter la fiche.

2. Code général des impôts, article 974 sur le passif déductible. Consulter l’article.

3. DGFiP, notice 2042-IFI 2026, passif, IFI théorique et fiche de calcul. Consulter la notice.

4. Code général des impôts, articles 977 à 980 sur le calcul de l’IFI. Consulter les textes.

5. DGFiP, évaluation des biens et droits immobiliers, dont l’usufruit. Consulter la fiche.

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