Dispositif Jeanbrun : investir dans l’immobilier locatif avec amortissement et déficit foncier

Le dispositif Jeanbrun vise à rendre l’investissement locatif à nouveau efficace fiscalement : en contrepartie d’une location encadrée (loyer et ressources), l’investisseur peut déduire un amortissement et des charges de ses revenus fonciers. L’intérêt est immédiat pour les foyers fortement imposés sur leurs loyers, et reste pertinent pour un premier investissement locatif grâce au jeu du déficit foncier (imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €).

Sur notre site, nous vous proposons :

• Des biens compatibles avec le dispositif Jeanbrun : programmes sélectionnés (neuf / VEFA et opérations d’ancien rénové lourd) adaptés aux critères du statut du bailleur privé.
• Des simulations d’investissement personnalisées : pour estimer l’impact de l’amortissement, le déficit foncier, l’économie d’impôt et la trésorerie (loyers plafonnés, charges, intérêts, prélèvements sociaux).

L’objectif : vous aider à défiscaliser vos revenus fonciers de façon sécurisée, tout en conservant les fondamentaux d’un bon investissement (emplacement, demande locative, prix/loyer, stratégie de sortie).

Pourquoi investir avec le dispositif Jeanbrun ?

1. Défiscalisation orientée “revenus fonciers”

• Amortissement déductible des revenus fonciers (dans la limite d’un plafond annuel selon le niveau de loyer).
• Déficit foncier possible : il s’impute d’abord sur vos revenus fonciers, puis peut remonter sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (droit commun).
• Optimisation durable : utile pour réduire l’impôt sur des loyers déjà imposés (parc existant) et/ou lisser l’imposition sur plusieurs années.

2. Location longue durée encadrée

• Résidence principale du locataire.
• Loyers plafonnés et ressources plafonnées : vous arbitrez un loyer “intermédiaire/social” contre un gain fiscal.
• Logique patrimoniale : la performance fiscale ne remplace pas la qualité de l’actif (emplacement et demande locative restent décisifs).

À retenir : contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage national “d’éligibilité” pour investir. Le dispositif s’apprécie via les conditions de location (loyers/ressources) et la conformité du bien (collectif, résidence principale, etc.).

Réalisez votre simulation d’investissement Jeanbrun

• Un outil de simulation Jeanbrun : Renseignez vos données (tranches d’imposition, budget, etc.) et obtenez une estimation du gain fiscal (amortissement + déficit), de la trésorerie et de la rentabilité.

Grâce à notre équipe d’experts, vous bénéficiez :

• D’un diagnostic fiscal (TMI, revenus fonciers, capacité à imputer le déficit, cohérence de l’enveloppe).
• D’une analyse locative (loyer plafonné vs marché, tension locative, cible locataire).
• D’une sécurisation opérationnelle (conditions de location, points de vigilance, stratégie de sortie).

Investissements éligibles au dispositif Jeanbrun

1. Typologie de biens concernés

• Logements neufs : achat d’un appartement neuf, en VEFA ou construction (collectif).
• Logements anciens : acquisition d’un appartement ancien avec rénovation lourde (seuil de travaux important, souvent communiqué autour de 30 % du prix d’acquisition).

2. Cadre d’exploitation

• Immeuble d’habitation collectif (le dispositif vise le collectif).
• Location nue en résidence principale.

Principes et mécanisme de la défiscalisation Jeanbrun

1. Une déduction d’amortissement plafonnée

Le cœur du dispositif repose sur un amortissement appliqué à la part “bâti” du prix (le terrain n’est pas amortissable). En pratique, on retient souvent un repère de 80 % du prix comme base amortissable (à ajuster selon la ventilation terrain/bâti et la nature de l’opération).

Le niveau de loyer (intermédiaire / social / très social) détermine le taux d’amortissement et le plafond annuel d’amortissement effectivement déductible.

Neuf / VEFA :

• Loyer intermédiaire : 3,5 % et plafond annuel d’amortissement 8 000 €.
• Loyer social : 4,5 % et plafond annuel d’amortissement 10 000 €.
• Loyer très social : 5,5 % et plafond annuel d’amortissement 12 000 €.

Ancien avec rénovation lourde :

• Loyer intermédiaire : 3,0 % et plafond annuel d’amortissement 10 700 €.
• Loyer social : 3,5 % et plafond annuel d’amortissement 10 700 €.
• Loyer très social : 4,0 % et plafond annuel d’amortissement 10 700 €.

À retenir : l’amortissement “théorique” (base × taux) peut être supérieur au plafond annuel : dans ce cas, seule la fraction plafonnée est retenue en déduction au titre de l’année.

2. Le “vrai levier” : le déficit foncier

Votre revenu foncier se calcule simplement :

Loyers encaissés
– charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, gestion, charges de copropriété…)
– amortissement Jeanbrun (dans la limite du plafond annuel)
= revenu foncier imposable… ou déficit foncier

Si un déficit apparaît :

• il s’impute d’abord sur vos revenus fonciers (y compris ceux d’un parc existant),
• puis, selon les règles de droit commun, sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Point important : même si l’amortissement est plafonné (8 000 / 10 000 / 12 000 €), le déficit dépend de l’ensemble des charges déductibles. La partie non imputable sur le revenu global se reporte sur les années suivantes selon les règles applicables.

Les conditions de mise en location

1. Location encadrée et interdictions

• Location nue en résidence principale.
• Loyers plafonnés et ressources locataires plafonnées (à vérifier à la signature du bail).
• Interdiction de louer à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du propriétaire.

2. Durée et délai de mise en location

• Engagement de location sur une durée de 9 ans.
• Délai de mise en location : la première location doit intervenir dans un délai réglementaire de 12 mois après la livraison (neuf/VEFA) ou après l’achèvement des travaux (ancien rénové).

3. Plafonds de loyers Jeanbrun (intermédiaire / social / très social)

Les plafonds de loyer sont définis par commune (et non via un “zonage d’investissement” national). Le niveau intermédiaire / social / très social correspond à une décote appliquée au plafond de loyer de référence :

Bon réflexe : pour fiabiliser votre loyer plafond (commune + typologie), réalisez une simulation réglementaire avant signature du bail, puis conservez le calcul avec vos justificatifs.

4. Plafonds de ressources locataires (repères – hexagone)

Location intermédiaire (Loc1) : plafonds de ressources “intermédiaires” (repères par zones).

Location sociale (Loc2) : plafonds de ressources “sociaux” (repères par zones).

Location très sociale (Loc3) : plafonds de ressources “très sociaux” (repères par zones).

Important : les plafonds (loyers et ressources) sont révisés périodiquement. La vérification se fait à l’entrée du locataire : conservez l’avis d’imposition et votre calcul du loyer plafond.

Nos conseils pour optimiser votre investissement Jeanbrun

1. Calibrez l’opération sur votre fiscalité foncière
   Le dispositif Jeanbrun est d’autant plus efficace si vous avez déjà des revenus fonciers imposés. Vérifiez votre niveau de loyers existants, votre TMI et votre capacité à utiliser le déficit foncier (imputation sur revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 €).
2. Choisissez le bon niveau de loyer (intermédiaire / social / très social)
   Un plafond de loyer plus bas peut améliorer l’intérêt fiscal (taux/plafonds d’amortissement plus favorables), mais réduit la recette locative. L’objectif est d’optimiser l’arbitrage loyer vs gain fiscal selon votre marché local et votre trésorerie.
3. Maîtrisez les plafonds d’amortissement
   L’amortissement est plafonné (8 000 / 10 000 / 12 000 €). Projetez plusieurs scénarios (taux, loyers plafonnés, charges, intérêts) pour valider la performance “réelle” du montage.
4. Soignez l’emplacement et la demande locative “résidence principale”
   La fiscalité ne compense pas un actif mal placé. Vérifiez la tension locative, la solvabilité des locataires au regard des plafonds de ressources, et la cohérence prix/loyer plafonné.
5. Sécurisez la conformité locative
   Contrôlez les ressources à l’entrée, appliquez le loyer plafond et respectez l’interdiction de louer à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal. Conservez les pièces (avis d’imposition, bail, calcul du loyer).
6. Ancien : validez la rénovation lourde avant de signer
   Faisabilité technique, calendrier, budget, cohérence locative après travaux : une rénovation “lourde” se pilote comme un projet (marge de sécurité, assurances, réception).
7. Anticipez la stratégie de sortie
   Conservation longue, revente, transmission : la performance doit être validée au-delà du gain fiscal. Définissez votre scénario dès le départ.

Découvrez nos programmes éligibles au dispositif Jeanbrun

Notre sélection regroupe des programmes compatibles Jeanbrun (neuf/VEFA et opérations d’ancien rénové lourd), choisis pour leur cohérence prix/loyer, leur demande locative et leur capacité à générer une optimisation fiscale pertinente.

Saint-Denis, La Réunion (974)

Écrin de Bellepierre

Appartements du 2 pièces au 4 pièces

Écrin de Bellepierre : résidence de standing au cœur de Bellepierre à Saint-Denis

À partir de 259 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Baie-Mahault, Guadeloupe (971)

Résidence Bel Canto

Appartements du Studio au 4 pièces

Bel Canto : Résidence élégante et verdoyante à Baie-Mahault

À partir de 169 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Cayenne, Guyane (973)

Résidence Roc Baduel

Appartements du Studio au 3 pièces

Découvrez la résidence Roc Baduel, programme immobilier neuf à Cayenne

À partir de 127 215 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Saint-Pierre, La Réunion (974)

Saint Pierroise

Appartements du Studio au 4 pièces

Saint Pierroise : Lumière, varangues et confort en hypercentre de Saint-Pierre

À partir de 177 800 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Le Moule, Guadeloupe (971)

Résidence Corail

Appartements du Studio au 4 pièces

Une résidence d’exception entre confort et vue mer

À partir de 157 400 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Avantages et inconvénients de la Loi Jeanbrun

1. Les plus

• Défiscalisation des revenus fonciers : amortissement + charges peuvent réduire fortement (voire neutraliser) l’imposition sur les loyers.
• Déficit foncier mobilisable : imputation sur les revenus fonciers, puis possibilité d’imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (droit commun).
• Dispositif pilotable : logique “loyers – charges – amortissement” facilement modélisable via une simulation.
• Approche patrimoniale : la fiscalité soutient une stratégie de location longue durée (à condition de rester exigeant sur l’actif).

2. Les points de vigilance

• Plafonds annuels d’amortissement : 8 000 / 10 000 / 12 000 € selon le niveau de loyer.
• Loyers et ressources plafonnés : importance du couple prix/loyer et de la demande locative sur la cible “résidence principale”.
• Conformité stricte : interdiction de location familiale (ascendant/descendant/foyer fiscal), contrôle des ressources à l’entrée, conservation des justificatifs.
• Ancien = risque projet : rénovation lourde = aléas techniques, budget, délais.
• Sortie : la performance doit rester solide au-delà du gain fiscal (revente, conservation, évolution du marché).

Un dispositif au service de la défiscalisation des revenus fonciers

Le dispositif Jeanbrun s’avère particulièrement incitatif pour les investisseurs souhaitant réduire l’imposition de leurs loyers grâce à l’amortissement et au déficit foncier (imputation sur les revenus fonciers, puis possibilité d’imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €). Son efficacité repose sur :

• Le bon calibrage fiscal (TMI, revenus fonciers existants, capacité à utiliser le déficit).
• Le respect strict des conditions de location (loyers et ressources plafonnés, interdictions de location familiale, délais).
• Un choix d’emplacement cohérent avec un loyer plafonné et une demande locative durable.
• Une simulation et un accompagnement pour fiabiliser le montage (amortissement plafonné, charges, trésorerie, stratégie de sortie).

Notre valeur ajoutée : nous vous proposons des biens compatibles Jeanbrun et une simulation pour chiffrer l’amortissement, le déficit foncier et l’impact sur votre impôt et votre trésorerie.

Investir avec le dispositif Jeanbrun, c’est viser une défiscalisation durable des revenus fonciers en contrepartie d’une location encadrée. Contactez-nous pour étudier votre projet et bâtir une stratégie d’investissement adaptée à votre profil fiscal et patrimonial.