Déficit foncier : Questions fréquentes

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier destiné à la location coûte plus cher que ce qu’il rapporte de ne pas être imposé sur les revenus fonciers et sur les cotisations sociales associées voire d’en déduire aussi de son revenu global.

D’une manière générale, lorsqu’on a plus de dépenses que de recettes, on appelle cela du déficit foncier.

Les dépenses sont principalement constituées des charges locatives, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière et des travaux. Ces travaux sont un élément souvent exceptionnel pour booster ce déficit.

Le déficit foncier entre dans le cadre de la fiscalité de droit commun, régime auquel tout contribuable est soumis. Le déficit foncier n’est donc pas issu d’un texte de loi particulier ni est véritablement considéré comme une niche fiscale.

Tous les contribuables qui ont des investissements locatifs qui nécessitent de faire des travaux, en général, conséquents. Ces travaux représentent une charge qui viendra neutraliser les revenus fonciers et leurs cotisations sociale.

Les travaux ne doivent pas être une reconstruction mais seulement une rénovation. En effet, tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu’il loue ne seront pas considérés comme un déficit foncier. Les dépenses de réparation et d’entretien font partie des charges déductibles tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d’habitation. En revanche, ce n’est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Les travaux doivent être réalisés par une entreprise afin de pouvoir fournir des justificatifs sur la nature et le type de travaux effectué, mieux vaut être entouré par des professionnels pour réaliser son projet afin d’éviter les problèmes avec l’administration fiscale.

Un bien ayant bénéficié de travaux peut être loué à tout type de foyer sans conditions de ressources. Il est tout à fait possible de louer son bien immobilier à un ascendant ou descendant en respectant quelques règles, dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son foyer fiscal

Oui, le bien immobilier ayant bénéficié de travaux au titre du déficit foncier doit être loué pendant au minimum 3 ans après la dernière année où le surplus de déficit foncier a été imputé sur le revenu global. (voir exemples d’engagement de location en déficit foncier)

Les démarches sont déclaratives et doivent être faites via la télédéclaration sur impot.gouv.fr, le montant et le détail des travaux doivent être notés dans une déclaration 2044 ou 2044 S au même titre que le déficit foncier généré.

L’investisseur doit tout mettre en œuvre pour relouer son bien le plus vite possible. Il faut qu’il puisse toutefois prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d’une période de vacance accordée par l’Administration Fiscale.

Il n’y a pas de limite théorique au nombre d’investissement en déficit foncier. En pratique le montant des revenus fonciers et le report de l’excédent de charges à défiscaliser sur 10 ans en sont la limite.

• Les primes d’assurance.
• Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété,
• Les frais d’agence,
• La taxe foncière,
• Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés,
• Les frais de gardiennage et de concierge,
• Et bien sûr certaines dépenses de travaux. Ce sont celles-ci qui peuvent dès lors qu’il y a des travaux importants augmenter de façon massive les charges et donc de limiter la fiscalité sur les revenus fonciers.

Si, dans une même année, les charges obtenues sont supérieures aux revenus, l’excédent est reportable pendant 10 ans.

Il est possible d’acheter des parts de SCPI de déficit foncier. Ce type de SCPI fiscales investit dans des immeubles ou appartements qui ont vocation à être rénovés. Le montant des travaux est ensuite déductible des revenus fonciers du détenteur de parts.

Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. En effet, le déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les charges d’intérêts ne peuvent pas être déduites du revenu global, elles ne sont déductibles que des revenus locatifs, pendant dix ans.

Il faut d’abord préparer le calcul avec trois grands totaux : les revenus immobiliers bruts, les intérêts d’emprunt et les autres charges.

Ensuite, déduire les intérêts d’emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.

Pour finir, déduire les autres charges des revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat foncier est négatif, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Un exemple très simple : M Dupont, célibataire, bénéficie de revenus du travail de 100 000€ / an et de revenus fonciers de 50 000 € par an répartis sur plusieurs bien immobiliers. Compte tenu de ses charges, il dispose in fine de 35 000 € de revenus fonciers positifs.

M Dupont effectue sur un de ses biens immobiliers des travaux de 30 000 € au cours de la même année.

Il pourra déduire ses travaux de ses revenus fonciers. Son gain fiscal correspondra à sa TMI (tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux soit : 30 000 * (41% +17,2%) = 17 460 €.