Loi Pinel Outre-MerLoi Pinel Outre-Mer

Conseil en défiscalisation immobilière

Défiscalisation loi Pinel Outre-Mer

Investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer

La loi Pinel Outre-Mer concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer (DOM-TOM), destinés à la location en résidence principale.

Le principe de la loi Pinel Outre-Mer :

La loi Pinel Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Elle étend à l’outre-mer la loi Pinel en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins.

La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer réside dans l’application d’une réduction d’impôts, alors que la loi Robien et les lois précédentes accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, quelle que soit la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts.

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer sont :

  • Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • Les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
  • Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
  • Les logements que le contribuable fait construire.

Texte règlementaire :
• Code Général des Impôts, article 199 novovicies
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme du dispositif Pinel Outre-Mer :

  • Réduction d’impôt de 23%, 29% ou 32% du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300.000 € (prix immobilier auquel s’ajoute les frais de notaire) en fonction de la durée d’engagement de location retenue. Le contribuable peut bénéficier de la réduction Pinel outre-mer pour l’acquisition deux logements par an.
  • Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de location convenue par l’acquéreur.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de livraison (date d’achèvement des travaux) quelque soit le mois de livraison de l’appartement. La défiscalisation est imputée sur l’impôt dû au titre de cette année et des années suivantes.
  • Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent ne peut pas être imputé sur les années qui suivent. Autrement dit la défiscalisation n’est pas reportable et tout excédent est définitivement perdu.
  • Comme en métropole, avec le dispositif Pinel Outre-Mer, l’investisseur a la possibilité de louer le logement acquis à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants) et de bénéficier de la défiscalisation sur toute la durée de location.
  • Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 5.500 € / m² quelque soit le département, territoire ou communauté d’Outre-Mer.
  • Si les constructions doivent évidemment respecter un certain nombre de normes, il n’y a pas comme en métropole d’obligation de respecter le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
  • De la même manière qu’en loi Pinel « Métropole », la loi Pinel Outre-Mer n’a pas, comme ce fut le cas avec la loi Scellier, de pendant social. Il n’existe qu’une seule loi Pinel Outre-Mer avec à la fois des plafonnements de montants des loyers et de revenus des locataires.
  • Il n’existe pas en loi Pinel Outre-Mer, comme ce fut le cas en loi Scellier Outre-Mer, d’exception territoriale propre aux investissements réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu’en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie : la durée minimale de l’engagement de location, tout comme le nombre d’années sur laquelle est répartie la réduction d’impôt reste figée à 6, 9 ou 12 ans pour l’ensemble des territoires d’outre-mer.
  • Concernant la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
    – La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt,
    – Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion locative, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
    – Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.
    Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Exemple de défiscalisation Pinel Outre-Mer

Vous achetez un appartement neuf de 75 m² à Saint-Martin au prix de 280.000 € (frais de notaire inclus). Les revenus générés par ce bien sont de 8.668 € par an soit un loyer mensuel de 722 €.
Le montant annuel des charges est de 880 € et 10.000 € d’intérêts d’emprunts.
Prix au m² 3.547 € (< 5.500 €)
Montant de la défiscalisation 280.000 x 32% = 89.600 €
Réduction d’impôt 7.466 € par an pendant 12 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 880 € si votre tranche d’imposition est de 40 %. Il en résultera une économie d’impôt supplémentaire de 352 € par an.

Les conditions de la loi Pinel Outre-Mer :

  • Le logement doit être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.
  • Le bien devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité.
  • Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
  • Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation et le loyer doit respecter un plafond réglementaire par m² de surface habitable selon les zones d’habitation (cf. conditions de mise en location).
  • Les territoires ultra-marins sont classés en deux zones, d’une part les départements d’outre-mer auxquels se rajoutent Saint-Martin et Saint-Barthélemy et d’autre part tous les autres territoires. (cf. Zones Pinel 2020 : Liste des communes)
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Conditions de mise en location :

  • Les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant deux zones géographiques.
  • Plafonds des loyers pour les investissements Pinel Outre-Mer réalisés à compter du 1er janvier 2020 :
Plafonds de loyer mensuel « Pinel Outre-Mer »
  Départements d’Outre-Mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna
Plafonds de loyer mensuel 10,48 € 12,81 €
Coefficient multiplicateur (de surface) 0,7 + 19/S 0,7 + 19/S
Soit pour un appartement de 60 M2 0,7 +19/60 = 1,016
arrondi à 1,02
0,7 +19/60 = 1,016
arrondi à 1,02
S = surface du logement (la surface à prendre en compte en loi Pinel outre-mer est celle de la surface habitable au sens de l’article R*. 111-2 du code de la construction et de l’habitation qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs, augmentée de la varangue dans la limite de 14 m² cf. Comment calculer la surface éligible à la loi Pinel ?). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
    – La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement)
    – La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement)
    – La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité)

Conséquences pratiques de la loi Pinel Outre-Mer :

  • L’obligation de location est de six, neuf ou douze années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
  • Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2020, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :
Composition du foyer
du locataire habitant
Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna
Personne seule 28 408 € 31 042 €
Couple 37 938 € 41 452 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 45 623 € 49 850 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 55 077 € 60 180 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 64 790 € 70 794 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 73 018 € 79 783 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8 149 € 8 903 €
  • Au terme de l’engagement légal de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Plafonnement du dispositif Pinel Outre-Mer :

  • Pour la loi Pinel Outre-Mer, le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel de 300.000 € et limité à deux opérations par an sur ce type d’investissement. Il est toujours possible de cumuler un investissement en Pinel Outre-Mer avec un ou plusieurs investissements en loi Girardin faits les années précédentes.
  • Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10.000 €. Ce plafond s’applique sur les investissements en défiscalisation Pinel  (ce plafond est relevé à 18.000 € pour les investissements en loi Pinel Outre-mer cf. calcul du plafonnement global des niches fiscales).

Notre avis sur la défiscalisation Pinel Outre-mer

  • La loi Pinel Outre-Mer est le dispositif Pinel le plus incitatif compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 32 %).
  • La défiscalisation commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux ou de l’année d’acquisition si celle-ci est postérieure et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
  • La loi Pinel Outre-Mer s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine.
  • La loi Pinel Outre-Mer est soumise à un certain nombre de contraintes (plafond de prix par m², plafond de loyer, plafond de revenus des locataires) ; il conviendra en fonction de chaque type d’investissement de mesurer le poids de ces contraintes et de vérifier que celles-ci restent acceptables.
  • L’investissement dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative, etc.
  • Les marchés sont cycliques et selon les lieux les cycles ne sont pas les mêmes ; il convient donc de privilégier les bons emplacements sur des marchés qui sont en début de cycle.

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