Loi Pinel Outre-MerLoi Pinel Outre-Mer

Conseil en défiscalisation immobilière

Investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer :

La loi Pinel Outre-Mer concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer (DOM-TOM), destinés à la location en résidence principale.

Avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-Mer :

La loi Pinel Outre-Mer fait bénéficier de plusieurs avantages fiscaux :

  • Réduction d’impôt de 23%, 29% ou 32% du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire) retenu dans la limite de 300.000 € (2 acquisitions sont possibles) pour les logements acquis en 2017, selon la durée d’engagement de location du logement acquis.
  • Le contribuable  peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition d’un ou deux logements par an.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de l’appartement et imputée sur l’impôt dû au titre de cette année et des années suivantes. Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent ne peut pas être imputé sur les années qui suivent.
  • Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
  • Avec le dispositif Pinel Outre-Mer, l’investisseur a la possibilité de louer le logement acquis à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants) et de bénéficier de la défiscalisation sur toute la durée de location.
  • Concernant la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
    – La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt,
    – Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion locative, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
    – Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.

Exemple de défiscalisation loi Pinel Outre-Mer

Vous achetez un appartement neuf de 75 m² à Saint-Martin au prix de 280.000 € (frais de notaire inclus). Les revenus générés par ce bien sont de 8.668 € par an soit un loyer mensuel de 722 €.
Le montant annuel des charges est de 722 € et 10.000 € d’intérêts d’emprunts.
Prix au m²3.733 € (< 5.500 €)
Montant de la défiscalisation280.000 x 32 % = 89.600 €
Réduction d’impôt7.466 € par an pendant 12 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 722 € si votre tranche d’imposition est de 40%. Il en résultera une économie d’impôt supplémentaire de 289 € par an.

Obligations à respecter :

  • Le logement doit être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
  • Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation (voir loi Pinel Outre-Mer en détail).
  • Le loyer doit respecter un plafond réglementaire par m² de surface habitable selon les zones d’habitation (voir loi Pinel Outre-Mer en détail).

Notre avis sur la défiscalisation Pinel Outre-mer

  • La loi Pinel Outre-Mer est le dispositif Pinel le plus incitatif compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 32 %).
  • La défiscalisation commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
  • La loi Pinel Outre-Mer s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine.
  • La loi Pinel Outre-Mer est soumise à un certain nombre de contraintes (plafond de prix par m², plafond de loyer, plafond de revenus des locataires) ; il conviendra en fonction de chaque type d’investissement de mesurer le poids de ces contraintes et de vérifier que celles-ci restent acceptables.
  • L’investissement dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative, etc.
  • Les marchés sont cycliques et selon les lieux les cycles ne sont pas les mêmes ; il convient donc de privilégier les bons emplacements sur des marchés qui sont en début de cycle.

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