Défiscalisation immobilière, tout savoir pour défiscaliser avec l’immobilier en 2024

La défiscalisation immobilière englobe tous les dispositifs fiscaux visant à encourager l’investissement immobilier locatif en France. Il s’agit d’utiliser les mesures fiscales mises en place par les gouvernements successifs pour orienter l’investissement des contribuables vers l’immobilier locatif, soutenant ainsi la construction de nouveaux logements et la rénovation de logements anciens. En 2024, en défiscalisant une partie de leurs revenus grâce à la défiscalisation immobilière, en plus de bénéficier d’une réduction d’impôt, les investisseurs peuvent investir dans l’immobilier locatif et générer des revenus supplémentaires.

Défiscalisation immobilière, tout savoir pour défiscaliser avec l'immobilier en 2024

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Pour répondre au déficit structurel de logement en France et à la sauvegarde du patrimoine immobilier, l’État a mis en place une série de mesures fiscales pour inciter à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements anciens. Le terme de « défiscalisation immobilière » regroupe l’ensemble de ces mesures fiscales d’aide à l’investissement immobilier.

Le mécanisme de la défiscalisation immobilière consiste pour l’État à accorder une réduction d’impôt ou un crédit d’impôt aux particuliers qui investissent dans le cadre de l’un de ces dispositifs d’optimisation fiscale. Cependant, les modes de calcul, les montants, les durées ainsi que les conditions d’obtention de cette réduction d’impôt varient selon les dispositifs. Il est donc nécessaire de comprendre précisément les conséquences pratiques de chaque dispositif immobilier de défiscalisation pour optimiser son imposition.

En effet, de nombreuses lois de défiscalisation immobilière coexistent aujourd’hui, chacune ayant ses avantages et ses limites. En 2024, le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par foyer limite en revanche la capacité de chacun à défiscaliser ses revenus, à l’exception de la loi Pinel outre-mer (18 000 €) et des lois Monuments Historiques et Malraux, sans plafonnements. Plus que jamais, il est donc nécessaire de choisir le dispositif de défiscalisation qui répond au mieux à ses attentes propres.

Les principaux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier en France :

Les dispositifs de défiscalisation immobilière accessibles aux particuliers en 2024 :

Voici un tour d’horizon des principaux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier disponibles en 2024 : loi Pinel, Pinel Outre-mer, Malraux, Monuments Historiques, Denormandie, déficit foncier etc.

Les dispositifs Pinel et Pinel+ :

Confirmée par le gouvernement jusqu’au 31 déc. 2024, la loi Pinel encourage l’investissement en immobilier neuf. En contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le contribuable récupère 9 %, 12 % ou 14 % du prix de revient du bien sur la durée de mise en location, soit 1,5 % par an pendant 6 ans, puis 1 % par an jusqu’à 9 ans et 0,67 % supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. Ainsi, un appartement d’une valeur de 200 000 € engendrera 3 000 € d’économie d’impôt par an pendant 6 ans, puis 2 000 € par an pendant 3 ans et 1 340 € par an ensuite. 

En 2024, le dispositif Pinel+ reste accessible pour les logements qui répondent à certains critères de qualité d’usage et de respect de normes environnementales, ou qui sont situés dans des zones éligibles. Ces conditions supplémentaires s’accompagnent d’une revalorisation de l’avantage fiscale octroyé, ainsi les taux de réduction d’impôt sont de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de l’investissement pour les logements éligibles au Pinel+. Soit jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans pour un investissement plafonné à 300 000 €.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, quelques conditions doivent être respectées. La réduction d’impôt est calculée sur un investissement ne pouvant excéder 300 000 € et le bien doit être situé dans des zones géographiques déterminées. Les loyers et ressources des locataires sont plafonnés. Cependant, dans la grande majorité de la Région Parisienne et des villes de Province, ce plafonnement n’est pas une véritable contrainte, le loyer de marché se confondant avec le plafond Pinel.

Un investissement réussi en loi Pinel est avant tout une opération immobilière cohérente. Il convient donc d’acquérir un bien au prix de marché et situé dans une zone à forte demande locative, les métropoles régionales, les grandes villes de province et d’Ile-de-France offrant la meilleure sécurité.


Défiscalisation immobilier Pinel
Défiscalisation loi Pinel
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Programmes immobiliers éligibles au dispositif Pinel
Investissement immobilier neuf en France
Impact fiscal sur 6, 9 ou 12 ans

Conseils loi Pinel FAQ loi Pinel

Le dispositif Pinel Outre-Mer :

Le principe de fonctionnement du dispositif Pinel Outre-mer est le même que celui du dispositif Pinel en métropole. Cependant, deux différences majeures sont à remarquer : le bien immobilier doit se situer dans un DROM ou une COM et l’avantage fiscal est porté à 20 %, 23 % ou 25 % du prix de revient selon la durée de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Ainsi un appartement de 200 000 € engendre outre-mer une défiscalisation de 6 667 € par an pendant 6 ans, soit 22 000 € de mieux qu’en métropole. 

De plus, les investissements outre-mer bénéficient d’un plafonnement global des niches fiscales spécifique, porté à 18 000 € de réduction d’impôts par an et par foyer fiscal, contre 10 000 € pour les investissements en métropole.

Comme pour le dispositif Pinel en métropole, le dispositif Pinel+ Outre-mer permet de bénéficier d’une majoration des taux de réduction d’impôt accordés. Ainsi, en Pinel+ outre-mer les taux de défiscalisation sont de 23 % pour 6 ans de location, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans de location. Les conditions pour qu’un logement neuf bénéficie de ces taux majorés sont liées à des critères d’emplacement ou de qualité spécifiques aux différents territoires d’outre-mer (voir Critères de performance énergétique et environnementale Pinel Outre-mer).

Les plafonds de ressources et de loyers peuvent être contraignants dans certains territoires d’outre-mer à fort pouvoir d’achat, la Guyane en particulier. Par ailleurs, en outre-mer, plus encore qu’en métropole, l’investisseur devra s’attacher à vérifier le niveau de demande locative et les prix pratiqués localement dans la zone d’investissement. Certains promoteurs peu scrupuleux profitent en effet de l’éloignement pour pratiquer une différenciation entre les prix de vente locaux et ceux proposés en métropole.


Conseils loi Pinel Outre-mer FAQ Pinel Outre-Mer

Le dispositif Malraux :

La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens et réhabilités. Pour être éligibles, ceux-ci doivent se situer en site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).

Le principe est que l’investisseur achète un bien à rénover et une enveloppe de travaux attachée à ce bien. Il récupère ensuite 22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans. Ainsi, un appartement « Malraux » comportant une enveloppe de travaux de 150 000 € sur 2 ans engendrera pour l’investisseur une économie d’impôt de 22 500 € par année de travaux.

Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, l’investisseur prend en contrepartie l’engagement de louer le logement acquis, en loi Malraux cet engagement locatif est de 9 ans. Cependant, en loi Malraux, il n’y a pas de contrainte ou plafonnement de loyer. De plus, en 2024, les économies d’impôt provenant d’un investissement Malraux ne sont toujours pas comptabilisées dans le plafonnement global des niches fiscales.

L’investissement en loi Malraux est donc particulièrement adapté à des foyers ayant déjà de nombreuses sources de défiscalisation, plus soucieux de la qualité d’un placement à long terme que de la rentabilité immédiate du produit.


Défiscalisation immobilier Malraux
Défiscalisation loi Malraux
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Programmes immobiliers éligibles au dispositif Malraux
Investissement immobilier ancien rénové
Impact fiscal sur 1 à 4 ans (hors plafonnement)

Conseils loi Malraux FAQ Loi Malraux

Le dispositif Monuments Historiques :

Comme son nom l’indique, ce dispositif permet de défiscaliser tout ou partie de ses revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. Comme pour la loi Malraux, l’investisseur acquiert un immeuble à rénover et l’enveloppe de travaux correspondante.

En revanche, l’économie d’impôt n’est pas liée à une réduction d’impôt mais est engendrée par une réduction de la base imposable. Le contribuable peut ainsi déduire de son revenu 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt, sans limite de temps ni de montant.

Comme la loi Malraux, les investissements en monuments historiques sont traités hors plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif est donc particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés (tranches à 30 %, 41 % et 45 %) et qui privilégient la qualité de l’immeuble à sa rentabilité.


Défiscalisation immobilier Monuments Historiques
Défiscalisation Monuments Historiques
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Programmes immobiliers éligibles au dispositif Monuments Historiques
Investissement immobilier classé rénové
Impact fiscal sur 1 à 3 ans (hors plafonnement)

Conseils loi Monuments Historiques FAQ loi Monuments Historiques

Le dispositif du Déficit foncier :

Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser la totalité des travaux de rénovation d’un bien immobilier destiné à la location. Le montant des travaux est imputable sur les revenus fonciers sans limite et reportable pendant 10 ans.

En parallèle de cette déduction fiscale, l’investisseur a la possibilité de déduire de ses revenus du travail 10 700 € par an sur la durée des travaux (limité à 6 années consécutives).

Ce dispositif de déduction fiscale est particulièrement adapté aux contribuables disposant de revenus fonciers importants et fortement imposés (dans les dernières tranches marginales d’imposition). La réduction d’impôt acquise au titre des déficits fonciers entre dans le plafonnement global des niches fiscales.


Défiscalisation immobilier Déficit foncier
Défiscalisation Déficit foncier
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Programmes immobiliers éligibles au dispositif Déficit foncier
Investissement immobilier ancien rénové
Défiscalisation des travaux de rénovation

Conseils Déficit foncier FAQ Déficit foncier

Le dispositif Denormandie :

A l’origine, le dispositif de défiscalisation Denormandie a été créé en 2019 pour favoriser la rénovation de logements anciens dans les centre ville des communes éligibles. Assoupli en 2020, le dispositif est désormais étendu à l’ensemble du territoire des communes éligibles et offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel+ (défiscalisation jusqu’à 21%).

Pour bénéficier de la défiscalisation immobilière Denormandie, le logement doit faire l’objet d’une rénovation se montant à 25% du prix de revient. En outre, ces travaux doivent permettre une amélioration conséquentes des performances énergétiques du logement. Les conditions de mise en location sont les mêmes que pour la loi Pinel (durée de mise en location, loyers et ressources des locataires).

Ce dispositif complémentaire aux dispositifs existants, permet d’investir dans des zones où il y a peu d’offres de logements neufs à des prix souvent inférieurs à l’immobilier neuf.


Conseils loi Denormandie FAQ loi Denormandie

Les dispositifs de défiscalisation immobilière accessibles aux entreprises en 2024

Le dispositif Girardin IS

Le dispositif de défiscalisation Girardin IS permet de défiscaliser le montant de l’acquisition d’un bien immobilier situé dans l’un des départements d’outre-mer (DOM) ou l’une des collectivités d’outre-mer (COM) du résultat imposable de la société (Art 217 undecies et duodecies du CGI) ou d’obtenir un crédit d’impôt de 35% de la valeur de l’investissement imputable sur l’impôt de la société soumise à l’IS (Art 244 Quater W et Y du CGI).

En outre, en plus de bénéficier d’un avantage fiscal, l’entreprise peut continuer à amortir l’acquisition du bien immobilier au taux habituel. Tout éventuel excédent de déficit résultant de cette opération peut également être reporté sur les exercices suivants. Cette mesure, qui concerne les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 millions d’euros, est applicable jusqu’au 31 décembre 2025. 

Le dispositif Girardin IS est un outil de défiscalisation particulièrement bien adaptée pour les très petites, petites et moyennes entreprises (TPE/PME).


Conseils loi Girardin IS FAQ loi Girardin IS

Le crédit d’impôt pour les investissements en Corse

Ce dispositif de défiscalisation spécifique aux investissements réalisés en Corse est applicable à la rénovation d’hôtels exploités en résidences de tourisme para hotellières. Il permet d’obtenir un crédit d’impôt équivalant à 20% ou 30% du montant des travaux de rénovation réalisés.

Pour bénéficier du crédit d’impôt pour les investissement en Corse au taux de 20%, la société qui investi doit réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ et employer moins de 250 personnes. Le crédit d’impôt est porté à 30% pour les entreprises qui réalisent un CA inférieur à 2 M€ et qui emploient moins de 11 personnes. Le dispositif est accessible à toutes les entreprises soumises à l’IS ou à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC. Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2027.

Le CIIC est accessible aux investisseurs privés à condition de créer une entreprise individuelle (ou toute autre forme d’entreprise) ayant une une activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale.


Conseils crédit d’impôt Corse

La défiscalisation immobilière, un outil efficace en faveur de l’investissement locatif

Réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilièrePour conclure ce tour d’horizon on peut affirmer que la défiscalisation est un outil efficace en faveur de l’investissement immobilier locatif, et qu’il y en a pour tous les goûts.

En effet, l’aménagement du plafond de l’Outre-Mer, l’assouplissement de loi Denormandie, le déplafonnement des investissements Malraux et le maintien sans limite de plafond de la loi Monuments Historiques sont autant d’éléments qui attestent de la volonté gouvernementale de maintenir le principe de la défiscalisation immobilière.

Néanmoins, l’abrogation prévue du dispositif Pinel et de son équivalent pour l’Outre-Mer fin 2024, sans qu’une alternative ne soit actuellement mise en avant, suggère de capitaliser sur ces avantages fiscaux dans les plus brefs délais.

De surcroît, l’éventail des solutions de défiscalisation immobilière disponibles permet de répondre à la plupart des problématiques patrimoniales. Que l’investisseur privilégie la défiscalisation, la rentabilité immédiate, la qualité de la pierre ou la rente à long terme, il trouvera assurément un dispositif fiscal adapté à ses besoins.

Pour une exploration approfondie de ces mécanismes de défiscalisation immobilier, je vous invite à consulter notre site web, section « Conseils », ou à solliciter l’expertise d’un de nos conseillers par téléphone.