L’investissement locatif en Ehpad

L'investissement locatif en Ehpad

Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé et la loi Bouvard.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

L’acronyme EHPAD décrit les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. L’investissement locatif en EHPAD relève de l’immobilier géré. Il consiste à acquérir une ou plusieurs chambres meublées dans une résidence EHPAD qui est, ensuite, louée aux occupants. Ces derniers sont dépendants et généralement atteints de maladies dégénératives qui nécessitent un lourd équipement médical ainsi qu’une assistance quotidienne.

En quoi la conjoncture actuelle est-elle favorable à l’investissement locatif en EHPAD ?

  • L’allongement de la durée de vie en France conduit à un accroissement de la demande de structures d’accueil des personnes âgées en état de dépendance. Le taux d’occupation des lits d’une résidence EHPAD est donc bien souvent à son maximum. En Moyenne annualisée, les taux d’occupation se situent dans une fourchette comprise entre 93 et 100 % pour les EHPAD privés lorsqu’ils sont exploités depuis plusieurs années.
  • L’investissement locatif dans les EHPAD constitue un complément retraite très avantageux puisque les revenus relevant de ce type d’investissement sont en partie ou en totalité défiscalisés grâce au statut du loueur en meublé.

A qui l’investissement locatif en EHPAD s’adresse-t-il ?

L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine qui leur permette de générer des revenus mensuels réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative de leur bien. Ce type d’investissement est souvent envisagé pour préparer sa retraite. Il peut également être envisagé par des investisseurs qui décident de convertir en immobilier géré leurs avoirs financiers. Et donc, en quête un rapport rendement/fiscalité supérieur.

Quelles sont les mises en garde pour un investissement locatif en EHPAD ?

Au-delà des critères de choix qui prévalent lors de l’acquisition d’un logement dans le cadre de l’immobilier géré (cf : investir en résidence seniors). L’investisseur devra prendre en compte la spécificité de cette activité soumise à une règlementation contraignante et régulièrement mise à jour. Les EHPAD perçoivent des dotations des pouvoirs publics. Leur exposition aux choix politiques de nos gouvernants est à considérer. Toutefois, compte tenu des besoins actuels et futurs qu’anticipent les instituts de prévision sur l’évolution de la démographie, la nécessité de maintenir et d’augmenter les structures dédiées à l’accueil des personnes âgées dépendantes permettent de se projeter avec une très bonne visibilité sur cette typologie d’investissement.

Comme dans tout investissement en immobilier géré, la bonne santé financière de l’exploitant est l’un des facteurs prépondérants. La meilleure façon de procéder est donc de se fier aux résultats antérieurs et non aux promesses futures de l’exploitant avec lequel on envisage de contracter.

Si l’investissement en EHPAD doit s’entendre en regard de l’existence d’un bassin gérontologique, nous pouvons y ajouter d’autres critères comme le taux d’équipement en lits médicalisés par secteur géographique.

Comme toujours, l’investisseur doit rester vigilant au rendement proposé. Un rendement élevé (supérieur à 5 %) doit l’alerter, dans un marché ou le rendement moyen proposé au niveau national évolue dans une fourchette de 3,4 à 4,5 %. Des situations exceptionnelles en termes de rentabilité peuvent exister du fait par exemple de la répartition des charges, du mode de revalorisation des loyers. Dans ces cas exceptionnels, il faudra tout de même s’interroger sur les intentions du preneur à bail (et donc unique locataire de l’établissement) lors du renouvellement du bail commercial.

Un autre point de vigilance tient à la taille de l’établissement pour une gestion rentable. D’une manière générale, les opérateurs estiment que le nombre de lits médicalisés au sein des EHPAD doit débuter vers 80 unités. Là aussi, il existe des exceptions.

L’âge de la résidence est-il à prendre en considération ? Nous avons tendance à penser que les EHAPD devant répondre continuellement aux exigences fixées par les autorités de tutelle (ARS, Région…), l’âge de la résidence ne devrait pas rentrer en ligne de compte. Les travaux nécessaires à la bonne tenue de l’EHPAD revêtant un caractère “obligatoire”. Ainsi, un établissement aux normes et rempli (un taux d’occupation supérieur à 93 %) est un gage de sécurité pour l’investisseur. Le parc des EHPAD privés est en moyenne plus récent que celui des EHPAD publics. Nos investisseurs ne sont concernés que par le parc privé.

Plutôt qu’une mise en garde, un rappel. L’investissement en location meublé en résidence services (donc en immobilier géré) implique un logement meublé par le bailleur/propriétaire. Le renouvellement du mobilier lui incombe. Les modalités doivent normalement apparaître dans le bail commercial.

Lors d’un investissement locatif en EHPAD, faut-il préférer un bail commercial ?

D’évidence, oui. Comme pour tout investissement en résidences services, le bail commercial proposé en EHPAD répond aux mêmes critères de choix. Il permet de s’entendre sur les obligations et contreparties de chacun des contractants (bailleur/particulier et preneur à bail professionnel). L’investisseur recevra donc un loyer tous les mois ou trimestres sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de son logement.
Très souvent dans les baux commerciaux proposé pour l’acquisition d’un EHPAD, une répartition avantageuse pour le bailleur/investisseur est décrite. Cela se concrétise par la prise en charge (financière) des articles 605 et 606 du Code civil par le preneur à bail, et ce en dépit de la récente réforme liée à la loi Pinel du 18 juin 2014 (qui est d’ordre public).
Le bail commercial permet aussi de s’assurer un rendement extrêmement confortable qui varie généralement entre 3,4 et 4,5%.

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