EHPAD : l’investissement locatif en EHPAD en 7 questions réponses

L’investissement locatif en EHPAD jouit d’une fiscalité particulièrement attrayante grâce aux dispositifs fiscaux Censi-Bouvard ou au statut du Loueur en meublé (LMP/LMNP). Cependant avant d’envisager d’investir dans une chambre d’EHPAD, vous vous posez surement quelques questions : la conjoncture actuelle est-elle favorable ? À qui s’adresse ce type d’investissement locatif ? ou encore, quels en sont les inconvénients ? Nous allons répondre à toutes ces questions afin de vous aider à réussir votre investissement en EHPAD.

L'investissement locatif en Ehpad

Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé et la loi Bouvard.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

L’acronyme EHPAD décrit les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Ce sont des lieux où sont accueillies des personnes âgées plus ou moins dépendantes, atteintes très majoritairement de maladies dégénératives qui nécessitent un lourd équipement médical ainsi qu’une assistance quotidienne. Le degré de dépendance des résidents est déterminé par les groupes iso-ressources. L’appartenance à un groupe iso-ressource est fonction de la capacité des résidents à exécuter les gestes de la vie quotidienne.

Comment investir en EHPAD ?

L’investissement locatif en EHPAD relève de l’immobilier géré. Le bailleur confie l’ensemble de la gestion locative à un locataire unique. Ici, un exploitant professionnel qui a reçu au préalable une autorisation (ARS et département) pour exploiter ladite résidence.

Concrètement, le bailleur/investisseur acquiert une ou plusieurs chambres meublées dans une résidence et signe, concomitamment à cette acquisition, avec un exploitant un bail commercial définissant l’ensemble des règles liées à l’exploitation de l’EHPAD.

Il est entendu que, et c’est une condition Sine qua non, à l’acquisition d’un tel bien, l’exploitant a reçu au préalable des autorités de tutelle, un agrément pour exploiter cette résidence sur un secteur géographique imposé. Cette autorisation répond au cahier des charges édicté par les autorités. Il est aussi acquis que ce cadre contraint est compatible avec une gestion saine et profitable pour l’exploitant et par ricochet pour le bailleur.  

Dans le schéma de l’immobilier géré, le preneur à bail étant l’unique locataire, il lui revient de supporter le risque locatif final. Il s’engage vis-à-vis du bailleur à respecter les termes du bail commercial et notamment à lui verser un loyer régulièrement. Attention, tout de même, s’agissant de l’immobilier géré, le versement du loyer n’est pas garanti.

En quoi la conjoncture actuelle est-elle favorable à l’investissement locatif en EHPAD ?

Tout d’abord, l’allongement de la durée de vie en France conduit à un accroissement de la demande de structures d’accueil des personnes âgées en état de dépendance. Le taux d’occupation des lits d’une résidence EHPAD est donc bien souvent à son maximum. En Moyenne annualisée, les taux d’occupation se situent dans une fourchette comprise entre 93 et 100 % pour les EHPAD privés lorsqu’ils sont exploités depuis plusieurs années.

De plus, investir dans un EHPAD constitue un complément retraite très avantageux puisque les revenus relevant de ce type d’investissement sont en partie ou en totalité défiscalisés grâce au statut du loueur en meublé.

À qui l’investissement en EHPAD s’adresse-t-il ?

L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine. Ce qui leur permettra par la suite de générer des revenus réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative du logement. Ce type d’investissement est souvent envisagé pour préparer sa retraite.

Il peut également être envisagé par des investisseurs qui décident de convertir une partie de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier de rendement. La quête d’un rapport rendement/fiscalité supérieur étant un objectif recherché.

Quelles sont les mises en garde avant d’investir en EHPAD ?

Au-delà des critères de choix qui prévalent lors de l’acquisition d’un logement dans le cadre de l’immobilier géré (cf. investir en résidence seniors), l’investisseur devra prendre en compte la spécificité de cette activité soumise à une réglementation contraignante et régulièrement mise à jour. Les EHPADs perçoivent des dotations des pouvoirs publics. L’exposition aux choix politiques de nos gouvernants est à considérer. Toutefois, compte tenu des besoins actuels et futurs qu’anticipent les instituts de prévision sur l’évolution de la démographie, la nécessité de maintenir et d’augmenter les structures dédiées à l’accueil des personnes âgées dépendantes permettent de se projeter avec une très bonne visibilité sur cette typologie d’investissement.

Comme dans tout investissement en immobilier géré, la bonne santé financière de l’exploitant est l’un des facteurs prépondérants. La meilleure façon de procéder est donc de se fier aux résultats antérieurs et non aux promesses futures de l’exploitant avec lequel on envisage de contracter.

Si l’investissement en EHPAD doit s’entendre en regard de l’existence d’un bassin gérontologique, nous pouvons y ajouter d’autres critères comme le taux d’équipement en lits médicalisés par secteur géographique.

Comme toujours, l’investisseur doit rester vigilant au rendement proposé. Un rendement élevé (supérieur à 5 %) doit l’alerter, dans un marché ou le rendement moyen net proposé au niveau national évolue dans une fourchette de 3,5 à 4,1 % (actuellement). Des situations exceptionnelles en termes de rentabilité peuvent exister du fait par exemple de la répartition des charges, du mode de revalorisation des loyers. Dans ces cas exceptionnels, il faudra tout de même s’interroger sur les intentions du preneur à bail (et donc unique locataire de l’établissement) lors du renouvellement du bail commercial (une négociation de certains termes n’est pas à exclure et notamment en ce qui concerne le montant du loyer et son mode d’indexation).

Un autre point de vigilance tient à la taille de l’établissement pour une gestion rentable. D’une manière générale, les opérateurs estiment que le nombre de lits médicalisés au sein des EHPAD doit débuter vers 80 unités. Là aussi, il existe des exceptions.

L’âge de la résidence est-il à prendre en considération ? Nous avons tendance à penser que les EHAPD devant répondre continuellement aux exigences fixées par les autorités de tutelle (ARS, Région…), l’âge de la résidence ne devrait pas rentrer en ligne de compte. Les travaux nécessaires à la bonne tenue de l’EHPAD revêtant un caractère « obligatoire ». Ainsi, un établissement aux normes et rempli (un taux d’occupation supérieur à 93 %) est un gage de sécurité pour l’investisseur. Le parc des EHPAD privés est en moyenne plus récent que celui des EHPAD publics. Nos investisseurs ne sont concernés que par le parc privé.

Information essentielle à savoir, les agréments sont accordés aux exploitants pour la gestion d’un établissement. Cet agrément n’est pas lié à la résidence. Cela signifie que dans l’absolu, un exploitant pourrait quitter les lieux et œuvrer ailleurs. Toutefois, il faudrait non seulement que des circonstances sérieuses l’y poussent (vétusté des lieux qui impliquant de trop lourds investissements de mise aux normes, désaccord avec les bailleurs mettant en cause la pérennité financière de l’exploitation…). Cela étant dit, il lui faudrait motiver sa décision auprès des autorités de tutelles sur le bien-fondé du déplacement de lits médicaux et donc de personnes en perte de repères et donc fragiles.

Dans les faits, ce cas de figure est extrêmement rare à notre connaissance si l’investisseur, son conseiller et son partenaire (pourvoyeur de biens immobiliers) restent vigilants et raisonnables.

Plutôt qu’une mise en garde, un rappel : l’investissement en location meublé en résidence services (donc en immobilier géré) implique un logement meublé par le bailleur/propriétaire. Le renouvellement du mobilier lui incombe. Les modalités doivent normalement apparaître dans le bail commercial.

Lors d’un investissement locatif en EHPAD, faut-il préférer un bail commercial ?

D’évidence, oui. Comme pour tout investissement en résidences services, le bail commercial proposé en EHPAD répond aux mêmes critères de choix. Il permet de s’entendre sur les obligations et contreparties de chacun des contractants (bailleur/particulier et preneur à bail professionnel). L’investisseur recevra donc un loyer tous les mois ou trimestres sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de son logement.

Très souvent dans les baux commerciaux proposé pour l’acquisition d’un EHPAD, une répartition avantageuse pour le bailleur/investisseur est proposée. Cela se concrétise par la prise en charge (financière) notamment des articles 605 et 606 du Code civil par le preneur à bail, et ce en dépit de la récente réforme liée à la loi Pinel du 18 juin 2014 (qui est d’ordre public). Le bail commercial permet aussi de s’assurer un rendement extrêmement confortable qui varie généralement entre 3,5 et 4,1%.

Quels sont les principaux exploitant d’EHPAD en France ?

Ci-après, les cinq principaux exploitants d’EHPAD. En voici une courte présentation :

KORIAN :

KORIAN s’est constitué en 2001, a fusionné avec MÉDICA en 2014, pour donner naissance à l’un des leaders européens des maisons de retraites. KORIAN, ce sont plus de 47 000 collaborateurs, 304 résidences et 25 232 lits gérés en France. KORIAN est aussi présent avec une position de leader en Belgique et en Allemagne. L’Italie compte aussi parmi ses implantations. Au total, ce sont près de 72 000 lits regroupés au sein de 361 établissements qui constituent le portefeuille de KORIAN. 

Son capital est détenu principalement par PRÉDICA (Groupe BPCE) avec 24,38 % du capital et Malakoff (groupe de prévoyance) avec 7,68 % du capital. Le chiffre d’affaires réalisé en 2019 était de 3,6 milliards d’euros. Une prévision actualisée de 3,8 milliards d’euros et un résultat d’exploitation à 310 millions sont attendus en 2020. Le groupe est dirigé par Madame Sophie Boissard.

L’activité de KORIAN s’articule autour de quatre marchés identifiés. Tous liés aux services d’accompagnement et de soins pour les seniors et personnes dépendantes. Les EHPAD bien sûr, les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR), les résidences seniors avec services (RSS) et les dispositifs de soins et d’hospitalisation à domicile (colocation entre seniors avec présence d’auxiliaires de vie permanentes par exemple).

ORPÉA :

La société ORPÉA a été créée en 1989 par Jean Claude Marian. Son capital social est de 80 769 796 euros. La société a réalisé, en 2019, un chiffre d’affaires d’environ 3,7 M€. Elle dispose de près de 20 000 lits en France et plus de 43 000 hors de nos frontières (Belgique, Allemagne, Espagne, Italie, Autriche, Pologne, Suisse et République Tchèque.).

Le capital social du groupe ORPÉA (coté en bourse depuis 2002) est détenu par CPPIB (fonds de pension canadien), FFP Invest, Sofina. Le flottant en circulation est de 78 %.

A ce jour, le groupe administre un portefeuille de 665 établissements autour de cinq métiers liés à la prise en charge de nos seniors et de la dépendance : les maisons de retraite médicalisées, les résidences services pour seniors autonomes (RSS), les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR exploitées sous l’enseigne « CLINEA »), les cliniques psychiatriques (sous « CLINEA » également) et les services d’aide à domicile. 

ORPÉA est ainsi devenu, au cours des années, 2ème exploitant français sur le secteur de la dépendance et le 1er en Europe.

DVD DOLCÉA DOMUSVI :

Le Groupe DVD DOLCEA DOMUSVI a été créé le 1er janvier 2011. Après la fusion entre la société DOMUSVI et la société DOLCEA . Le capital du groupe est de 130 millions d’euros et compte parmi ses actionnaires les plus significatifs, le fonds d’investissement britannique « Intermediate Capital Group » (ICG) et Sagesse Retraite Santé (véhicule de placement contrôlé par Mr Yves Journel).

Depuis 2015, Il est dirigé par Mr Aymar Hénin. DOMUSVI administre environ 38 000 lits en France (211 résidences) et à l’étranger (154 résidences) grâce à l’intervention de 28 000 collaborateurs. Son activité est structurée autour de trois pôles : les maisons médicalisées, les résidences seniors et les services à la personne à domicile (y inclus les soins infirmiers).

MAISONS DE FAMILLE :

Maisons de famille est un groupe récent en comparaison des autres intervenants dans ce secteur d’activité. Sa création remonte à 2003, par la volonté de son fondateur, Mr Harmel. Le capital de la société s’établit à plus de 49 millions. 

Un groupe aux particularismes bien marqués.

Ainsi, Maisons de Famille est actuellement essentiellement implantés à l’extérieur de nos frontières, pour plus de 90 % de ses capacités d’accueil. 16 établissements (1326 lits) dans l’Hexagone et, 146 à l’étranger (16 350 lits).

En 2014, son fondateur passe le témoin à Mr Philippe Tapié qui préside aux destinées de Maisons de famille. Le groupe dénombre un effectif de près de 6 000 collaborateurs.

Autre singularité, le groupe Maisons de Famille est entre les mains des fondateurs et majoritairement par le fonds d’investissement Creadev. Ce fonds n’est autre que le véhicule d’investissement de l’Association Familiale Mulliez (propriétaire Auchan, Décathlon). 

COLISÉE :

Créé en 1988 par Patrick Teycheney et dirigé actuellement par Madame Christine Jeandel (ex-directrice Générale de MEDICA France durant 12 ans). Le groupe est le 4ème intervenant en France et en Europe par le nombre de lits et d’établissements administrés (235 résidences dont 96 en France et 24 359 pensionnaires). Le chiffre d’affaires est voisin du milliard d’euros. Le groupe est présent dans cinq pays européens et en Chine (à l’instar de KORIAN, ORPÉA, DOMUSVI).

COLISÉE est une SAS au capital de 131 millions d’euros, détenu par IK Investment Partners, qui emploie 18 350 personnes. Les activités du groupe s’articulent autour de deux pôles : l’hébergement des personnes âgées dépendantes en maisons médicalisées et les services d’aide à domicile au travers de l’implantation de 70 structures dédiées.

La politique de développement passe par la croissance externe (intégration d’EHPAD en exploitation) en France où le groupe possède un vrai savoir-faire en matière de remise aux normes d’établissements « vieillissants ». Mais aussi à l’étranger avec l’Italie dont l’objectif affiché est l’ouverture de 80 000 places d’ici à 10 ans. La Chine est un autre axe d’expansion. Canton a accueilli un premier établissement de 130 places.

COLISÉE dispose des moyens de ses ambitions grâce à la force de frappe que lui procure ses actionnaires. Eurazeo en 2014, puis IJ Investment Partners à partir de 2017. Le rachat la même année de 12 EHPAD précédemment gérés par GDP Vendôme en est une illustration.

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