Loueur en meublé (LMP / LMNP)Loueur en meublé (LMP / LMNP)

Conseil en placement immobilier

Investissements concernés par le statut Loueur en meublé (LMP / LMNP) :

Le statut de Loueur en meublé (LMP / LMNP) concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs ou en VEFA ou anciens, dans une résidence dite de service telle que résidence étudiante, hôtelière, de vacances, d’affaires ou pour personnes âgées (EHPAD).

Avantages fiscaux du statut Loueur en meublé (LMP / LMNP) :

  • Il n’existe aucune réduction directe d’impôts dans le dispositif LMNP contrairement à la loi Bouvard.
  • Remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement (dès lors que le bien immobilier est acquis neuf ou en VEFA).
  • Loyers garantis par un gestionnaire.
  • Amortissement comptable du bien acheté permettant de créer des revenus défiscalisés pendant une vingtaine d’années.
  • Possibilité de cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation, les déficits provenant d’une activité BIC (donc LMNP/LMP) ne sont pas imputables sur un déficit foncier.
  • Le passage du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) a lieu lorsque les 3 conditions suivantes sont réalisées :
    – Les recettes brutes tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 € TTC par an,
    – Les revenus tirés par cette activité doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
    – Il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Exemple de défiscalisation statut Loueur en meublé (LMP / LMNP) :

Vous achetez un appartement pour 280.000 € HT dans une résidence pour personnes âgées.
Récupération de TVA54.880 €
Le bien va être amorti sur sa valeur HT (hors valeur du terrain) ce qui permettra avec cette charge supplémentaire de créer des revenus totalement défiscalisés pendant une trentaine d’année (en fonction des règles comptables d’amortissement, des charges générales et des taux d’emprunt).

Obligations à respecter :

  • Dans le cadre d’une prise à bail d’un bien immobilier loué meublé, par un exploitant de résidences services, celui-ci devra, outre l’hébergement, proposer nécessairement la fourniture de trois des quatre prestations suivantes aux résidents : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Cette activité commerciale est assujettie à la TVA. Si l’investisseur a récupéré la TVA grevant le prix d’acquisition du bien, il sera tenu de conserver son bien pendant 20 ans ou de le revendre et céder son bail de telle sorte qu’il y ait une continuité d’activité au sein de l’établissement. Dans ce dernier cas, le vendeur ne sera pas tenu de restituer la TVA au prorata temporis des années restantes. Si vendeur et acquéreur sont tous les deux assujettis à la TVA, la dispense de TVA s’applique de fait (article 257 bis du code général des impôts).
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Si le contribuable n’est pas en mesure de prouver qu’il s’agit d’une location meublée (avec les services liées à cette activité) ou si, dans le cadre d’une résidence avec services, il y avait absence d’un gestionnaire maintenant une exploitation commerciale (présence de services) au sein dudit établissement, l’administration fiscale pourrait légitimement revenir sur les avantages accordés (Reprise de la TVA au prorata temporis sur 20 ans par exemple).
  • Il n’existe aucun plafond d’investissement au sein du dispositif LMNP.

Notre avis sur le statut Loueur en meublé (LMP / LMNP) :

  • Le dispositif Loueur en meublé (LMP / LMNP) est un des rares à proposer de récupérer la TVA (20 % dans le cas d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) sur le prix d’acquisition.
  • Le dispositif LMP / LMNP s’adresse à des investisseurs qui veulent avoir une délégation totale et sécurisée de leur investissement via un bail commercial.
  • Le dispositif LMP / LMNP s’adresse à un large panel d’investisseurs dans la mesure où les tickets d’entrée peuvent être relativement faibles (< 100 K€).
  • Le dispositif LMP / LMNP est tout particulièrement adapté aux investisseurs qui veulent se préparer un complément de retraite défiscalisé.
  • L’investissement dans le cadre du dispositif LMP / LMNP reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative ET aussi (et surtout) la qualité et la fiabilité du gestionnaire et donc du bail commercial.

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