Défiscalisation loi Denormandie

Le principe de la loi Denormandie :

La Loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par la Loi de Finances pour 2019 et qui vient compléter le dispositif existant qu’est la Loi Pinel, elle-même dans la continuité des dispositifs Robien, Scellier et Duflot. Comme la Loi Pinel, la Loi Denormandie, qui porte le nom de Julien Denormandie, Secrétaire d’Etat au Logement, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’investissement dans un logement destiné à la location. Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement, elle est donc indépendante des revenus et de la tranche marginale d’imposition du contribuable. En revanche, contrairement à la Loi Pinel qui s’applique aux logements neufs, la Loi Denormandie offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un logement pour le rénover, ou qui a fait l’objet d’une rénovation. Les conditions de cette rénovation sont explicitées plus loin. Pour bénéficier de la loi Denormandie, il faut être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts). La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance). Les investissements concernés par la loi Denormandie sont :

• Les logements acquis en vue de leur rénovation.
• Les logements qui viennent de bénéficier d’une opération de rénovation.
• Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation

La Loi Denormandie s’applique aux investissements réalisés en 2023.

Textes réglementaires :

• Loi de Finances pour 2019, Article n°226
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme du dispositif Denormandie :

• La réduction d’impôts s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²) retenu dans la limite de 300.000 € et à raison de 2 investissements maximum par ans et par foyer fiscal,).
• Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur. La réduction d’impôts si elle n’est pas consommée une année donnée n’est pas reportable.
• Comme pour la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet que le logement soit loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal.
• Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Pinel est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
• Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quel que soit le mois de cet achèvement, ou sur l’impôt de l’année de l’acquisition si celle-ci est postérieure.
• En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants : – La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance, l’assurance du prêt. – Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés). – Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble). Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Les conditions de la loi Denormandie :

Pour être éligibles à la Loi Denormandie, les logements doivent faire l’objet d’une rénovation représentant au moins 25% de leur prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € devra subir 50 000 € de travaux. Il s’agit donc de rénovations profondes, sur des logements dégradés.

• Le logement doit faire l’objet d’une rénovation comptant pour 25% du prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € doit subir 50 000 € de travaux de rénovation
• La rénovation du logement doit permettre une amélioration de 20% des performances énergétiques (30% en maison individuelle). En cas de DPE (diagnostic énergétique) vierge avant les travaux, ceux-ci devront porter sur au moins 2 des 5 postes suivants : isolation des murs, isolation des combles, isolation des fenêtres, chauffage, production d’eau chaude.
• Le logement devra être loué nu, en habitation principale pendant six, neuf ou douze années.
• Il devra être loué obligatoirement à des foyers soumis à des conditions de ressources.
• Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
• Les immeubles doivent être situés dans le centre-ville d’une des 245 communes participant à l’opération « Cœur de Ville »
• S’il ne conditionne pas l’éligibilité du logement à la défiscalisation, le zonage de la loi Pinel reste important en loi Denormandie, dans la mesure où il détermine les plafonds de loyers et de ressources à appliquer. Par exemple, la ville de Chartres est éligible en loi Denormandie et celle-vie étant située en zone Pinel B1, ce sont les plafonds de cette dite zone qui devront être appliqués pour le bénéfice de avantages fiscaux.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les conditions de mise en location :

• En loi Denormandie les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant quatre zones, déterminés dans la loi Pinel
• Plafonds des loyers pour les investissements Denormandie réalisés à compter du 1er janvier 2023 :

• Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Plafonnement du dispositif Denormandie :

• Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300.000 € et limité à 2 opérations par an ce type d’investissement.
• Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique en 2023 sur les investissements en défiscalisation Denormandie (calcul du plafonnement global des niches fiscales).

FAQ loi Denormandie