Loi DenormandieLoi Denormandie

Conseil en défiscalisation immobilière

Défiscalisation loi Denormandie

Investissements concernés par la loi Denormandie :

La Loi Denormandie concerne l’acquisition de logement rénovés ou à rénover en France métropolitaine et mis en location à titre de résidence principale.

Le principe de la loi Denormandie :

La Loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par la Loi de Finances pour 2019 et qui vient compléter le dispositif existant qu’est la Loi Pinel, elle-même continuité des dispositifs Robien, Scellier et Duflot.

Comme la Loi Pinel, la Loi Denormandie, qui porte le nom de Julien Denormandie, Secrétaire d’Etat au Logement, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’investissement dans un logement destiné à la location. Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement, elle est donc indépendante des revenus et de la tranche marginale d’imposition du contribuable.

En revanche, contrairement à la Loi Pinel qui s’applique aux logements neufs, la Loi Denormandie offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un logement pour le rénover, ou qui a fait l’objet d’une rénovation. Les conditions de cette rénovation sont explicitées plus loin.

Pour bénéficier de la loi Denormandie, il faut être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts).
La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Denormandie sont :

  • Les logements acquis en vue de leur rénovation.
  • Les logements qui viennent de bénéficier d’une opération de rénovation.
  • Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation

La Loi Denormandie s’applique aux investissements réalisés en 2019, 2020 et 2021.

Textes réglementaires :
Loi de Finances pour 2019, Article n°226
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme de la loi Denormandie :

  • La réduction d’impôts s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²) retenu dans la limite de 300.000 € et à raison de 2 investissements maximum par ans et par foyer fiscal,).
  • Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur. La réduction d’impôts si elle n’est pas consommée une année donnée n’est pas reportable.
  • Comme pour la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet que le logement soit loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal.
  • Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Pinel est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
  • Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quel que soit le mois de cet achèvement, ou sur l’impôt de l’année de l’acquisition si celle-ci est postérieure.
  • En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
    – La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance, l’assurance du prêt.
    – Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
    – Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble).

Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Exemple de défiscalisation loi Denormandie :

La défiscalisation offerte par un appartement sous le régime de la Loi Denormandie est la même que celle de la Loi Pinel.  Vous achetez un appartement de 55 m² pour 190.000 € (frais de notaires inclus) dans une ville éligible au dispositif (zone B1). Les revenus générés par ce bien sont de 7200 € par an, soit un loyer mensuel hors charges de 600 €. Vos charges annuelles sont de 800 € et vos intérêts d’emprunts de 2.500 €.

Prix au m²3 454 € (< 5.500 €)
Montant de la défiscalisation190.000 € x 21 % = 39.900 €
Réduction d’impôt3.325 € par an pendant 12 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 800 €. Si votre tranche d’imposition est de 41%, il en résultera une économie d’impôt supplémentaire de 328 € par an.
D’autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature.

Les conditions de la loi Denormandie :

Pour être éligibles à la Loi Denormandie, les logements doivent faire l’objet d’une rénovation représentant au moins 25% de leur prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € devra subir 50 000 € de travaux. Il s’agit donc de rénovations profondes, sur des logements dégradés.

  • Le logement doit faire l’objet d’une rénovation comptant pour 25% du prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € doit subir 50 000 € de travaux de rénovation
  • La rénovation du logement doit permettre une amélioration de 20% des performances énergétiques (30% en maison indivuduelle). En cas de DPE (diagnostic énergétique) vierge avant les travaux, ceux-ci devront porter sur au moins 2 des 5 postes suivants : isolation des murs, isolation des combles, isolation des fenêtres, chauffage, production d’eau chaude.
  • Le logement devra être loué nu, en habitation principale pendant six, neuf ou douze années.
  • Il devra être loué obligatoirement à des foyers soumis à des conditions de ressources.
  • Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
  • Les immeubles doivent être situés dans le centre-ville d’une des 245 communes participant à l’opération « Cœur de Ville »
  • S’il ne conditionne pas l’éligibilité du logement à la défiscalisation, le zonage de la loi Pinel reste important en loi Denormandie, dans la mesure où il détermine les plafonds de loyers et de ressources à appliquer. Par exemple, la ville de Chartres est éligible en loi Denormandie et celle-vie étant située en zone Pinel B1, ce sont les plafonds de cette dite zone qui devront être appliqués pour le bénéfice de avantages fiscaux.
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les conditions de mise en location :

  • En loi Denormandie les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant quatre zones, déterminés dans la loi Pinel
  • Plafonds des loyers pour les investissements Denormandie réalisés à compter du 1er janvier 2019 :
Plafonds de loyer mensuel « Denormandie »
ZoneA bisAB1B2
Plafonds de loyer mensuel17,17 €
/ m²
12,75 €
/ m²
10,28 €
/ m²
8,93 €
/ m²
Coefficient multiplicateur (de surface)0,7 + 19/S0,7 + 19/S0,7 + 19/S0,7 + 19/S
Soit pour un appartement de 60 M20,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,020,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,020,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,020,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02
S = surface du logement (la surface à prendre en compte en loi Pinel est celle qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m² cf. Comment calculer la surface éligible à la loi Pinel ?). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
  • Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises.
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
    – La date d’achèvement des travaux de rénovation
    – La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement déjà rénové).

Conséquences pratiques de la loi Denormandie :

  • L’obligation de location est de six, neuf ou douze années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
  • Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2019, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :
Composition du foyer
du locataire habitant
Lieu de la Location : Zones (1)
A bisAB 1B 2
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+ 8 041 €
(1) Pour la liste des communes comprises dans les zones A bis, A, B1 et B2, voir : Zones Pinel 2019 : Liste des communes.
  • Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Plafonnement de la loi Denormandie :

  • Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300.000 € et limité à 2 opérations par an ce type d’investissement.
  • Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique en 2019 sur les investissements en défiscalisation Denormandie (calcul du plafonnement global des niches fiscales).

Notre avis sur la défiscalisation Denormandie :

  • La loi Denormandie est incitative compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 21 %). Comme la loi Pinel, elle permet en outre de choisir entre 3 durées d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et donc de s’adapter aux attentes de chacun.
  • La défiscalisation en loi Denormandie commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux de rénovation (ou d’acquisition d’un logement déjà rénové) et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
  • La loi Denormandie s’adresse à un large panel qui veut à la fois réduire ses impôts et se constituer un patrimoine. Elle permet d’investir dans des centres-villes où il y a peu d’offres d’immobilier neuf et bien souvent à des prix inférieurs à l’immobilier neuf.
  • Toutes les communes éligibles à la loi Denormandie n’ont pas le même attrait pour un investisseur en immobilier. Pour faire un bon investissement, il faut avant tout s’intéresser au marché locatif et aux perspectives et ne pas se focaliser uniquement sur la défiscalisation.
  • La loi Denormandie est soumise à un certain nombre de contraintes (plafond de prix par m², plafond de loyer, plafond de revenus des locataires) ; il conviendra en fonction de chaque type d’investissement de mesurer le poids de ces contraintes et de vérifier que celles-ci restent acceptables.