Monuments HistoriquesMonuments Historiques

Conseil en défiscalisation immobilière

Défiscalisation Monuments Historiques

Investissements concernés par la loi Monuments Historiques

La loi sur les Monuments Historiques concerne les acquisitions de logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH).

Le principe de la loi Monuments Historiques :

La loi sur les Monuments Historiques, de décembre 1913, institue la possibilité pour les propriétaires possédant un bien classé Monument Historique (M.H.) de pouvoir déduire de leur revenu global le montant du déficit généré par ce bien, d’où qu’il vienne et sans plafond. Plus tard, ce dispositif a été étendu aux biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (I.S.M.H.).

Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, l’investisseur doit acquérir un bien classé ou inscrit et doit procéder à des travaux de réhabilitation et rénovation sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Aucune rénovation ne peut, ni ne doit, être entreprise sans son aval.

Le bien doit être mis en location. Aucune obligation légale concernant la durée de location n’existe ; une durée de détention est en revanche désormais exigée : elle est de 15 ans.

Enfin, le statut des Monuments Historiques est attaché au bien et non à l’opération. Par exemple, si en 2013 un investisseur achète un appartement dans un immeuble classé M.H., il pourra revendre, en 2028, le même bien avec les mêmes prérogatives de défiscalisation pour l’investisseur suivant. C’est la seule loi à ce jour qui permette cela.

Textes règlementaires :
• Loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques
• Code général des impôts, Articles 156 bis
Code général des impôts, Articles 41 E à 41 J de l’annexe III
• Code général des impôts, Article 281 ter de l’annexe III

Avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques :

  • La loi Monuments Historiques donne la possibilité de déduire de votre revenu global, 100 % des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans sans limitation de montant et sans aucune notion de plafonnement.
  • Le dispositif donne la possibilité de déduire le déficit foncier du revenu global y compris des intérêts d’emprunt et les frais accessoires à un emprunt.
  • L’acquisition d’un Monument Historique donne la possibilité d’exonération de frais de succession dans le cas d’une convention avec le Ministère de la Culture.
  • Il est à noter que l’avantage fiscal varie selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue.

Le mécanisme de la loi Monuments Historiques :

  • Outre la déduction du montant des travaux sur les revenus, le régime des Monuments Historiques permet une imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d’emprunt.
  • Ainsi, la totalité des intérêts d’emprunt et des charges réelles (non récupérées sur le locataire) est alors déductible des recettes locatives, et en cas de déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global de l’investisseur.
  • De plus, si le propriétaire ne tire aucun revenu de cet immeuble, il y a possibilité de déduction sur les revenus globaux des charges foncières de l’immeuble.
  • Si un revenu est tiré de l’immeuble et que celui-ci n’est pas occupé par le propriétaire, il y a possibilité de déduction sur les revenus fonciers des charges foncières. S’il y a un déficit foncier, il sera déductible, sans limite, sur le revenu global.
  • Si un revenu est tiré de l’immeuble et que l’immeuble est occupé par son propriétaire, les charges foncières de la partie occupée par le propriétaire sont déductibles du revenu global, sans limite, et les autres charges foncières sont déductibles du revenu foncier et s’il y a un déficit foncier, elles seront déductibles, sans limite, sur le revenu global.
  • Enfin, une exonération totale des droits de succession est possible, sous certaines conditions, mais il y a :
    – Nécessité d’une convention : L’exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d’une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
    – Obligations à respecter : Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l’exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir :
    • Maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention.
    • Modalités d’entretien du bien.
    • Information du public et conditions d’accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d’avril à octobre inclus, avec quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre).
    Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.
  • On notera également que, depuis 1995, l’exonération des droits de succession est étendue également aux Monuments Historiques détenus par l’intermédiaire de SCI, dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.
  • En pratique : les travaux sont judicieusement répartis sur deux ou trois années civiles afin de réduire d’autant les revenus de l’investisseur fiscalisés en tranches marginales supérieures. Le bien restauré est ensuite, en principe, mis en location afin de procurer des recettes locatives. Toutefois, la loi sur les Monuments Historiques est la seule qui autorise le propriétaire d’un bien à l’habiter.

Exemple de défiscalisation loi Monuments Historiques

Vous achetez un appartement de 90 m² dans un immeuble classé Monument Historique. L’immeuble situé à Lille comprend 10 appartements, cet immeuble est vendu 1.800 € par mètre carré de foncier et sera rénové pour un total de 3.500 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez procéder à 315.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 162.000 € à l’achat, les travaux dureront deux ans (trois années fiscales) :
Montant Annuel de Travaux versés 105.000 €
Déduction Annuelle du Revenu Global 105.000 €
Réduction d’Impôt (au TMI maximum de 45 %) 47.250 €
Vous allez donc réduire votre impôt de 47.250 € durant 3 années consécutives
L’année n, vous allez louer votre appartement pour 1.100 € par mois.
Sur l’année fiscale n+1, votre bilan foncier se décompose :
+ Montant Annuel de loyers bruts : 1.100 € x 12 = 13.200 €
– Charges déductibles : 40.200 € x 0,10 = 4.020 €
– Intérêts d’emprunt : 477.000 € x 3,5% = 16.695 €
BILAN FONCIER : + 13.200 € – 4.020 € – 16.695 €
= – 7.515 €
Vous allez donc réduire votre impôt de 3.382 € (7.515 € x 45 %) supplémentaires grâce au déficit foncier qui peut être totalement déduit de votre revenu, ce qui est une spécificité de la loi sur les Monuments Historiques.

Les conditions de la loi Monuments Historiques :

  • Pas d’obligation de location, possibilité d’occuper le bien :
    • Si le bien est loué, il devra être loué nu et en résidence principale. Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal.
    • Si l’investisseur occupe le bien au lieu de le louer, la déduction des charges est limitée à 50 % de celles-ci. Ainsi, dans notre exemple, si Monsieur Martin décidait d’occuper son bien au terme des travaux, il ne pourrait les trois premières années ne bénéficier que d’un montant de 15.000 € d’impôt en moins au lieu de 30.000 €. Toutefois, la loi sur les Monuments Historiques est la seule qui autorise le propriétaire d’un bien de l’habiter et de défiscaliser en métropole.
  • Les travaux de restaurations devront faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux et/ou d’une déclaration d’utilité publique.
  • La restauration doit être réalisée à l’initiative du ou des propriétaires regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).
  • Tous les travaux engagés au moment de la rénovation ou pendant la période de détention devront recevoir l’aval de l’A.B.F. et seront pris en compte de la même façon.
  • Afin d’assurer la sauvegarde du bien, l’A.B.F. peut exiger une modification des travaux engagés, voir demander des travaux supplémentaires. De même, le possesseur d’un bien M.H. est tenu de le préserver et de l’entretenir.

Les conditions de mise en location :

Aucune condition n’est exigée ; seule une durée de détention de 15 ans est désormais obligatoire.

Conséquences pratiques de la loi Monuments Historiques :

Le propriétaire d’un Monument Historique bénéficie d’une défiscalisation très encadrée et très sûre, soumise à l’agrément d’un service de l’Etat et qui bénéficie donc d’une très bonne couverture fiscale.

Le propriétaire d’un bien ayant bénéficié du dispositif devra remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers chaque année, notée 2044 Spé :
Déclaration des revenus fonciers formulaire 2044-SPE

Plafonnement de la loi Monuments Historiques :

Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10.000 €. Ce plafond ne s’applique pas aux investissements soumis au dispositif Monument Historique.

Extinction progressive du dispositif :

La loi sur les Monuments Historiques est une loi pérenne et d’une rare efficacité car elle contribue à l’entretien et au rayonnement du Patrimoine Architectural de la France. Son extinction n’est pour le moment pas programmée.

Notre avis sur la défiscalisation Monuments Historiques

  • La loi sur les Monuments Historiques est un dispositif fiscal extrêmement incitatif compte tenu du niveau de défiscalisation proposé qui peut aller jusqu’à l’infini.
  • La défiscalisation commence à plein régime dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc dans un but d’optimisation des tâches de les étaler sur plusieurs années.
  • Le dispositif Monument Historique s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine, puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre ville par exemple) et prestigieux.
  • L’investissement dans le cadre de cette loi reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.
  • Plus qu’ailleurs, la qualité de l’opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal.
  • Ce type d’investissement ne peut s’entendre que sur une durée longue dans la mesure où les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux. La loi impose, d’ailleurs, depuis 2009 de conserver le bien pendant au moins 15 ans.
  • Le dispositif Monument Historique concerne les contribuables fortement fiscalisés sur les tranches hautes d’imposition ou avec des revenus exceptionnels de courte durée.
  • L’impact de la défiscalisation sur les Monuments Historiques est immédiat et important sur l’année en cours et les deux années suivantes, sans limitation de montant.
  • L’investissement est de longue durée, au regard de la plus value qui se calcule à partir du prix du foncier hors travaux.
  • Les Monuments Historiques permettent une création de patrimoine de prestige et dans certains cas bénéficie de l’exonération des droits de succession (ex : si le bien est ouvert à la visite publique au moins 100 jours par an avec maintien sur place des éléments décoratifs etc… ceci étant spécifié dans une convention spéciale avec le Ministère de la culture).
  • Vigilance sur le montage et le choix des programmes immobiliers.

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