Monuments HistoriquesMonuments Historiques

Conseil en défiscalisation immobilière

Investissements concernés par la loi Monuments Historiques :

La loi sur les Monuments Historiques concerne les acquisitions de logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH).

Avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques :

  • La loi Monuments Historiques donne la possibilité de déduire de votre revenu global, 100 % des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans sans limitation de montant et sans aucune notion de plafonnement.
  • La loi Monuments Historiques donne la possibilité de déduire le déficit foncier du revenu global y compris des intérêts d’emprunt et les frais accessoires à un emprunt.
  • Cette loi donne la possibilité d’exonération de frais de succession dans le cas d’une convention avec le Ministère de la Culture.
  • Il est à noter que l’avantage fiscal varie selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue.

Exemple de défiscalisation loi Monuments Historiques

Vous achetez un appartement de 90 m² dans un immeuble classé Monuments Historiques. L’immeuble situé à Lille comprend 10 appartements, cet immeuble est vendu 1.800 € par mètre carré de foncier et sera rénové pour un total de 3.500 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez procéder à 315.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 162.000 € à l’achat, les travaux dureront deux ans (trois années fiscales) :
Montant Annuel de Travaux versés105.000 €
Déduction Annuelle du Revenu Global105.000 €
Réduction d’Impôt (au TMI maximum de 45 %)47.250 €
Vous allez donc réduire votre impôt de 47.250 € durant 3 années consécutives
L’année n, vous allez louer votre appartement pour 1.100 € par mois.
Sur l’année fiscale n+1, votre bilan foncier se décompose :
+ Montant Annuel de loyers bruts :1.100 € x 12 = 13.200 €
– Charges déductibles :40.200 € x 0,10 = 4.020 €
– Intérêts d’emprunt :477.000 € x 3,5% = 16.695 €
BILAN FONCIER :+ 13.200 € – 4.020 € – 16.695 €
= – 7.515 €
Vous allez donc réduire votre impôt de 3.382 € (7.515 € x 45 %) supplémentaires grâce au déficit foncier qui peut être totalement déduit de votre revenu, ce qui est une spécificité de la loi Monuments Historiques.

Obligations à respecter :

  • Les travaux de restaurations devront faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux et/ou d’une déclaration d’utilité publique.
  • La restauration doit être réalisée à l’initiative du ou des propriétaires regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).
  • Pas d’obligation de location, possibilité d’occuper le bien.
  • Obligation de conserver la propriété du bien pendant 15 ans.

Notre avis sur la défiscalisation Monuments Historiques

  • La loi Monuments Historiques est un dispositif fiscal extrêmement incitatif compte tenu du niveau de défiscalisation proposé qui peut aller jusqu’à l’infini.
  • La défiscalisation commence à plein régime dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc dans un but d’optimisation des tâches de les étaler sur plusieurs années.
  • La loi Monuments Historiques s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine, puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre ville par exemple) et prestigieux.
  • L’investissement dans le cadre de la loi Monuments Historiques reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.
  • Plus qu’ailleurs, la qualité de l’opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal.
  • Ce type d’investissement ne peut s’entendre que sur une durée longue dans la mesure où les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux. La loi impose, d’ailleurs, depuis 2009 de conserver le bien pendant au moins 15 ans.
  • La loi Monuments Historiques concerne les contribuables fortement fiscalisés sur les tranches hautes d’imposition ou avec des revenus exceptionnels de courte durée.
  • L’impact de la défiscalisation en loi Monuments Historiques est immédiat et important sur l’année en cours et les deux années suivantes, sans limitation de montant.
  • L’investissement en loi Monuments Historiques est de longue durée, au regard de la plus value qui se calcule à partir du prix du foncier hors travaux.
  • La loi Monuments Historiques permet une création de patrimoine de prestige et dans certains cas bénéficie de l’exonération des droits de succession (ex : si le bien est ouvert à la visite publique au moins 100 jours par an avec maintien sur place des éléments décoratifs etc… ceci étant spécifié dans une convention spéciale avec le Ministère de la culture).
  • Vigilance sur le montage et le choix des programmes immobiliers.

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