Loi MalrauxLoi Malraux

Conseil en défiscalisation immobilière

Investissements concernés par la loi Malraux :

La loi Malraux concerne les acquisitions de logements anciens situés soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016, soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD), soit dans un quartier présentant une concentration élevée ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle soit dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP), dans le but de réalisée la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel.

Avantages fiscaux de la loi Malraux :

  • La loi Malraux fait bénéficier de réductions d’impôt allant de 22 % (en ZPPAUP) à 30 % (pour les autres secteurs) du montant des travaux et donc hors prix du foncier.
  • Un plafond glissant de 400 000 € (toutes opérations Malraux confondues) de travaux répartis sur 4 ans, année du permis de construire plus 3 ans, soit une réduction directe de l’impôt à payer de 88.000 € ou 120.000 € sur quatre ans. En cas d’excédent un report sur trois ans est possible, soit sept ans maximums de réduction de l’impôt à payer.

Exemple de défiscalisation loi Malraux

Vous achetez un appartement de 100 m², dans un immeuble en Secteur à 30%, éligible à loi Malraux. L’immeuble est vendu 1.000 € par mètre carré de foncier et sera rénové pour un total de 4.000 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez procéder à 400.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 100.000 € de foncier à l’achat, les travaux dureront trois ans (quatre années fiscales) :
Montant Annuel de Travaux versés100.000 €
Réduction d’Impôt30.000 €
Vous allez donc réduire votre impôt à payer de 30.000 € durant 4 années consécutives.

Obligations à respecter :

  • Obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l’Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
  • Adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre).
  • Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
  • La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l’initiative d’une collectivité publique ou d’un organisme chargé par elle.
  • En cas de vente encadrée par la loi VIR, c’est le vendeur qui s’engage à rénover pour le compte de l’acquéreur avec des conditions et des garanties contractuelles.
  • Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux.
  • Les logements ne peuvent être loués à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
  • Il n’y a, en revanche, ni plafonnement des loyers, ni plafonnement des revenus des locataires.

Notre avis sur la défiscalisation Malraux

  • La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 30.000 € d’économies d’impôts annuelles).
  • La défiscalisation commence, à plein régime, dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc, dans un but d’optimisation des tâches, de les étaler sur plusieurs années.
  • La loi Malraux s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre-ville par exemple).
  • L’investissement, dans le cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.
  • Plus qu’ailleurs, la qualité de l’opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal.

Deux cadres juridiques différents l’un de l’autre régissent l’investissement en loi Malraux:

  • Soit via une AFUL, Ce type d’investissement ne peut s’entendre que sur une durée longue dans la mesure où les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux. l’avantage est que  les frais de notaire sont calculés sur la valeur du foncier seul (+/- 7%). la défiscalisation des travaux se fait en fonction des montant appelés par l’AFUL ce qui est beaucoup plus souple et intéressant pour certaines fiscalités variables d’une année sur l’autre.
  • Soit en  loi VIR (Vente d’Immobilier à Rénover), cela permet d’encadrer avec des garanties fortes l’acquisition du bien et le parfait achèvement des travaux de rénovation (prix et délais). Les plus-values sont calculées à partir du prix total investit, ce qui est un atout. la contrainte est que le montant des frais de notaire est calculé sur la totalité de l’acquisition (foncier + travaux).
    La défiscalisation des travaux est faite au prorata des travaux réellement effectués et payés, ce qui est plus linéaire comme mode de fonctionnement.

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