Loi MalrauxLoi Malraux

Conseil en défiscalisation immobilière

Loi Malraux en détail

Investissements concernés par la loi Malraux :

La loi Malraux concerne les acquisitions de logements anciens situés soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016, soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD), soit dans un quartier présentant une concentration élevée ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle soit dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP), dans le but de réalisée la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel.

Le principe de la loi Malraux :

La loi Malraux, du 4 août 1962 n°62-903 institue, dans les centres villes français, des Secteurs Sauvegardés qui permettent d’éviter les destructions d’immeubles de qualité en les réhabilitant. André Malraux, Ministre de la Culture souhaitait ainsi remettre en état les centres villes en conservant leur identité et leur richesse architecturale.

En 1994, afin de permettre aux villes de sauvegarder également des lieux d’intérêt patrimonial et architectural autre que des immeubles (quartiers de maisons, squares, parcs, usines…), ont été créés les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P.).

Ces zones et secteurs sont définis par le Code de l’Urbanisme :
• Code de l’Urbanisme, article L313-1

En France, on compte actuellement une centaine de Secteurs Sauvegardés pour plus de 300 ZPPAUP.

Les principales mesures de la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à l’architecture et au patrimoine, dite loi patrimoine ou loi CAP, impact notamment les modifications des biens inscrits au patrimoine mondial, des abords des monuments historiques, mais surtout la réforme des anciennes Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) et Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP), devenant Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).

L’investisseur intéressé par une défiscalisation Loi Malraux doit acquérir un bien situé en Secteur soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016, soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD), soit dans un quartier présentant une concentration élevée ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle soit dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP) ou Sauvegardé et qui fait l’objet d’une procédure de sauvegarde telle que définie dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.).

Une fois le bien acheté et la copropriété formée, les travaux sont votés en Assemblée Générale par l’A.F.U.L. (Association Foncière Urbaine Libre) et la rénovation doit s’effectuer dans le respect des directives édictées par l’A.B.F.

Toutefois ces démarches associatives ne sont pas applicables dans le cadre de la loi VIR (Vente d’Immobilier à Rénover) codifiée dans le code de la construction et de l’urbanisation (art L262-1 et suivants et R262-1).

En effet depuis 2009, suite aux amendements de la loi ENL (Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2008), la LOI VIR permet d’encadrer la rénovation de certains immeubles dans des conditions de garanties équivalentes à celles de la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Les prix des travaux, les délais d’achèvement sont contractuellement déterminés à l’achat du bien à rénover. L’ensemble des garanties de rénovation, de respect des délais et coûts sont pris dans la majeur partie des cas par le vendeur qui s’y engage, sous couvert de garanties d’assurances souscrites auprès d’organisme Assureur et ou Bancaire. Cependant, si le vendeur n’est pas entrepreneur ou maître d’ouvrage, ce qui est théoriquement possible, il n’est pas tenu à ces engagements mais les entrepreneurs qu’il embauchera pour rénover le seront.

C’est donc la qualité et le professionnalisme du vendeur spécialisé qui confère une réelle garantie, complète, à l’acquéreur. Les spécialistes de la rénovation en loi Malraux-VIR souscrivent systématiquement des Garanties Financières d’Achèvement.

Le transfert de la propriété du bien, du vendeur à l’acheteur, est total dès la signature de l’acte de vente, tout en confiant la maîtrise d’ouvrage de la rénovation au vendeur qui en est contractuellement responsable.

Les atouts de la défiscalisation Malraux VIR sont : les garanties proposées ainsi que le calcul de la plus-value à la revente basée sur le coût total d’acquisition du bien (travaux + foncier).

Les contraintes de la défiscalisation Malraux VIR sont : un surcoût des travaux lié au prix des garanties proposées et le coût des frais de notaire élevés, calculés sur la totalité de l’acquisition (+/- 7%).

Le bien doit être mis en location pour une durée de neuf ans, à toute personne n’appartenant au foyer fiscal du propriétaire, ou autre qu’un ascendant ou un descendant, et sans autres conditions. Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien à sa guise.

Textes réglementaires :
• Code Général des Impôts, article 31
• Code général des impôts, Articles 156 bis
• Code de l’Urbanisme, article L 322-2

Le mécanisme du dispositif Malraux :

La dernière version de la loi Malraux s’applique aux opérations immobilières pour lesquelles le permis de construire ou déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2009.

L’avantage fiscal est le suivant :

  • La loi Malraux fait bénéficier de réductions d’impôt allant de 22 % (en ZPPAUP) à 30 % (pour les autres secteurs) du montant des travaux et donc hors prix du foncier.
  • Un plafond glissant de 400 000 € (toutes opérations Malraux confondues) de travaux répartis sur 4 ans, année du permis de construire plus 3 ans, soit une réduction directe de l’impôt à payer de 88.000 € ou 120.000 € sur quatre ans.
  • En cas d’excédent un report sur trois ans est possible, soit sept ans maximums de réduction de l’impôt à payer.
  • Seules sont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 4ème année, suivant l’une des deux dates suivantes :
    – soit la date de délivrance du permis de construire,
    – soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.
  • Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre années d’imposition et en cas d’excédent de réduction à payer un report sur trois ans est possible soit une durée maximale de réduction de l’impôts à payer de sept ans.
  • La base de réduction est constituée par le montant des dépenses (hors acquisition) sous déduction des aides ou subventions.
  • Ouvrent droit à la réduction, certaines charges foncières de droit commun et les dépenses spécifiques à la restauration de l’immeuble, énumérées ci-après, à l’exclusion du prix d’acquisition du bien :
    – Les dépenses de réparation et d’entretien,
    – Les primes d’assurance,
    – Les dépenses d’amélioration de l’habitation (sauf frais de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement),
    – Les dépenses d’amélioration, afférentes aux locaux d’habitation et commerciaux, destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante, ou à faciliter l’accueil des handicapés (à l’exclusion des frais de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement),
    – Les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues au profit des collectivités locales,
    – Les frais de gestion,
    – Les provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété pour le paiement desdites dépenses,
    – Les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique : travaux de démolition, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs ou réaffectation à l’habitation,
    – Les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes.
  • Les dépenses imposées ou autorisées par l’autorité publique seront défiscalisées, qu’elles soient réalisées ou non dans le volume bâti existant.
  • Les extensions de superficies habitables pourront ainsi bénéficier de la réduction d’impôts.

Exemple de défiscalisation loi Malraux

Vous achetez un appartement de 100 m² dans un immeuble en Secteur Sauvegardé, éligible loi Malraux. Cet immeuble de 20 appartements à Lyon est vendu 1.000 € par m² de foncier et sera rénové pour un total de 4.000 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez procéder à 400.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 100.000 € à l’achat, les travaux dureront trois ans (quatre années fiscales).
Votre budget travaux se répartit comme suit :Année 1 : 100.000 €
 Année 2 : 100.000 €
 Année 3 : 70.000 €
 Année 4 : 30.000 €
En loi Malraux, pour un bien en Secteur Sauvegardé :
Vous allez réduire votre impôt de 30 % de 100.000 € de travaux la première année (soit une réduction d’impôt de 30.000 €), 30 % de 100.000 € la deuxième année (soit 30.000 €), 30 % de 70.000 € la troisième année (soit 21.000 €) et de 30 % de 30.000 € la troisième année (soit 9.000 €). La réduction sera de 90.000 €.
La répartition peut être différente dans la limite de 400.000 € glissant sur quatre ans. En tout état de cause, la totalité de la réduction sera de 120.000 € maximum, à répartir sur quatre ans, ou à reporter sur trois ans maximums en cas d’excédant, soit sept ans maximums de réduction possible d’impôts à payer.
En loi Malraux, pour un bien en ZPPAUP :
Le calcul de la réduction d’impôts à payer est identique à l’exemple précédant, seul le taux de 30% change et passe à 22% soit toujours avec les même données une réduction de 66 000 €.
En ZPPAUP la réduction sera de 88.000 € maximum, à répartir sur quatre ans, ou à reporter sur trois ans maximums en cas d’excédant, soit sept ans maximums de réduction possible d’impôts à payer.

Les conditions de la loi Malraux :

  • Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux.
  • Il pourra être loué, sans conditions de ressources, ni plafonnement des loyers, ni plafonnement des revenus des locataires.
  • Tous les travaux engagés au moment de la rénovation ou pendant la période de détention devront correspondre aux spécifications du P.S.M.V.
  • La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
  • Obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l’Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
  • Adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre).
  • Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
  • La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l’initiative d’une collectivité publique ou d’un organisme chargé par elle.
  • En cas de vente encadrée par la loi VIR, c’est le vendeur qui s’engage à rénover pour le compte de l’acquéreur avec des conditions et des garanties contractuelles.

Conséquences pratiques de la loi Malraux :

  • Le propriétaire d’un bien réhabilité, dans le cadre de la Loi Malraux, bénéficie d’une qualité patrimoniale exceptionnelle : emplacement en centre-ville de premier ordre, immeuble de qualité architecturale reconnue, immobilier ancien entièrement remis à neuf et aux normes.
  • Le propriétaire d’un bien ayant bénéficié du cadre de la Loi Malraux devra remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers chaque année, notée 2044 Spé :
    Déclaration des revenus fonciers 2044

Plafonnement du dispositif Malraux :

  • Depuis le 1er janvier 2013, la loi Malraux est sortie du plafonnement global des niches fiscales (art 200-0 A nouveau du CGI) pour les immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013 (calcul du plafonnement global des niches fiscales).
  • L’autre plafond est lié aux dépenses de travaux qui est fixé à 400.000 €.
  • L’extinction de la loi Malraux n’est pas prévue et ne devrait pas être envisagée aux vues des besoins de rénovations du parc immobilier urbain concerné.

Notre avis sur la défiscalisation Malraux :

  • La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 30.000 € d’économies d’impôts annuelles).
  • La défiscalisation commence, à plein régime, dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc, dans un but d’optimisation des tâches, de les étaler sur plusieurs années.
  • La loi Malraux s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre-ville par exemple).
  • L’investissement, dans le cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.
  • Plus qu’ailleurs, la qualité de l’opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal.

Deux cadres juridiques différents l’un de l’autre régissent l’investissement en loi Malraux :

  • Soit via une AFUL, Ce type d’investissement ne peut s’entendre que sur une durée longue dans la mesure où les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux. L’avantage est que les frais de notaire sont calculés sur la valeur du foncier seul (+/- 7%). La défiscalisation des travaux se fait en fonction des montant appelés par l’AFUL ce qui est beaucoup plus souple et intéressant pour certaines fiscalités variables d’une année sur l’autre.
  • Soit en loi VIR (Vente d’Immobilier à Rénover), cela permet d’encadrer avec des garanties fortes l’acquisition du bien et le parfait achèvement des travaux de rénovation (prix et délais). Les plus-values sont calculées à partir du prix total investit, ce qui est un atout. La contrainte est que le montant des frais de notaire est calculé sur la totalité de l’acquisition (foncier + travaux).
    La défiscalisation des travaux est faite au prorata des travaux réellement effectués et payés, ce qui est plus linéaire comme mode de fonctionnement.

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