Loi MalrauxLoi Malraux

Conseil en défiscalisation immobilière

Investissements concernés par la loi Malraux :

La loi Malraux concerne les acquisitions de logements anciens situés dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP) tout comme dans les secteurs sauvegardés, dans le but d’effectuer des travaux de restauration.

Avantages fiscaux de la loi Malraux :

  • La loi Malraux fait bénéficier de réductions d’impôt allant de 22 % (en ZPPAUP) à 30 % (secteur sauvegardé) du montant des travaux et donc hors prix d’acquisition.
  • Les dépenses correspondant aux travaux peuvent être étalées sur trois ans et sont plafonnées à 100.000 € par an, soit une réduction d’impôt de 22.000 € ou 30.000 € par an maximum.

Exemple de défiscalisation loi Malraux

Vous achetez un appartement de 100 m², dans un immeuble en Secteur Sauvegardé, éligible loi Malraux. L’immeuble situé à Toulouse, comprend 20 appartements et est vendu 2.000 € par mètre carré de foncier et sera rénové pour un total de 3.000 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez procéder à 300.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 200.000 € de foncier à l’achat, les travaux dureront deux ans (trois années fiscales) :
Montant Annuel de Travaux versés100.000 €
Réduction d’Impôt30.000 €
Vous allez donc réduire votre impôt de 30.000 € durant 3 années consécutives
A partir de fin 2018, vous allez louer votre appartement pour 1.200 € par mois.
Sur l’année fiscale 2017, votre bilan foncier se décompose :
+ Montant Annuel de loyers bruts :1.200 € x 12 = 14.400 €
– Charges déductibles :42.000 € x 0,10 = 4.200 €
– Intérêts d’emprunt
dont Assurances Emprunteur :
417.000 € x 3,5% = 14.595 €
BILAN FONCIER :+ 14.400 € – 4.200 € – 14.595 €
= – 4.395 €
Vous allez avoir un déficit foncier créé par vos intérêts d’emprunt + charges de copropriété + coûts des assurances et de gestion locative de 4.395 €. Vous allez le conserver et pouvoir le reporter pendant 10 ans mais vous ne pourrez pas le remonter sur votre revenu global car le système de la Loi Malraux ne le permet pas.

Obligations à respecter :

  • Obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l’Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
  • Adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre).
  • Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
  • La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l’initiative d’une collectivité publique ou d’un organisme chargé par elle.
  • En cas de vente encadrée par la loi VIR, c’est le vendeur qui s’engage à rénover pour le compte de l’acquéreur avec des conditions et des garanties contractuelles.
  • Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux.
  • Les logements ne peuvent être loués à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
  • Il n’y a, en revanche, ni plafonnement des loyers, ni plafonnement des revenus des locataires.

Notre avis sur la défiscalisation Malraux

  • La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 30.000 € d’économies d’impôts annuelles).
  • La défiscalisation commence, à plein régime, dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc, dans un but d’optimisation (les dépenses sont plafonnées à 100.000 € par an) des tâches, de les étaler sur plusieurs années.
  • La loi Malraux s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre ville par exemple).
  • L’investissement, dans le cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.
  • Plus qu’ailleurs, la qualité de l’opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal.

Deux cadres juridiques différents l’un de l’autre régissent l’investissement en loi Malraux:

  • Soit via une AFUL, Ce type d’investissement ne peut s’entendre que sur une durée longue dans la mesure où les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux. l’avantage est que  les frais de notaire sont calculés sur la valeur du foncier seul (+/- 7%). la défiscalisation des travaux se fait en fonction des montant appelés par l’AFUL ce qui est beaucoup plus souple et intéressant pour certaines fiscalités variables d’une année sur l’autre.
  • Soit en  loi VIR (Vente d’Immobilier à Rénover), cela permet d’encadrer avec des garanties fortes l’acquisition du bien et le parfait achèvement des travaux de rénovation (prix et délais). Les plus-values sont calculées à partir du prix total investit, ce qui est atout. la contrainte est que le montant des frais de notaire est calculé sur la totalité de l’acquisition (foncier + travaux).
    La défiscalisation des travaux est faite au prorata des travaux réellement effectués et payés, ce qui est plus linéaire comme mode de fonctionnement.

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