Loi Girardin SociétéLoi Girardin Société

Conseil en défiscalisation immobilière

Défiscalisation Girardin IS

Investissements concernés par la loi Girardin Société

La loi Girardin Société (art 217 undecies du CGI) s’applique sur les acquisitions de logements neufs ou en VEFA situés dans les DOM-TOM. Elle s’applique à toutes les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et plus particulièrement aux PME ou TPE. La société soumise à l’IS peut déduire de son résultat imposable 100% du montant de l’acquisition du bien situé dans les Dom Tom et destiné à la location.

Avantages fiscaux de la loi Girardin Société :

  • La loi Girardin Société permet la déduction de 100% du montant de l’acquisition sur le résultat imposable de l’année d’acquisition et celle des années suivantes si le résultat imposable de l’année n’est pas suffisant pour déduire du montant de l’investissement.
  • L’excédent du déficit peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants ou éventuellement en arrière sur les bénéfices non distribués de l’exercice précédent.
  • Elle permet l’amortissement du bien dans les conditions de droits communs (taux usuel 4 %, pendant 25 ans). La société bénéficie donc de ce fait d’une double défiscalisation.
  • La loi Girardin Société donne enfin la possibilité de déduire toutes les charges du résultat, ainsi que les intérêts d’emprunts si l’entreprise a choisi d’emprunter pour acquérir.
  • La déduction est extra comptable, elle ne donne donc lieu à aucune écriture comptable sur les comptes de la société, ce qui rend totalement possible la distribution de dividendes ou la demande de crédit.

Déduction de l’investissement Girardin IS :

La loi Girardin IS permet à toute entreprise soumise à l’IS et ayant un résultat positif de déduire de son résultat la totalité d’un investissement immobilier dans les DOM TOM.

L’entreprise pourra donc gommer entièrement ou partiellement son IS ou éventuellement bénéficier d’un report sur les années suivantes en cas d’achat supérieur aux résultats. Comme toute investissement locatif la société pourra déduire de son résultat l’amortissement du bien, les charges et éventuellement les intérêts d’emprunts.

Exemple de défiscalisation loi Girardin Société

Votre société a réalisée un résultat imposable de 400.000 €, son IS se monte à environ 106.000 €. Vous achetez un bien immobilier à Bora-Bora, en Polynésie française, d’une surface de 120 m² pour un prix de 400.000 €.
  sans investissement avec investissement girardin IS
Résultat avant impôts 400.000 € 400.000 €
Résultat fiscal 400.000 € 0 €
Impôts société 106.000 € 0 €
Résultat net 290.000 € 400.000 €
La totalité de l’impôt de votre société a été absorbé l’année d’acquisition.

Obligations à respecter :

  • Le logement doit être neuf et loué nu à titre de résidence principale durant 5 ans au minimum.
  • La location doit être effective au maximum dans les 12 mois suivant son achèvement en cas de VEFA ou suivant son acquisition si le logement est livré.
  • Les plafonds de loyer et des revenus du locataire sont fixés par décret chaque année en fonction du département ou du territoire choisi pour l’investissement (Plafonds Girardin 2021)

Déclaration fiscale de l’investissement Girardin IS :

La déclaration d’un investissement Girardin IS se reporte sur le feuillet de détermination du résultat fiscal 2058-A à la ligne ZY pour l’acquisition directe et XG lors d’une souscription au capital d’une société interposée.

Les modalités de mise en œuvre et ses différentes formes :

Il existe trois formes possibles pour acquérir et mettre en œuvre le dispositif Girardin IS. Seuls deux de ces montages sont conseillés :

  • L’achat direct par la société si les statuts de la société le permettent, le droit à la déduction n’est effectif qu’à l’achèvement des fondations des travaux. La société devra louer et conserver le bien 5 ans selon les critères Girardin.
  • L’Achat indirect par le biais d’une souscription au capital d’une société IS, qui procédera à l’achat du bien. La société (mère) doit donc souscrire au capital d’une société (fille) soumise à l’IS et dont l’objet exclusif est l’acquisition et la location de logements neufs en Outre-mer.
    Le droit à la déduction est effectif au titre de l’exercice au cours duquel sont versés les fonds avec obligation que l’achèvement des fondations se fasse dans les 2 ans qui suivent la souscription.
  • L’investissement indirect Art 244 QUATER W du CGI.
    Cette dernière forme est maintenant réservée aux entreprises ayant leur siège dans un DOM.

Départements et territoires éligibles au dispositif :

  • Guyane
  • Martinique
  • Guadeloupe
  • La Réunion
  • Mayotte
  • Saint-Martin
  • Saint-Barthélemy
  • Polynésie Française
  • Nouvelle-Calédonie
  • Iles Wallis et Futuna
  • Terres Australes et Antarctiques Françaises
  • Saint-Pierre-et-Miquelon

Période d’application du dispositif Girardin IS :

La loi Girardin IS est applicable jusqu’au 31 décembre 2025 (modifiée par la loi de finance 2019 qui prévoyait l’extinction fin 2020).

Notre avis sur la défiscalisation Girardin Société

  • La loi Girardin Société est extrêmement incitative, compte tenu du niveau de défiscalisation proposé, puisqu’elle permet de réduire à néant son IS.
  • Il s’agit d’une des rares possibilités de défiscaliser pour une société. Elle est surtout adaptée aux PME et TPE qui n’ont généralement aucune autre façon d’optimiser leur IS
  • La loi Girardin Société s’adresse à des sociétés relativement fiscalisées bien que le montant de l’acquisition puisse être déduit du résultat sur plusieurs années consécutives si une seule ne devait pas suffire.
  • L’augmentation du résultat net générée par la diminution par la diminution ou l’effacement total de l’impôt sur société va permettre au choix soit :
    – d’augmenter le montant des dividendes à distribuer à ou aux actionnaires.
    – d’accroitre la capacité d’investissements de l’entreprise et d’augmenter ses fonds propres.
  • L’investissement dans le cadre de la loi Girardin Société reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative etc.

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