Investissements concernés par le déficit foncier
Le déficit foncier concerne les acquisitions destinées à la location nue et qui nécessitent de faire des travaux de rénovation. Les travaux en générant un déficit permettent une défiscalisation sur les revenus foncier à la TMI du contribuable et en plus sur les cotisations sociales associé (soit 17,2%).
Le principe du déficit foncier :
Le principe du déficit foncier est d’imputer, sur ces revenus fonciers et dans une moindre mesure sur son revenu global, le coût des travaux et de certaines charges déductibles lors de l’acquisition d’un bien immobilier à rénover en vue de sa mise en location. En effet, ces travaux de rénovation représentent une charge et comme les autres charges (entretient, réparation, gestion), elles sont à déduire des revenus fonciers. Lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus, elles créent un déficit foncier. Ce déficit est reportable jusqu’à son amortissement complet dans la limite de 10 ans.
Comme il entre dans le cadre de la fiscalité de droit commun, le déficit foncier n’est pas véritablement considéré comme une niche fiscale, il ne rentre pas dans le calcul du plafond des niches fiscales.
Avantages fiscaux du déficit foncier :
- Défiscalisation des revenus fonciers : L’ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites. L’excédent du déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
- Défiscalisation des revenus du travail : En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci des revenus du travail et dans la limite de 10.700 € par an les années de paiement des travaux, le report est possible pendant 6 années.
- Le déficit foncier n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Il est donc possible d’agréger à ce dispositif une ou plusieurs niches fiscales (le plafond de réduction fiscale se situe actuellement à 10.000 € par an pour le cas général et 18.000 € pour l’Outre-Mer.
Exemple de défiscalisation en déficit foncier
| Vous achetez un appartement de 60 m² pour un montant de 250.000 € pour lequel des travaux de réaménagement sont prévus pour une valeur totale de 120.000 €. La totalité des travaux est payée la première année. Pour des revenus fonciers de 30.000 €, au TMI de 41%, le calcul est le suivant : | |
| Défiscalisation IR | 10.700 € |
| Réduction d’impôt sur le revenu | 10.700 € x 41% (TMI) = 4.387 € |
| Année 1 : Défiscalisation des revenus fonciers |
120.000 € – 10.700 € = 109.300 € |
| Réduction d’impôt foncier | 30.000 € x 41% (TMI) + 30.000 € x 17,2% (CSG sur les loyers) = 17.460 € |
| Année 2 : Défiscalisation des revenus fonciers |
109.300 € – 30.000 € = 79.300 € |
| Réduction d’impôt foncier | 30.000 € x 41% (TMI) + 30.000 € x 17,2% (CSG sur les loyers) = 17.460 € |
| La première année, vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 4.387 € sur votre impôt sur le revenu et de 17.460 € sur votre impôt foncier. Les années suivantes, vos revenus fonciers ne seront toujours pas imposés jusqu’à épuisement du report d’excédent. | |
Les conditions du déficit foncier :
- Le bien doit avoir été acheté pour une future mise en location.
- Les travaux ne doivent pas s’assimiler à une reconstruction pure et simple mais seulement à une rénovation.
- Le plafond de réduction de revenus du travail ne peut pas excéder 10.700 € à l’année.
- Le report de l’excédent concernant les travaux ne peut être déduit des revenus du travail que les années pendant lesquelles les travaux sont effectués.
Notre avis sur le déficit foncier
- Le déficit foncier est un excellent moyen de défiscaliser pour les personnes ayant déjà des revenus fonciers importants.
- Le déficit foncier s’avère d’autant plus intéressant quand il s’adresse à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est élevée.
- Le déficit foncier est un excellent moyen de mêler défiscalisation et revalorisation de son patrimoine immobilier.
- Le déficit foncier s’inscrit dans le cadre de la fiscalité de droit commun et est, donc, moins soumis aux aléas des changements législatifs.
- Un investissement respectant les principes du déficit foncier reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de ce dispositif, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative et, bien évidemment, le coût des travaux.
- Il est aussi possible de faire du déficit foncier par le biais de SCPI de défiscalisation.