Déficit foncierDéficit foncier

Conseil en défiscalisation immobilière

Investissements concernés par le déficit foncier :

Le déficit foncier concerne les investissements locatifs qui nécessitent, au préalable, de faire des travaux, en général, conséquents. Ces travaux représentent une charge qui fait l’objet d’une défiscalisation sous forme de réduction de revenus. Comme il entre dans le cadre de la fiscalité de droit commun, le déficit foncier n’est pas véritablement considéré comme une niche fiscale.

Avantages fiscaux du déficit foncier :

  • Défiscalisation des revenus du travail : En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci sur un total de 6 années dans le cadre des revenus du travail et dans la limite de 10.700 € par an les années de paiement des travaux.
  • Défiscalisation des revenus fonciers : L’ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites. L’excédent du déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
  • Il est, par ailleurs, possible d’agréger à ce dispositif une ou plusieurs niches fiscales dans la limite du plafond de réduction fiscale actuellement situé à 10.000 € ou 18.000 € pour l’Outre-Mer.

Exemple de défiscalisation en déficit foncier

Vous achetez un appartement de 60 m² pour un montant de 250.000 € pour lequel des travaux de réaménagement sont prévus pour une valeur totale de 120.000 €. La totalité des travaux est payée la première année. Pour des revenus fonciers de 70.000 €, au TMI de 41%, le calcul est le suivant :
Défiscalisation IR10.700 €
Réduction d’impôt sur le revenu10.700 € x 41% (TMI) = 4.387 €
Année 1 :
Défiscalisation des revenus fonciers
120.000 € – 10.700 € = 109.300 €
Réduction d’impôt foncier70.000 € x 41% (TMI) + 70.000 € x 15,5% (CSG sur les loyers) = 39.550 €
Année 2 :
Défiscalisation des revenus fonciers
109.300 € – 70.000 € = 39.300 €
Réduction d’impôt foncier39.300 € x 41% (TMI) + 39.300 € x 15,5% (CSG sur les loyers) = 22.205 €
Vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 4.387 € sur votre impôt sur le revenu et de 39.550 € sur votre impôt foncier cette année et de 22.205 € sur vos revenu foncier l’année suivante.

Obligations à respecter :

  • Le bien doit avoir été acheté pour une future mise en location.
  • Les travaux ne doivent pas s’assimiler à une reconstruction pure et simple mais seulement à une rénovation.
  • Le plafond de réduction de revenus du travail ne peut pas excéder 10.700 € à l’année.
  • Le report de l’excédent concernant les travaux ne peut être déduit des revenus du travail que les années pendant lesquelles les travaux sont effectués.

Notre avis sur le déficit foncier

  • Le déficit foncier est un excellent moyen de défiscaliser pour les personnes ayant déjà des revenus fonciers importants.
  • Le déficit foncier s’avère d’autant plus intéressant quand il s’adresse à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est à 45 %.
  • Le déficit foncier est un excellent moyen de mêler défiscalisation et revalorisation de son patrimoine immobilier.
  • Le déficit foncier s’inscrit dans le cadre de la fiscalité de droit commun et est, donc, moins soumis aux aléas des changements législatifs.
  • Un investissement respectant les principes du déficit foncier reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de ce dispositif, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative et, bien évidemment, le coût des travaux.