Loi PinelLoi Pinel

Conseil en défiscalisation immobilière

Défiscalisation loi Pinel

Investissements concernés par la loi Pinel

La loi Pinel concerne les acquisitions de logements au sein d’un bâtiment d’habitation collectif. Les logements doivent être neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter, situés en France métropolitaine et mis en location à titre de résidence principale.

Le principe de la loi Pinel :

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui existe depuis le 1er janvier 2015. Ce dispositif succède aux lois Périssol, Besson, Robien, Scellier et Duflot. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) ou réhabilité en France.

La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel s’inscrit dans la continuité des lois Duflot et Scellier et réside dans l’application d’une réduction d’impôts, alors que la loi Robien et les lois précédentes accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de la loi Pinel, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts). La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Pinel sont :

  • Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • Les acquisitions en vue de leur réhabilitation et les logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
  • Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
  • Les logements que le contribuable fait construire aux normes en vigueur.

Textes réglementaires :
• Code Général des Impôts, article 199 novovicies
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme du dispositif Pinel :

  • En 2024, la réduction d’impôts s’élève à 9%, 12% ou 14% du prix d’acquisition du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²). le plafond annuel d’investissement retenu est de 300.000 €, à raison de 2 investissements maximum par ans et par foyer fiscal. 
  • Les taux de réduction d’impôts sont majorés à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du logement pour les investissements qui répondent aux critères du Pinel+.
  • Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, ou 9 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur et prorogeable une ou deux fois jusqu’à 12 ans maximum. L’avantage fiscal s’il n’est pas consommé une année donnée n’est pas reportable et donc toute défiscalisation non utilisée est définitivement perdue.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de l’appartement (et non de sa mise en location) quelque soit le mois de cet achèvement, ou sur l’impôt de l’année de l’acquisition si celle-ci est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette année et des années suivantes
  • L’acquéreur d’un logement neuf avec le dispositif de défiscalisation Pinel peut louer son bien à un parent ou un enfant. Cependant le locataire ne pourra pas bénéficier d’aides au logement comme les APL pendant la durée de la défiscalisation.
  • Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Pinel est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
  • Concernant la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
    – La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt,
    – Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion locatives, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
    – Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.
    Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Exemple de défiscalisation Pinel+

Vous achetez un appartement de 60 m² pour 300 000 € (frais de notaires inclus) en banlieue Parisienne (en zone A bis) répondant aux critères du Pinel+.
Les revenus générés par ce bien sont de 13 380 € par an, soit un loyer mensuel de 1 115 €. Vos charges annuelles sont de 1 115 € et vos intérêts d’emprunts de 10 000 €.
Prix au m² 5 000 € (< 5 500 €, zone A bis)
Montant de la défiscalisation (12 ans) 300 000 € x 21 % = 63 000 €
Réduction d’impôt 6 000 € par an pendant 6 ans, puis
6 000 € par pendant 3 an, puis
3 000 € par an pendant 3 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 1 115 € si votre tranche d’imposition est de 40 %. Il en résultera une économie d’impôt supplémentaire de 446 € par an.
D’autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature.

Les conditions de la loi Pinel :

  • Le logement devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité.
  • Le logement devra être loué nu, en habitation principale pendant six, neuf ou douze années à un locataire qui en fait sa résidence principale.
  • Depuis le 1er janvier 2021, le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, les villas individuelles ou jumelées sont donc exclues du dispositif. 
  • Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation (cf. conditions de mise en location).
  • Les immeubles doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
  • Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable suivant la zone.
  • Le zonage de la loi Pinel reprend les zones définies par les arrêtés du 29 avril 2009 (zones A, B1 et certaine zone B2 sous décret et accord du département), du 22 décembre 2010 (zones A, A bis) et du 1er octobre 2014. Les zones éligibles sont les zones A bis, A, B1 et B2.
  • En ce qui concerne l’éco-conditionnalité, pour les constructions nouvelles, il s’agit de l’obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 ». Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».
  • Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les conditions de mise en location :

  • En loi Pinel, les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant quatre zones.
  • Plafonds des loyers pour les investissements Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2024 :
Plafonds de loyer mensuel « Pinel »
Zone A bis A B1 B2
Plafonds de loyer mensuel 18,25 €
/ m²
13,56 €
/ m²
10,93 €
/ m²
9,50 €
/ m²
Coefficient multiplicateur (de surface) 0,7 + 19/S 0,7 + 19/S 0,7 + 19/S 0,7 + 19/S
Soit pour un appartement de 60 m² 0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02 0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02 0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02 0,7 +19/60 = 1,016 arrondi à 1,02
S = surface du logement (la surface à prendre en compte en loi Pinel est la surface habitable qui est traditionnellement retenue, augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m² cf. Comment calculer la surface éligible à la loi Pinel ?). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l’article 2 de l’annexe III au CGI. Elle s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.

* Les 69 communes de la zone A bis : 75 – Paris : Paris. 78 – Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay. 92 – Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d’Avray. 93 – Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen. 94 – Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
    – La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement ;
    – La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement) ;
    – La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité).

Conséquences pratiques de la loi Pinel :

  • L’obligation de location est de six, neuf ou douze années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
  • Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2024, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :
Composition du foyer
du locataire habitant
Lieu de la Location : Zones (1)
A bis A B 1 B 2
Personne seule 41 855 € 41 855 € 34 115 € 30 704 €
Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 € 41 001 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 14 603 € + 13 369 € + 9 782 € + 8 801 €
(1) Pour la liste des communes comprises dans les zones A bis, A, B1 et B2, voir : Zones Pinel 2024 : Liste des communes.
  • Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Plafonnement du dispositif Pinel :

  • Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300 000 € et limité à 2 opérations par an ce type d’investissement.
  • Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique en 2024 sur les investissements en défiscalisation Pinel (calcul du plafonnement global des niches fiscales).

Extinction définitive du dispositif Pinel fin 2024

La loi de finance pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’en 2024, dans le but d’augmenter le parc locatif de logements intermédiaires et sociaux.

L’amendement adopté à l’Assemblée nationale précise que les taux de réduction d’impôts connaîtront une dégressivité dans le temps. Ainsi, tous les biens immobiliers neufs acquis ou construits à partir du 1er janvier 2023, verront leur avantage fiscal diminué progressivement :

  • En 2023, les taux de réductions d’impôt Pinel ont été modifiés :
    De 12 % à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour un engagement de location de 9 ans, de 21% à 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
  • A partir du 1er janvier 2024, les taux de réductions sont à nouveau modifiés :
    De 10,5 % à 9 % pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % à 12 % pour un engagement de location de 9 ans, de 17,5 % à 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Cependant, il subsiste des exceptions qui permettent de conserver la pleine réduction d’impôt (12, 18 ou 21%) en respectant les contraintes du Pinel+.

Les critères d’emplacement ou de qualité pour bénéficier du Pinel+ :

  • Soit le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) ;
  • Soit le logement satisfait à un certain nombre de critères de qualité performance énergétique, d’usage et de confort : le logement dépasse le niveau de qualité imposé par la RE 2020 (réglementation environnementale des bâtiments neufs), en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ; le logement respecte une surface minimale de 28 m² pour un T1, de 45 m² pour un T2, de 62 m² pour un T3, de 79 m² pour un T4 et de 96 m² pour un T5 ; il est pourvu d’un espace extérieur privatif, comme un balcon ; en outre, les logements T3 et supérieur devront présenter une double exposition.

Notre avis sur la défiscalisation Pinel

Avec la diminution des taux de défiscalisation, la loi Pinel reste incitative si les critères du Pinel+ sont respectés, elle est aussi assez souple avec des durées de location variables entre 6 et 12 ans.

  • La défiscalisation en loi Pinel commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
  • La loi Pinel s’adresse à un large panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire ses impôts et se constituer un patrimoine. Le panel est d’autant plus large qu’il suffit de payer quelques milliers d’euros d’impôts (+/- 2.000 € par an pour un investissement à 100 000 € par exemple) par an pour optimiser l’investissement.
  • Le dispositif Pinel est soumis à un certain nombre de contraintes (plafond de prix par m², plafond de loyer, plafond de revenus des locataires) ; il conviendra en fonction de chaque type d’investissement de mesurer le poids de ces contraintes et de vérifier que celles-ci restent acceptables.
  • L’investissement dans le cadre de la loi Pinel reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative, etc.

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