Loi PinelLoi Pinel

Conseil en défiscalisation immobilière

Investissements concernés par la loi Pinel :

La loi Pinel concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter en France métropolitaine et mis en location à titre de résidence principale.

Avantages fiscaux de la loi Pinel :

La loi Pinel fait bénéficier de plusieurs avantages fiscaux :

  • Défiscalisation de 12%, 18 % ou 21% du prix d’acquisition du logement (prix immobilier + frais notaire, plafonnés en fonction des zones A bis, A, B1, B2, C) selon la durée d’engagement de location. La réduction d’impôt est plafonnée à 300.000 € pour les biens acquis en 2017 et répondant aux normes du label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
  • La défiscalisation Pinel est accordée pour une durée de 6, 9 ou 12 ans au choix de l’investisseur. La réduction d’impôts est amortie sur les impôts dûs l’année d’achèvement des travaux du bien immobilier acquis (et non de sa mise ne location) et les années suivantes. L’excédent de défiscalisation n’est pas reportable d’une année sur l’autre et donc toute réduction d’impôt non utilisée est définitivement perdue.
  • L’acquéreur d’un logement neuf avec le dispositif de défiscalisation Pinel peut louer son bien à un parent ou un enfant. Cependant le locataire ne pourra pas bénéficier d’aides au logement comme les APL pendant la durée de la défiscalisation.
  • Le contribuable a la possibilité d’acquérir jusqu’à deux logements par an dans le cadre fiscal de la loi Pinel.
  • Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Pinel est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
  • Concernant la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
    – La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt,
    – Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion locatives, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
    – Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.

Exemple de défiscalisation loi Pinel

Vous achetez un appartement de 60 m² pour 280.000 € (frais de notaires inclus) en banlieue Parisienne (zone A) répondant aux normes BBC. Les revenus générés par ce bien sont de 10.500 € par an, soit un loyer mensuel de 875 €. Vos charges annuelles sont de 1.050 € et vos intérêts d’emprunts de 10.000 €.
Prix au m²4.666 € (< 5.500 €, zone A)
Montant de la défiscalisation280.000 € x 21 % = 58.800 €
Réduction d’impôt4.900 € par an pendant 12 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 875 € si votre tranche d’imposition est de 40%. Il en résultera une économie d’impôt supplémentaire de 350 € par an.
D’autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature.

Obligations à respecter :

  • Le logement doit être loué nu pendant au moins 6 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale,
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales,
  • Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation.
  • Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable suivant la zone (voir loi Pinel en détail)

Notre avis sur la défiscalisation Pinel

  • La loi Pinel est assez incitative compte tenu du niveau de défiscalisation proposé ( jusqu’à 21 %), Elle est aussi bien plus souple que l’ancienne loi Duflot dont la durée de location était fixée à 9 ans minimum,
  • La défiscalisation en loi Pinel commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis,
  • La loi Pinel s’adresse à un large panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire ses impôts et se constituer un patrimoine,
  • Le panel est d’autant plus large qu’il suffit de payer quelques milliers d’euros d’impôts (+/- 2.000 € par an pour un investissement à 100.000 € par exemple) par an pour optimiser l’investissement,
  • La loi Pinel est soumise à un certain nombre de contraintes (plafond de prix par m², plafond de loyer, plafond de revenus des locataires) ; il conviendra en fonction de chaque type d’investissement de mesurer le poids de ces contraintes et de vérifier que celles-ci restent acceptables,
  • L’investissement dans le cadre de la loi Pinel reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative, etc.

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