Défiscalisation loi Pinel

Le principe de la loi Pinel :

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui existe depuis le 1^er janvier 2015. Ce dispositif succède aux lois Périssol, Besson, Robien, Scellier et Duflot. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) ou réhabilité en France.

La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel s’inscrit dans la continuité des lois Duflot et Scellier et réside dans l’application d’une réduction d’impôts, alors que la loi Robien et les lois précédentes accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de la loi Pinel, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts). La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Pinel sont :

• Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
• Les acquisitions en vue de leur réhabilitation et les logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
• Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
• Les logements que le contribuable fait construire aux normes en vigueur.

Textes réglementaires :
• Code Général des Impôts, article 199 novovicies
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme du dispositif Pinel :

• En 2024, la réduction d’impôts s’élève à 9%, 12% ou 14% du prix d’acquisition du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²). le plafond annuel d’investissement retenu est de 300.000 €, à raison de 2 investissements maximum par ans et par foyer fiscal. 
• Les taux de réduction d’impôts sont majorés à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du logement pour les investissements qui répondent aux critères du Pinel+.
• Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, ou 9 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur et prorogeable une ou deux fois jusqu’à 12 ans maximum. L’avantage fiscal s’il n’est pas consommé une année donnée n’est pas reportable et donc toute défiscalisation non utilisée est définitivement perdue.
• La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de l’appartement (et non de sa mise en location) quelque soit le mois de cet achèvement, ou sur l’impôt de l’année de l’acquisition si celle-ci est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette année et des années suivantes
• L’acquéreur d’un logement neuf avec le dispositif de défiscalisation Pinel peut louer son bien à un parent ou un enfant. Cependant le locataire ne pourra pas bénéficier d’aides au logement comme les APL pendant la durée de la défiscalisation.
• Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Pinel est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
• Concernant la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
  – La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt,
  – Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion locatives, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
  – Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.
  Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Les conditions de la loi Pinel :

• Le logement devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité.
• Le logement devra être loué nu, en habitation principale pendant six, neuf ou douze années à un locataire qui en fait sa résidence principale.
• Depuis le 1er janvier 2021, le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, les villas individuelles ou jumelées sont donc exclues du dispositif. 
• Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation (cf. conditions de mise en location).
• Les immeubles doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
• Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable suivant la zone.
• Le zonage de la loi Pinel reprend les zones définies par les arrêtés du 29 avril 2009 (zones A, B1 et certaine zone B2 sous décret et accord du département), du 22 décembre 2010 (zones A, A bis) et du 1er octobre 2014. Les zones éligibles sont les zones A bis, A, B1 et B2.
• En ce qui concerne l’éco-conditionnalité, pour les constructions nouvelles, il s’agit de l’obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 ». Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».
• Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les conditions de mise en location :

• En loi Pinel, les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant quatre zones.
• Plafonds des loyers pour les investissements Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2025 :

• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
  – La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement ;
  – La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement) ;
  – La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité).

Conséquences pratiques de la loi Pinel :

• L’obligation de location est de six, neuf ou douze années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
• Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2025, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

• Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Plafonnement du dispositif Pinel :

• Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300 000 € et limité à 2 opérations par an ce type d’investissement.
• Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique en 2024 sur les investissements en défiscalisation Pinel (calcul du plafonnement global des niches fiscales).

Extinction définitive du dispositif Pinel fin 2024

La loi de finance pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’en 2024, dans le but d’augmenter le parc locatif de logements intermédiaires et sociaux.

L’amendement adopté à l’Assemblée nationale précise que les taux de réduction d’impôts connaîtront une dégressivité dans le temps. Ainsi, tous les biens immobiliers neufs acquis ou construits à partir du 1^er janvier 2023, ont vu leur avantage fiscal diminué progressivement :

• En 2023, les taux de réductions d’impôt Pinel ont été modifiés :
  De 12 % à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour un engagement de location de 9 ans, de 21% à 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
• Depuis le 1er janvier 2024, les taux de réductions sont à nouveau modifiés :
  De 10,5 % à 9 % pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % à 12 % pour un engagement de location de 9 ans, de 17,5 % à 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Cependant, il subsiste des exceptions qui permettent de conserver la pleine réduction d’impôt (12, 18 ou 21%) en respectant les contraintes du Pinel+.

Les critères d’emplacement ou de qualité pour bénéficier du Pinel+ :

• Soit le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) ;
• Soit le logement satisfait à un certain nombre de critères de qualité performance énergétique, d’usage et de confort : le logement dépasse le niveau de qualité imposé par la RE 2020 (réglementation environnementale des bâtiments neufs), en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ; le logement respecte une surface minimale de 28 m² pour un T1, de 45 m² pour un T2, de 62 m² pour un T3, de 79 m² pour un T4 et de 96 m² pour un T5 ; il est pourvu d’un espace extérieur privatif, comme un balcon ; en outre, les logements T3 et supérieur devront présenter une double exposition.

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