Démembrement de propriétéDémembrement de propriété

Conseil en défiscalisation immobilière

Investissements concernés par le démembrement de propriété :

Théoriquement tous les biens immobiliers peuvent être démembrés. Le principe du démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. L’usufruit est la possibilité d’utiliser ou de tirer les revenus d’un bien. La nue-propriété au contraire représente la détention de ce bien et le droit de redevenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Un usufruit peut être viager (c’est-à-dire de la durée de vie d’un individu) ou temporaire, donc limité dans le temps à une date certaine. En matière d’investissement en nue-propriété, les produits proposés sont grevés d’usufruits temporaires de 15 à 20 ans.

Avantages fiscaux du démembrement de propriété :

  • Le fait même de démembrer un bien immobilier en deux parties a pour conséquence naturelle, mathématique et directe que la nue-propriété ou l’usufruit vaudront séparément forcément moins que le bien immobilier « plein ». Ainsi dans le cas d’une donation cela a pour conséquence d’alléger la fiscalité puisque seule la nue-propriété ou l’usufruit peuvent être donnés.
  • Par ailleurs la détention d’un bien en nue-propriété n’a, en l’absence de revenus fonciers, aucune conséquence négative sur la fiscalité foncière.
  • De plus, dans le cadre d’un achat de nue-propriété à crédit, et sous réserve que l’usufruitier soit imposé à l’IR ou bénéficie du statut de bailleur social, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits de revenus fonciers perçus par ailleurs.
  • Enfin la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette ISF. Dans ce cadre, un achat comptant a pour effet d’abaisser le patrimoine taxable et de réduire ainsi l’ISF chaque année de démembrement.

Exemple d’investissement en démembrement

Vous achetez la nue-propriété d’un appartement de 60 m² pour un montant de 200 000 € (valeur de pleine propriété 340 000 €) ; pour cela vous souscrivez un prêt in-fine à un taux de 2 %. Vous avez par ailleurs 5 000 € de bénéfices fonciers d’un autre bien immobilier.

Chaque année vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt du bien démembré de vos revenus fonciers. Ainsi, ce sont 4 000 € d’intérêts d’emprunt que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Il en résultera une économie d’impôts de 2260 € chaque si votre tranche marginale d’imposition est de 41 %, à laquelle il faut ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux.

Par ailleurs l’usufruit du bien immobilier s’éteint au bout de 15 ans et vous devenez plein propriétaire d’un bien d’une valeur de 340 000 € plus une éventuelle revalorisation. Vous avez donc gagné 173 900 € (+87 %) en 15 ans, en cumulant les économies d’impôt et la revalorisation mécanique de votre investissement.

Obligations à respecter :

  • Il n’y a pas d’obligation spécifique pour réaliser un investissement en démembrement de propriété, sinon de ne pas utiliser les avantages de la nue-propriété quand on est usufruitier et vice versa.

Notre avis sur le démembrement de propriété

  • L’investissement en démembrement de propriété est une excellente opportunité pour des contribuables ayant déjà des revenus fonciers.
  • C’est aussi une bonne manière d’envisager un investissement immobilier en se dégageant de tout souci de gestion.
  • Un moyen astucieux de transmission en plusieurs étapes.
  • Un excellent moyen pour acquérir un bien immobilier à moindre coût.

Le démembrement de propriété en détail