Comment préparer sa retraite en 2017 ?

Comment préparer sa retraite en 2017 ?La problématique du financement des retraites n’est pas nouvelle, mais elle se complique année après année. Les déséquilibres démographiques engendrés par l’augmentation de l’espérance de vie et une entrée plus tardive sur le marché du travail sont accentués par des carrières de moins en moins linéaires.

En conséquence, les taux de remplacement proposés aux générations actuelles et futures sont plus bas que ceux obtenus par les générations précédentes. Ils sont aussi très variables selon la situation professionnelle du travailleur partant à la retraite. Ainsi, les artisans, commerçants et professions libérales sont-ils particulièrement mal lotis quant à leurs pensions de retraite.

Plus que jamais les actifs doivent donc se soucier de préparer leur retraite en organisant leur patrimoine de telle manière que celui-ci produise une rente complémentaire à la retraite versée par les régimes obligatoires. Cette rente doit être viagère, ou a minima très, éventuellement réversible et revalorisée.

Notre sélection de placements retraite

Dans ces conditions, comment bien préparer sa retraite ? Il existe de nombreuses solutions pour préparer sa retraite, le principe fondamental étant de se constituer une épargne qui sera progressivement utilisée à compter du départ en retraite. Il est impossible de faire une liste exhaustive des solutions, aussi nous présentons ci-dessous quelques options particulièrement bien adaptées, fondées sur une épargne financière ou immobilière.

La Location meublée

Principe de la location meublée :

Comme son nom l’indique, la location meublée consiste à louer un local d’habitation garni de meubles. En pratique, l’investissement en location meublée passe généralement par l’acquisition de biens immobiliers gérés, dans une résidence avec services (résidence étudiante, résidence séniors, Ehpad ou résidence de tourisme). Dans ce cadre, le locataire n’est pas l’utilisateur final du bien mais l’entreprise exploitant la résidence. Les relations avec l’investisseur-bailleur sont définies par un bail commercial aux caractéristiques particulières :
– Une durée longue (généralement entre 9 et 12 ans)
– Une reconduction tacite
Un transfert généralement complet des charges d’entretien, des mises aux normes voire des travaux dans la résidence
La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés d’un tel investissement entrent dans la catégorie des BIC (bénéficies industriels et commerciaux) au contraire des revenus fonciers qui rémunèrent une activité civile, la location nue.

Avantages et limites :

La location meublée est un bon outil de construction de rente de retraite car elle offre de nombreux avantages à l’investisseur, tant sur un plan fonctionnel que fiscal.
D’un point de vue fonctionnel, le principal avantage de la location meublée est de décharger l’investisseur de la plupart des contraintes liées à l’immobilier traditionnel. Ainsi, en n’ayant qu’un seul locataire, l’investisseur n’a pas à gérer la recherche de ceux-ci, la vacance, la gestion des loyers impayés et autres assurances. De même, les charges immobilières étant en grande partie transférées au locataire, l’investisseur n’a pas à se préoccuper de l’entretien de l’immeuble et des éventuels travaux nécessaires.
Sur le plan fiscal, la location meublée étant une activité commerciale, l’investisseur peut amortir comptablement son outil de travail, c’est-à-dire la valeur de l’immobilier et du mobilier acquis. Cet amortissement va constituer une charge dans la comptabilité du bien. En conséquence, les bénéfices déclarés et les impôts payés sur les revenus du bien sont minorés, voire annulés. Selon le mode de financement du bien (comptant ou par l’emprunt), cet avantage fiscal majeur permet donc de se constituer une rente indexée et peu ou pas fiscalisée.

En contrepartie d’un bail long signé avec l’opérateur de la résidence, l’investisseur ne peut changer de locataire à loisir. Il est donc primordial de bien choisir le type de résidence dans lequel on investit, l’entreprise qui l’exploite et les conditions du bail commercial. Ces trois éléments assureront la pérennité des loyers et donc la rentabilité de l’investissement.

Pour qui ?

L’investissement en location meublée est une solution de rente de retraite qui peut s’adapter à tous les investisseurs. Il est possible de l’envisager soit en début de carrière, soit au moment du départ à la retraite.
L’investisseur qui achète un bien en location meublée longtemps avant sa date estimée de départ à la retraite optera pour un financement au maximum par l’emprunt. Les intérêts d’emprunt constituant une charge déductible, cet investisseur ne sera pas taxé sur les revenus du bien pendant la période de capitalisation.
S’agissant d’un individu investissant au moment du départ à la retraite, nous préconisons un financement comptant de l’acquisition. L’investisseur bénéficie alors d’un revenu immédiat, mais toujours peu taxé compte tenu du bénéfice de l’amortissement.

Nos produits de location meublée

L’investissement en nue-propriété

Principe de l’investissement en nue-propriété :

L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire.
Concrètement l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien et un bailleur institutionnel achète simultanément un usufruit long (généralement 15 ans et plus). La nue-propriété est valorisée pour une quote-part de la valeur en pleine propriété. Plus la durée est longue, plus l’usufruit vaut cher et vice versa.

Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier exerce son activité dans l’immeuble, soit la location d’appartements. C’est donc lui qui tire les revenus du bien. En contrepartie, il supporte l’intégralité des charges de l’immeuble : entretien, mises aux normes, impôts et taxes, travaux, etc … . Pour l’investisseur schématiquement il ne se « passe rien » pendant la durée du démembrement, sauf que la valeur de son actif, la nue-propriété, se revalorise mécaniquement pour atteindre à terme la valeur de la pleine propriété.

A l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire sans qu’il soit besoin de passer un acte quelconque et sans aucune friction fiscale.

Avantages et limites :

Le transfert de toutes les charges à l’usufruitier est un avantage majeur de l’investissement en nue-propriété. Il faut aussi noter que tous les aléas habituels de l’immobilier locatif (vacance locative, charges de gestion, loyers impayés ou taxation des revenus) sont sortis du montage, permettant ainsi une revalorisation mécanique de la valeur de l’investissement.

Il n’existe que très peu de projets en nue-propriété assortis d’un usufruit de moins de 15 ans et le « marché secondaire » manque aujourd’hui d’offres. Aussi, investir en nue-propriété nécessite de se projeter sur le long terme.
D’autre part, l’investissement en nue-propriété n’octroyant pendant la période de démembrement aucun revenu, c’est un produit qui nécessitera un effort de trésorerie conséquent de la part de l’investisseur.

Pour qui ?

On l’a vu, l’investissement en nue-propriété présente l’avantage majeur de dégager l’investisseur de toute préoccupation de gestion immobilière. Tout investisseur désireux d’investir dans la pierre sans en supporter les contraintes peut donc être intéressé par ce type d’acquisition.
Dans l’objectif de préparer sa retraite, l’achat sera plutôt réalisé par un investisseur qui cherchera à caler la fin de l’usufruit sur sa date estimée de départ à la retraite.
Deux objectifs distincts peuvent d’ailleurs être poursuivis dans une optique de retraite. Certains investisseurs vont rechercher un bien qui leur procurera le moment venu un revenu complémentaire. D’autres investisseurs peuvent en revanche choisir une bine non pour le revenu qu’il procurera mais pour une utilisation future, comme résidence principale ou secondaire. Cette approche explique le succès du montage en démembrement dans les zones recherchées que sont la Côte d’Azur ou le Pays Basque par exemple.

Nos produits en démembrement de propriété

La retraite Loi Madelin

Principe de la retraite loi Madelin :

Réservée aux indépendants (artisans, commerçants, chefs d’entreprises, professions libérales, …) la Loi Madelin est un puissant outil de préparation de retraite, qui allie la construction d’une rente de retraite et une défiscalisation des sommes versées sur le contrat.
Il s’agit en fait d’un contrat proche d’une assurance-vie, sur lequel le cotisant verse chaque année des sommes qui seront converties en rente viagère à l’échéance du contrat (liquidation des droits à la retraite). Dans le respect de certains plafonds qui dépendent des revenus du cotisant, les sommes versées sur ce contrat n’entrent pas dans sa base taxable. Dans le cas d’un gérant majoritaire de SARL, les cotisations peuvent être passées en charge sur les comptes de l’entreprise.

Avantages et limites :

Un contrat Loi Madelin offre de nombreux avantages. La plupart des contrats sont très souples et permettent :
– Des versements réguliers et exceptionnels
– Des choix de gestion prudente (fond sen Euros) ou beaucoup plus dynamique (allocation personnalisable)
– Des options de rente avec réversion et/ou annuités garanties
D’autre part la Loi Madelin permet de défiscaliser une quote-part de ses revenus et offre donc la possibilité de coupler économies d’impôt et préparation de retraite.

En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur doit conserver son contrat jusqu’à son terme, c’est-à-dire la liquidation des droits à la retraite. Les sommes capitalisées ne peuvent sortir qu’en rente, qui sera fiscalisées aux conditions du moment. Les conditions de sortie en capital sont exceptionnelles et réservées aux cas dramatiques et « accidents de la vie » : décès du conjoint, liquidation judiciaire, fin de droits au chômage, …

Pour qui ?

Tout travailleur indépendant a intérêt à cotiser sur un contrat de type Loi Madelin. Plus le cotisant est proche de l’âge de la retraite, plus il a intérêt à verser sur son contrat car la durée de blocage des fonds s’en trouve réduite.
Même les indépendants les plus jeunes doivent ouvrir un contrat Madelin, même en versant le minima requis par l’assureur, afin de « prendre date » et de figer la table de mortalité qui sera utilisée pour le calcul de la rente.

Notre sélection de placements retraite loi Madelin

Le PERP

Principe du PERP :

Le PERP (Plan d’Epargne Retraite Populaire) est un dispositif visant à encourager la constitution d’une épargne personnelle convertible en rente à la retraite. Il peut être souscrit par toute personne majeure mais sa destination première est les actifs redevables de l’impôt sur le revenu.
Il s’agit de verser sur un contrat, détenu par un assureur, des sommes qui peuvent être régulières ou occasionnelles. Ces sommes sont ensuite placées sur des supports au choix du cotisant pour être finalement reversées en rente au moment de la retraite.
En outre, les versements effectués sur un PERP, dans la limite de certains plafonds, sont défiscalisés, c’est-à-dire sortis de la base des revenus taxables du contribuable.

Avantages et limites :

Comme la Loi Madelin pour les indépendants, le PERP offre le double avantage de se constituer une rente de revenus futurs en défiscalisant les versements. L’avantage fiscal que constitue la défiscalisation des sommes versées est un atout majeur de ce produit.
Un autre avantage du PERP est de pouvoir sortir en capital une somme correspondant à 20% du capital constitué.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, les sommes versées sur le PERP sont bloquées jusqu’au départ en retraite et les rares occasions de déblocage ne sont que des cas d’accidents de la vie.

Pour qui ?

Tout contribuable redevable de l’impôt sur le revenu peut avoir intérêt à souscrire un PERP, ne serait-ce que pour décaler dans le temps son imposition. Plus la tranche marginale d’imposition dans laquelle il se trouve est élevée, plus l’intérêt fiscal des versements est important. De même, plus l’investisseur est proche de la retraite, moins longue est la durée de blocage obligatoire.

Notre sélection de Plans d’Épargne Retraite Populaire (PERP)