Loi Denormandie : Questions fréquentes

La loi Denormandie est une loi de défiscalisation immobilière permettant d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement pour le rénover, ou qui a fait l’objet d’une rénovation. Le logement est destiné à être mis en location pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif donne la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du prix de revient.

La loi Denormandie offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un logement pour le rénover, ou qui a fait l’objet d’une rénovation et ce type d’investissement est éligible dans plus de 245 villes.

La loi Pinel Rénové va plutôt concerner un immeuble entier à rénover. La loi Pinel Rénové suit par ailleurs le zonage de la loi Pinel qui est totalement différent de la loi Denormandie, qui elle se concentre sur 245 centres-villes.

Le taux de réduction d’impôt Denormandie est corrélé à la durée de location du logement acquis : 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de location de 12 ans. Au départ, l’investisseur s’engage sur 6 ou 9 ans et peut prolonger de trois ans, 2 fois s’il s’est engagé sur 6 ans et 1 fois s’il s’est engagé sur 9 ans.

Pour bénéficier de la loi Denormandie, il est nécessaire d’être un contribuable domicilié en France. Cependant, l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision. La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements qui font l’objet d’un démembrement de la propriété.

La réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient (prix immobilier + frais de notaire) du bien immobilier, répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 200.000 €, l’acquéreur défiscalisera 18 % de ce montant pendant 9 ans. C’est-à-dire 200 000 € x 18% = 36 000 € et 36 000 € / 9 ans = 4 000 € par an.

Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien de 30%, soit correspondre à au moins deux des travaux suivants : isolation des combles, isolation des murs donnant sur l’extérieur, changement de fenêtres, changement de chaudière, changement du système de production d’eau chaude sanitaire.

Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + frais de notaire + travaux). Par ailleurs, les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement).

Le bien immobilier devra être loué obligatoirement à des foyers soumis à des conditions de ressources. Comme pour la loi Pinel, il est possible de louer son bien immobilier à un ascendant ou descendant s’il n’est pas sur le même foyer fiscal que l’investisseur.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, les immeubles doivent être situés dans le centre-ville d’une des 222 communes du plan « Action cœur de ville » ainsi que de celles ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT) soit plus de 245 villes.

S’il ne conditionne pas l’éligibilité du logement à la défiscalisation, le zonage de la loi Pinel reste important en loi Denormandie, dans la mesure où il détermine les plafonds de loyers et de ressources à appliquer.

Le plafond annuel est fixé à 300 000 € et limité à 2 opérations par an pour ce type d’investissement. Le prix de revient maximal par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Denormandie est de 5 500 € / m².

L’avantage fiscal du dispositif Denormandie commence à la date d’achèvement des travaux ou après son achat si celui-ci est postérieur. La réduction d’impôts s’impute sur l’impôt de cette année-là.

Par ailleurs, pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie, l’investisseur doit louer le logement nu comme résidence principale au locataire pendant au moins 6 ans. L’engagement de location démarre au jour de la première mise en location du logement.

De plus, l’investisseur doit pouvoir faire la preuve de la mise en location du bien dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il n’est plus éligible à la défiscalisation.

La loi Denormandie prévoit que l’on peut investir dans 2 logements la même année dans la limite de 300 000 € par an. La réduction d’impôt Denormandie est par ailleurs cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.

La loi Denormandie est aussi soumise au plafonnement global des niches fiscales. Un plafond de 10 000 €/ an est accordé pour ce type de défiscalisation. Ainsi un couple marié avec 2 enfants peut, par exemple, bénéficier en 2023 de trois sources de défiscalisation : un employé à domicile (dépense annuelle 10 000 €, défiscalisation annuelle 5 000 €), un FCPI (investissement annuel 5000 €, défiscalisation annuelle 900 €) et un investissement en loi Denormandie (investissement 200 000 €, défiscalisation annuelle 4 000 €). Le cumul des 3 sources de défiscalisation rentre bien dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 (5 000 € + 900 € + 4 000 € = 9 900 €).

En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global, dans la limite de 10 700 €, la taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance, l’assurance du prêt, les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés), les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble). Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables et déductibles pendant dix ans des revenus fonciers.

Si, au cours d’une même année, la réduction d’impôts obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable, il est donc perdu.

Par exemple, M. Dupont doit payer 3 000 € d’impôts par an. Il a fait un investissement en loi Denormandie pour 200 000 € lui donnant un avantage fiscal de 4 000 € par an. Son impôt sera au final nul mais il n’aura pas bénéficié à plein de sa défiscalisation.

Un autre exemple plus favorable dès lors que l’investisseur mêle réductions d’impôt et crédit d’impôt. M. Dupont doit payer 7 000 € d’impôts par an. Il a fait un investissement en loi Denormandie pour 200 000 € lui donnant un avantage fiscal de 4 000 € par an. Il a par ailleurs un employé à domicile lui faisant bénéficier d’une défiscalisation annuelle supplémentaire de 5 000 € par an. Son impôt sera au final nul et il aura un crédit d’impôt de 2 000 €.

Une fois qu’un investisseur est engagé dans La loi Denormandie, les choses sont figées : le taux, l’engagement de location… Si jamais la loi Denormandie devait être remise en cause de quelque façon que ce soit (suppression, révision à la hausse ou à la baisse du taux, nouvelle définition des travaux éligibles), ceci n’impacterait pas un investissement en cours. seuls deux éléments sont révisés au cours de la période de location : le plafonnement des loyers et le plafonnement des revenus des locataires. Ainsi à chaque changement de locataire il convient de se référer aux plafonnements de l’année en cours. Ainsi, si un locataire sortait des plafonds de ressources au cours de la location, celle-ci ne serait pas remise ne cause, il convient de respecter les plafonds au moment de la mise en place de la location

L’Administration Fiscale a pris le parti de découper la France en plusieurs zones. Abis, A, B1, B2 et C. Chaque zone a ses propres plafonnements qui sont notamment fonction du niveau de vie et de ressources de ces zones. Bien évidemment le zonage est imparfait car à l’intérieur de chaque zone les situations peuvent être très différentes (la pression locative peut par exemple être très différente d’une ville à l’autre voisine). Il convient toutefois de ne se référer qu’à sa zone d’investissement et de se tenir aux plafonds de cette zone.