Loi Girardin IS : défiscalisation pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés

La loi Girardin IS, instituée le 21 juillet 2003 et prorogée jusqu’en décembre 2029, autorise les entreprises à acquérir un ou plusieurs logements dans les DROM (départements et Régions d’Outre-Mer) et à déduire du résultat imposable le montant de ces investissements. Ce dispositif de défiscalisation immobilier permet donc à une société de réduire, voire neutraliser totalement son impôt sur les sociétés en investissant dans un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) en Outre-mer.

Sur notre site, nous vous proposons :

• Des programmes immobiliers éligibles à la Loi Girardin IS : Logements neufs ou en VEFA, situés dans les Départements, Régions d’Outre-Mer, permettant de réduire votre IS.
• Des simulations d’investissement personnalisées : Pour estimer l’économie d’impôt potentielle et la rentabilité de votre investissement.

L’objectif : Vous permettre de diminuer significativement votre impôt sur les sociétés, tout en respectant les fondamentaux d’un bon investissement immobilier et en profitant des opportunités Outre-mer.

Pourquoi investir avec la Loi Girardin IS  ?

• Déduction fiscale immédiate : Le coût d’acquisition (hors frais d’acquisition et aides publiques) est déduit du résultat imposable de l’entreprise dès l’année d’achat, réduisant ou annulant l’IS à payer.
• Amortissement complémentaire : En plus de cette déduction exceptionnelle, l’entreprise peut amortir le bien selon les règles comptables habituelles (environ 4 %/an sur 25 ans), renforçant encore l’avantage fiscal.

En somme, la Loi Girardin IS offre une double défiscalisation (déduction immédiate + amortissement). Cette défiscalisation s’accompagne d’une obligation de location du logement nu à usage de résidence principale pour une durée de 5 ans. En respectant ces engagements, l’entreprise bénéficiera d’une forte réduction d’impôt tout en contribuant à la construction ou la rénovation du parc immobilier en Outre-mer.

Réalisez votre simulation de défiscalisation Girardin IS

• Calculer la réduction possible de votre impôt sur les sociétés (IS) en fonction de votre résultat imposable,
• Apprécier l’impact financier global (investissement, trésorerie, rentabilité locative),
• Évaluer le bénéfice d’une éventuelle option pour un report en avant ou en arrière (carry-back) si le montant d’acquisition excède le bénéfice de l’année.

Grâce à notre équipe d’experts, vous bénéficierez :

• D’un accompagnement personnalisé pour définir le montant optimal à investir,
• D’une sélection de biens Outre-mer dont l’éligibilité et la rentabilité ont été rigoureusement analysées.

Les zones et investissements éligibles

Pour les nouveaux investissements réalisés dans le cadre de l’article 217 undecies du CGI, le Girardin IS s’applique dans les départements d’outre-mer :

• Guadeloupe ;
• Martinique ;
• Guyane ;
• La Réunion ;
• Mayotte.

L’investissement immobilier doit porter sur un logement neuf acquis ou construit dans le secteur locatif intermédiaire. La société doit s’engager à le louer nu, dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, pendant au moins cinq ans à une personne qui en fait sa résidence principale.

À noter : la déduction prévue par l’article 217 duodecies pour les investissements réalisés dans les COM et en Nouvelle-Calédonie a pris fin, sauf opérations transitoires engagées antérieurement. Depuis 2022, ces territoires relèvent principalement du mécanisme prévu par l’article 244 quater Y du CGI.

Principes et mécanisme de la déduction fiscale

1. Déduction de la base éligible

La société déduit de son résultat imposable la base éligible du logement. Celle-ci correspond au prix de revient minoré notamment des taxes, des commissions d’acquisition et des aides publiques, puis plafonné par mètre carré de surface habitable.

2. Date à laquelle la déduction est pratiquée

En cas de construction ou d’acquisition d’un immeuble à construire, la déduction est opérée au titre de l’exercice au cours duquel les fondations sont achevées.

Lorsqu’un immeuble en cours de construction est acquis après l’exercice au cours duquel les fondations ont été achevées, la déduction intervient au titre de l’exercice de livraison.

Si l’immeuble n’est pas achevé dans les deux ans suivant l’achèvement des fondations, la déduction peut être reprise.

3. Amortissements, charges et déficit fiscal

Le logement reste soumis aux règles comptables et fiscales de droit commun :

• Le terrain n’est pas amortissable.
• Les composants de la construction sont amortis selon leur durée normale d’utilisation.
• Les intérêts d’emprunt, assurances et frais de gestion peuvent être déduits lorsqu’ils répondent aux conditions générales de déductibilité.
• Les amortissements peuvent être soumis aux limitations prévues par l’article 39 C du CGI selon le montage retenu.

Lorsque la déduction fait apparaître un déficit fiscal, celui-ci peut être reporté selon les règles générales applicables aux sociétés soumises à l’IS. Son imputation sur les bénéfices futurs est plafonnée chaque année.

4. Location obligatoire pendant cinq ans

Le logement doit être loué nu, dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, pendant au moins cinq ans à une personne qui en fait sa résidence principale.

Les conditions de mise en location et les obligations

• Logement neuf : Le logement ne doit avoir été ni habité ni utilisé avant sa première occupation.
• Location nue : Le logement doit être loué non meublé à titre de résidence principale.
• Délai de mise en location : La location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure.
• Durée minimale : L’engagement de location est fixé à cinq ans.
• Loyer et ressources : Le loyer annuel et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds du secteur intermédiaire.
• Obligations de la société : L’entreprise doit notamment être à jour de ses obligations fiscales et sociales et, lorsqu’elle y est tenue, du dépôt de ses comptes annuels.

En cas de départ du locataire, le logement doit être remis en location sans attendre. La société doit pouvoir justifier les démarches concrètes accomplies et conserver des conditions de location conformes aux plafonds applicables.

Plafonds Girardin IS 2026 et base de déduction

• Plafonds de loyer :
  • 211 €/m² hors charges dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), Saint-Martin et Saint-Barthélemy.
  • 249 €/m² hors charges à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna et dans les Terres australes et antarctiques françaises.
• Plafonds de ressources du locataire (baux conclus en 2026) : 
  • Personne seule : 38 313 € (DROM) / 35 228 € (Polynésie, Nouvelle-Calédonie…)
  • Couple : 70 849 € / 65 148 €
  • +1 personne à charge : 74 946 € / 68 913 €
  • +2 personnes : 79 045 € / 72 683 €
  • +3 personnes : 84 519 € / 77 714 €
  • +4 personnes : 89 995 € / 82 750 €
  • Majoration par personne supplémentaire : +5 757 € / +5 293 €
• Plafonnement de la base de défiscalisation :
  • 3 295 € HT/m² de surface habitable.
  • Soit 3 575,075 € TTC/m² dans les territoires soumis à TVA locale de 8,5 %.
  • Au-delà de ce plafond, la fraction excédentaire n’est pas retenue pour la déduction fiscale.

Ces plafonds sont fixés par l’administration fiscale (BOFiP) et révisés chaque année en fonction de l’évolution des coûts de construction et des marchés locatifs ultramarins.

Nos conseils pour optimiser votre investissement Girardin IS

1. Réalisez un bilan fiscal complet :
   Plus votre impôt sur les sociétés est élevé, plus l’intérêt du Girardin IS l’est également. Calibrez le montant de l’acquisition en adéquation avec vos besoins de défiscalisation.
2. Sélectionnez un bien qualitatif :
   Vérifiez la zone (demande locative, potentiel), la solidité du promoteur, et la cohérence du prix/m² dans le respect des plafonds de 3 295 € HT/m².
3. Anticipez la durée d’engagement :
   Vous devez louer le bien nu à résidence principale pour 5 ans minimum, sans interruption prolongée.
4. Vérifiez les plafonds de loyer et de ressources :
   Assurez-vous que la location soit viable et qu’il existe un marché locatif conforme à ces critères.
5. Faites valider le traitement fiscal :
   K&P Finance étudie l’opération immobilière et sélectionne les programmes. L’éligibilité définitive, le traitement comptable et les obligations déclaratives doivent être confirmés avec le conseil fiscal ou l’expert-comptable de la société.

Découvrez nos biens éligibles à la Loi Girardin IS

Notre sélection regroupe des logements neufs situés dans les DROM et étudiés pour une exploitation locative conforme au Girardin IS. L’éligibilité définitive dépend toutefois du logement, du calendrier de construction, de la société investisseuse et du respect de l’ensemble des conditions fiscales.

• Programmes situés dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte).
• Respect strict des plafonds de loyer, de ressources et du prix/m².

Cayenne, Guyane (973)

Fleurs de Cactus

Appartements du Studio au 2 pièces

Fleurs de Cactus : une exclusivité à fort potentiel locatif à Cayenne

À partir de 112 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

exclusivité

Saint-Denis, La Réunion (974)

Calame

Appartements du 3 pièces au 4 pièces

Calame : résidence de standing quartier Saint-François à Saint-Denis

À partir de 295 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Le Diamant, Martinique (972)

Bellevue du Rocher

Appartements du 2 pièces au 3 pièces

Bellevue du Rocher : les pieds dans l’eau face au Rocher du Diamant

À partir de 385 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Le Moule, Guadeloupe (971)

Résidence Corail

Appartements du Studio au 4 pièces

Une résidence d’exception entre confort et vue mer

À partir de 157 400 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Saint-Denis, La Réunion (974)

Fleur des Sables

Appartements du Studio au 3 pièces

Fleur des Sables : résidence neuve près du lagon de La Saline-les-Bains

À partir de 330 000 €

Neuf Jeanbrun Girardin IS CIOP PTZ

Avantages et inconvénients de la Loi Girardin IS

1. Les plus

• Déduction de la base éligible du résultat imposable.
• Effet fiscal concentré sur l’exercice correspondant au fait générateur.
• Amortissement du logement selon les règles comptables et fiscales applicables.
• Constitution d’un patrimoine immobilier dans un département d’outre-mer.

2. Les points de vigilance

• Base plafonnée : La totalité du prix payé n’est pas nécessairement déductible.
• Résultat fiscal suffisant : La déduction ne garantit pas la suppression immédiate de l’IS.
• Calendrier de construction : L’achèvement des fondations détermine généralement l’exercice de déduction.
• Obligations locatives : Location nue pendant cinq ans, résidence principale, plafonds de loyer et de ressources.
• Seuil de chiffre d’affaires : L’entreprise doit en principe avoir réalisé moins de 20 millions d’euros de chiffre d’affaires au titre de son dernier exercice clos.
• Agrément préalable : Il est notamment requis lorsque le montant total du programme d’investissement dépasse 1 million d’euros.
• Risque immobilier : L’avantage fiscal ne compense pas un prix excessif, une faible demande locative ou un financement inadapté.

Girardin IS : investir outre-mer et réduire le résultat imposable de sa société

La Loi Girardin IS apparaît comme une solution puissante pour les entreprises imposées à l’IS, leur permettant de réduire ou de supprimer leur impôt en finançant un bien immobilier neuf dans les DROM. Cette approche contribue à la dynamisation du parc locatif Outre-mer, tout en offrant aux PME/TPE un moyen de réinvestir leurs économies d’impôt dans leur croissance ou de distribuer davantage de dividendes.

Notre valeur ajoutée : nous étudions la cohérence de l’opération, sélectionnons des programmes adaptés au Girardin IS et réalisons une simulation intégrant la base déductible, le financement et la rentabilité locative.

En investissant sous le dispositif Girardin IS, vous contribuez à la dynamisation et au développement des territoires ultramarins, tout en optimisant la fiscalité de votre entreprise et en construisant un patrimoine immobilier pérenne. Contactez-nous pour étudier votre projet d’investissement immobilier outre-mer et identifier les programmes correspondant à la situation de votre société.