Monuments Historiques : Questions fréquentesMonuments Historiques : Questions fréquentes

Conseil en défiscalisation immobilière

Qu’est-ce-que la loi Monuments Historiques ?

La loi Monument Historique est promulguée en 1913, c’est une synthèse de lois antérieures et qui démontre l’attachement des Français au patrimoine national, c’est une des premières lois de défiscalisation. La Loi sur les Monuments Historiques se concrétise par une déduction d’impôts de 100% des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. La déduction s’applique sur les revenus globaux du foyer fiscal.

Quels sont les logements concernés par la loi de défiscalisation Monuments Historiques ?

Dans le cadre de la loi Monuments Historiques, il convient de distinguer deux types de logements : les immeubles inscrits et les immeubles classés.

Immeubles inscrits : pour les immeubles inscrits en totalité ou en partie sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d’œuvre est libre et les travaux s’exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques en la personne de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) travaillant pour la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles).

Immeubles classés : pour les immeubles classés comme monuments historiques en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux réalisés sont pris en charge par l’ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).

Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Monuments Historiques ?

La loi de défiscalisation Monuments Historiques concerne tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou qui sont propriétaires d’un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les Affaires Culturelles et qui font des travaux de restauration dans leur logement qui sera destiné à la location.

L’investissement Monuments Historiques s’adresse principalement aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et un taux d’imposition supérieur ou égal à 40 %. Cependant, tous les contribuables peuvent en bénéficier même si l’efficacité fiscale de l’investissement en Monument Historique est beaucoup plus optimale avec les TMI (Tranche Marginale d’Imposition) supérieur.

Comment se calcule la défiscalisation en loi Monuments Historiques en 2021 ?

L’avantage fiscal en loi Monuments Historiques se traduit par la possibilité d’imputer les déficits fonciers généré par les travaux sur les revenus fonciers et les revenus d’activité professionnelle, sans aucune limitation et pour la totalité de ceux-ci.

Le règlement des travaux sont répartis sur deux (ou trois) années civiles en fonction du montant et de la durée des travaux. L’étalement ou non du règlement des travaux pourra aussi être un choix stratégique de l’investisseur.

La défiscalisation obtenue par la loi Monument Historique ne rentre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Quel dispositif choisir avec une TMI à 30 %, Malraux ou Monument Historique ?

La question se pose effectivement car théoriquement le résultat fiscal ou le type de bien peuvent être relativement proche. Il conviendra de faire des simulations avec un professionnel afin de trancher car chaque foyer fiscal à ses particularités comme par exemple des revenus fonciers ou non, en conséquence l’une ou l’autre des solutions pourra être plus performantes et adaptées.

Quelle est la durée de détention obligatoire d’un Monumement Historique ?

L’acquisition d’un bien avec le dispositif Monument Historique oblige l’acquéreur à détenir son bien pendant 15 ans à partir du jour de la signature de l’acte authentique sous peine de requalification par l’administration fiscale et remboursement de l’avantage acquis.

Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Monuments Historiques ?

Pour bénéficier de la défiscalisation en loi Monuments Historiques, le bien devra être loué nu et en résidence principale. Il pourra être loué, sans conditions de ressources, à un membre de la famille (ascendant ou descendant) mais ne faisant pas partie du foyer fiscal.

Quand débute la défiscalisation Monuments Historiques ? Quelles sont les obligations légales pour le propriétaire du bien ?

La défiscalisation débute l’année du premier règlement de l’appel de fonds relatif aux travaux de restaurations. Il n’existe que deux obligations pour les investisseurs en Monument Historique, d’une part, le bien doit être loué en résidence principal et nu, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit et d’autre part, l’investisseur doit conserver son bien pendant 15 ans à partir de la date d’acquisition.

Doit-on respecter des plafonds de ressources ou de loyers avec le dispositif Monument Historique ?

Non, il n’y a pas de plafond de loyers ou de ressources des locataires avec la loi Monument Historique.

Est-on dans l’obligation de louer son bien immobilier en loi Monuments Historiques ?

Non, l’investisseur n’a aucune obligation de location, il peut très bien décider d’occuper le logement restauré. Dans ces conditions, le montant de la défiscalisation est revu à la baisse. Le taux de déduction des déficits est alors de 50% du montant des travaux et uniquement sur le revenu global.

Que faire pour bénéficier du dispositif Monuments Historiques ? Quelles démarches effectuer ?

Le propriétaire d’un bien en loi Monuments Historiques bénéficie d’une défiscalisation très encadrée et très sûre, soumise à l’agrément des services de l’État et qui bénéficie donc d’une très bonne couverture fiscale.

Le double agrément est généralement requis ; Celui du Ministère de la culture pour la partie classification est indispensable et celui du Ministère des finances pour l’aspect fiscal lié à la « découpe » de Monuments Historiques. Certaines règles d’agrément sont nécessaires pour les biens classés ou inscrits après 2009.

Depuis le 01 janvier 2014, il n’est plus possible de défiscaliser 100% des travaux sur les Monuments Historiques inscrits après cette date (01/12/2014).

Le propriétaire d’un bien ayant bénéficié du dispositif de la Loi Monuments Historiques devra remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers chaque année, notée 2044 Spé :

  • La déclaration spéciale des revenus fonciers 2044
  • La notice de la déclaration spéciale des revenus fonciers 2044

Est-il possible d’effectuer un second investissement locatif en loi Monuments Historiques ?

Oui d’autant plus que ce type d’investissement est un des seuls à ne pas rentrer dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?

Il suffit d’en retrouver un autre dans les mêmes conditions que lors de la première mise en location.

Quels sont les objectifs des investisseurs en Monuments Historiques ?

Les contribuables les plus aisés, ou ayant un revenu exceptionnel à neutraliser, poursuivent généralement l’un ou plusieurs des objectifs suivants : La constitution d’un patrimoine exceptionnel à des conditions optimisées, la protection de la famille via l’assurance du prêt, la préparation de la retraite en obtenant des revenus complémentaires, la transmission à moindre coût, habiter un lieu exceptionnel.

Que se passe-t-il en cas d’excédent de défiscalisation ?

Si, au cours d’une même année, la déduction d’impôts obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, il est reporté sur l’année suivante par le jeu du déficit foncier. Ceci a néanmoins aucun sens : d’une manière générale, pour optimiser sa défiscalisation en loi Monument Historique, il faut tâcher d’imputer les travaux, via l’appel de fonds à hauteur de son assiette d’imposition.

Est-il possible de cumuler d’autres investissements défiscalisant avec le dispositif Monument Historique ?

Il est possible de faire plusieurs investissements en loi sur les Monuments Historiques mais il n’est pas permis de cumuler, sur le même bien, plusieurs dispositifs de défiscalisation. Il est bien sût possible de cumuler un investissement en Monument Historique (hors plafonnement des niches fiscales) avec d’autres investissements de défiscalisation qui sont comptabilisés dans le plafonnement des niches fiscales.

Est-il possible d’acquérir un Monument Historique en démembrement, indivision ou SCI ?

Oui, il est possible d’acquérir en nue-propriété, en indivision ou en SCI un bien en Monument Historique. Cependant, pour chacun de ces cas particuliers, certaines règles doivent être respectées.

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