Démembrement de propriété en détailDémembrement de propriété en détail

Conseil en défiscalisation immobilière

Démembrement de propriété en détail

1. Le principe du démembrement de propriété :

Le démembrement est un mécanisme juridique qui consiste à séparer la nue-propriété d’un bien et son usufruit.

  • L’usufruit est le droit de jouissance et d’exploitation du bien immobilier. La nue-propriété est le droit de détention et d’aliénation du bien.
  • En matière d’investissement en nue-propriété, celle-ci est généralement assortie d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes immobiliers.
  • L’acquéreur de la nue-propriété paie entre 50 % et 70 % de la valeur totale du bien selon la durée de l’usufruit et la localisation du bien. Il limite donc la portée de son engagement financier.

2. Le mécanisme du démembrement de propriété :

  • Dans le cadre d’un montage immobilier, l’usufruitier est généralement un institutionnel de renom. Il s’agit la plupart du temps de bailleurs professionnels à vocation sociale, présentant tous les atouts de sérieux et de pérennité pour les investisseurs.
  • L’usufruit concédé au bailleur est toujours temporaire et dure généralement au moins 15 ans.
  • Pendant la période d’usufruit, l’usufruitier supporte toutes les charges de l’immeuble, tant l’entretien courant que les travaux de toute nature et les impôts, taxe foncière en particulier. Durant les deux années précédant la fin de l’usufruit, il a aussi l’impératif de remise en état des parties communes comme privatives. Ces obligations sont consignées dans une convention partie intégrante de l’acte notarié.
  • A l’issue de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et l’investisseur récupère (sans frais annexes ou paiement d’un quelconque impôt) alors la pleine propriété de son bien.

Exemple d’investissement en démembrement

Vous achetez, le 2 janvier la nue propriété d’un appartement de 60 m² pour un montant de 200.000 € (valeur totale 380.000 €) ; pour cela vous souscrivez un prêt à un taux de 4 %. Vous récupérez par ailleurs l’usufruit du bien immobilier au bout de 15 ans. Vous avez par ailleurs 10.000 € de revenus fonciers d’un autre bien immobilier.Chaque année vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt du bien démembré de vos revenus fonciers. Ainsi en année 1 vous avez généré 8.000 € d’intérêts d’emprunt que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Il en résultera une économie d’impôts de 3.200 € si votre tranche marginale d’imposition est de 40 %.

3. Les conditions du démembrement de propriété :

  • Aucune condition n’est requise pour investir en nue-propriété. Cependant, la défiscalisation de l’impôt sur le revenu n’est possible que pour les revenus fonciers.

4. Conséquences pratiques du démembrement de propriété :

  • En pratique, l’investisseur en nue-propriété place son épargne, ou thésaurise dans le cas d’un financement par l’emprunt, sans revenu en contrepartie.
  • N’ayant pas de revenu sur le bien démembré, l’investisseur doit financer son acquisition exclusivement par ses propres deniers. Il peut néanmoins bénéficier d’économies d’impôts et de prélèvements sociaux, ou d’IFI, contribuant à l’allègement de son effort.
  • L’investissement en nue-propriété ne requiert aucune gestion et ne présente aucun aléa, ni locatif, ni fiscal, ni de travaux. L’investisseur n’a donc pas à s’impliquer avant la fin de la période de démembrement.
  • La nue-propriété peut être conservée jusqu’à la fin du démembrement afin de reconstituer la pleine propriété. Elle peut aussi être revendue à tout moment, avec la durée d’usufruit restante.

5. Plafonnement du démembrement de propriété :

Les économies d’impôt éventuellement engendrées par une acquisition en nue-propriété, qu’elles portent sur l’IR, les prélèvements sociaux ou l’IIF, n’entre pas en ligne de compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Il n’y a donc pas de limite aux économies d’impôt offertes par les montages en démembrement de propriété.

Conseils démembrement de propriété