Comment investir dans l’immobilier à travers son assurance-vie ?

Comment investir dans l'immobilier à travers son assurance-vie ?L’immobilier peut représenter une excellente alternative aux supports de placements classiques, dans un souci de diversification et de décorrélation des marchés financiers. Bien entendu, on ne parle pas ici d’acquérir un bien immobilier physique par l’intermédiaire de son contrat mais d’investir sur des supports permettant de se positionner sur ce marché rentable et peu risqué.

En premier lieu des supports éligibles au sein d’une assurance-vie, on retrouve les SCPI (société civile de placement immobilier). Il est également possible d’investir sur des parts de SCI (société civile immobilière) afin de diversifier les supports d’investissement.

Investir en SCPI au sein de son assurance-vie

Une SCPI est un produit d’investissement collectif qui a pour objectif d’acquérir et de gérer, pour le compte de ses associés, un parc immobilier locatif pouvant être composé de bureaux, commerces, habitations, entrepôts, centres de vie (crèche, EHPAD, laboratoire…). La SCPI redistribue ensuite des revenus à ses associés en fonction du nombre de parts détenues par chacun d’entre eux.

Avec un taux de rendement moyen aux alentours de 4,63 % en 2016, les SCPI présentent un intérêt certain pour des investisseurs à la recherche de revenus réguliers tout en conservant un niveau risque limité.

Cependant, l’imposition sur ce produit peut s’avérer assez lourde lorsque les parts sont détenues en direct. En effet, les revenus issus de la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et viennent s’ajouter à vos revenus imposables.

Pour les personnes déjà fortement imposées sur le revenu, cette fiscalité peut devenir confiscatoire et ainsi fortement diminuer l’intérêt du produit.

Exemple :

  • Vous êtes mariés avec deux enfants, vos revenus imposables s’élèvent à 120 000 € et vous décidez d’acheter des parts d’une SCPI qui délivre 5 % de rendement pour un montant de 50 000 €.
  • Vos revenus fonciers seront d’un montant de 2 500 € par an (5 % x 50 000 €).
  • Vous serez imposés à hauteur de 45.5 % (TMI 30 % + Prélèvements sociaux à 15.5 %), soit un coût fiscal de 1 137,5 € annuel (2 500 € x 45.5 %).

Au final, la rentabilité nette de votre investissement s’élèvera à 2.72 %, soit substantiellement mieux que le fonds en euros (1.50 % à attendre en moyenne pour 2017).

Bien entendu, le fait d’acquérir des parts de SCPI à crédit peut permettre de diminuer quelque peu la fiscalité mais celle-ci ne sera pas gommée en totalité et vous serez pleinement imposé sur vos revenus à l’issue du crédit.

Pour pallier cet impact fiscal, la solution reste de loger votre SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie car vous bénéficierez de son cadre fiscal très avantageux, tant au niveau de l’imposition des revenus que de la transmission.

En effet, les revenus encaissés ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis au sein du contrat et les retraits partiels effectués bénéficient d’une fiscalité dégressive dans le temps. Ainsi, au bout de huit ans, vous pourrez retirer jusqu’à 4 600 € d’intérêts pour une personne seule et 9 200 € pour un couple sans aucun impôt à payer (hors prélèvements sociaux), l’excédent éventuel étant taxé à hauteur de 7.5 %. De plus, en cas de décès, vous bénéficierez des avantages de l’assurance-vie dans le cadre de la transmission à vos héritiers.

Mais, tous les contrats d’assurance-vie n’offrent pas cette possibilité. De plus, le nombre de SCPI disponibles est généralement limité. La raison vient du fait que c’est l’assureur qui garantie la liquidité des parts et qui sera dans l’obligation de vous les racheter lorsque vous souhaiterez les revendre. Ainsi, les assureurs privilégient généralement les SCPI les plus liquides afin de pouvoir garantir à leurs épargnants une liquidité permanente.

Il est donc nécessaire de vous positionner sur des contrats d’assurance-vie haut de gamme qui vous donneront accès à un minimum de 5 SCPI afin de pouvoir diversifier votre investissement.

Attention aux frais d’arbitrage et de gestion

Assurance-vie : attention aux frais d'arbitrage et de gestionIl est important de bien regarder les frais prélevés par les assureurs sur ce support car cela peut nuire à la rentabilité du produit. En effet, certains assureurs prélèvent un pourcentage des revenus distribués par la SCPI au titre de la participation aux bénéfices, généralement autour de 15 %. Cela signifie que si vous investissez sur une SCPI délivrant 5 % de rendement annuel, le rendement net de celle-ci au sein de votre contrat sera de 4.25 %. À cela, il faudra rajouter des frais de gestion de l’ordre de 1 %, ce qui vous donnera une rentabilité nette de frais de 3.25 %. Pas si mal que cela comparé au rendement du fonds en euros mais nous vous déconseillons d’aller sur ces contrats trop chargés en frais, d’autant plus qu’ils existent des contrats sur le marché qui redistribuent l’intégralité des loyers.

En contrepartie des frais supplémentaires inhérents à l’assurance-vie, les assureurs vous proposent généralement d’acquérir les parts avec une décote de l’ordre de 2 %. Cela vous permet d’amortir plus rapidement les frais de souscription élevés de ce produit (de 8 à 10 % selon les SPCI) et la rentabilité frontale de votre investissement sera légèrement plus importante car vous achèterez les parts moins chères à rendement constant.

Aussi, le fait d’acquérir des parts de SCPI en assurance-vie vous permet de limiter le délai de jouissance au mois suivant la souscription, ce qui n’est pas le cas lorsque vous réalisez une acquisition en direct où les délais varient selon les maisons de gestion (3 à 4 mois).

Au final, une fois le bon contrat d’assurance-vie sélectionné, l’investissement en SCPI vous procurera un rendement compris entre 4 et 5% net de frais de gestion du contrat selon les SCPI choisies.

Investir en SCI au sein de son assurance-vie

Si vous souhaitez diversifier votre investissement avec d’autres supports immobiliers que des SCPI, il est également possible d’investir sur des SCI (sociétés civiles immobilières). Tout comme la SCPI, la SCI a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier mais elle présente l’avantage d’être beaucoup plus diversifiée grâce à de l’immobilier en direct, des titres de foncières cotées ou encore des parts de SCPI et OPCI.

Autre point positif, les frais de souscription sont beaucoup moins élevés que les SCPI et s’établissent généralement entre 0 et 2% selon la SCI investie. De ce fait, vous rentrerez plus rapidement dans vos frais et pourrez bénéficier d’un rendement positif dès la première année de détention.

Aussi, la SCI fonctionne comme une unité de compte, c’est-à-dire qu’elle bénéficie d’une liquidité quotidienne et peut être arbitrée à tout moment.

Au niveau du rendement attendu, celui-ci reste très légèrement en-dessous des SCPI aux alentours des 4.5%. A cela bien entendu, il faudra rajouter les frais de gestion du contrat.

Un rendement supérieur au fonds en euros avec une prise de risque limitée

En conclusion, la possibilité d’investir en immobilier au sein d’un contrat d’assurance-vie représente une excellente opportunité pour tous les souscripteurs à la recherche de rendement supérieur au fonds en euros avec une prise de risque limitée. Cette opportunité est d’autant plus intéressante pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent investir dans la pierre tout en évitant une trop grande pression fiscale.

Nous vous conseillons de privilégier les contrats qui redistribuent 100 % des loyers et qui disposent d’une offre complète, évolutive et de qualité en SCPI afin de vous permettre de diversifier au maximum votre investissement.

L’investissement sur une SCI peut être également un bon complément et vous permettra de diversifier un peu plus le contrat en immobilier.