La question de la TVA se pose fréquemment lors de la revente d’un bien meublé situé dans une résidence avec services, nous verrons dans cet article quelles sont les implications sur la TVA de la revente d’un bien acquis dans une résidence avec service.
Cet article s’intéresse en particulier aus dispositifs LMP et LMNP.
Ce que dit l’Administration fiscale sur la TVA lors de la revente d’un bien meublé :
« Les transferts de biens d’investissement réalisés dans le cadre de la transmission d’universalité totale ou partielle de biens prévue par les dispositions de l’article 257 bis du CGI [1], dans le délai de régularisation prévu à l’article 207 de l’annexe II au CGI [2], ne donnent pas lieu, chez le cédant, aux régularisations du droit à déduction prévu au III de ce même article.
Le bénéficiaire de la transmission est réputé continuer la personne du cédant. Il est donc tenu, s’il y a lieu, d’opérer les régularisations du droit à déduction et les taxations de cessions ou de livraisons à soi-même qui deviendraient exigibles postérieurement à la transmission d’universalité et qui auraient en principe incombé au cédant si ce dernier avait continué à exploiter lui-même l’universalité. La transmission n’a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de régularisation chez le bénéficiaire.
Relativement à chaque bien immobilisé transmis, ce dernier continue donc le délai de régularisation initié chez le précédent exploitant, ou chez les précédents exploitants en cas de transmissions successives de l’universalité.
Exemple : Un immeuble achevé en N est utilisé par un assujetti A dans le cadre de l’exploitation d’une activité industrielle et commerciale ouvrant droit à déduction. Celui-ci a exercé une déduction de l’intégralité de la TVA afférente à la livraison à soi-même constatée sur le fondement du I de l’article 257 du CGI [3] (coefficient de déduction égal à 1). En N+7, A cède son exploitation à un assujetti B avec les biens immobiliers y affectés. Cette cession bénéficie de la dispense de régularisation prévue par l’article 257 bis du CGI. B continue la personne du cédant en exploitant l’universalité ainsi transmise. Après quelques années, il cesse définitivement toute activité économique en N+12 sans repreneur. Pour le calcul de la régularisation exigible au titre de cet immeuble sur le fondement du III de l’article 207 de l’annexe II au CGI, le nombre d’années restant à courir jusqu’au terme de la période de régularisation est de 7 ans [(N +19) – (N+12)].
En clair, la revente (la cession) d’un bien meublé situé dans une résidence avec services dont les loyers sont soumis à TVA, et opérée avant l’échéance de 20 ans, implique la restitution de la TVA à l’Administration fiscale, au prorata temporis, par l’investisseur initial. Cette TVA ayant été perçue par l’investisseur en intégralité à la livraison du bien immobilier géré.
Toutefois, il existe une exception à cette obligation de restitution partielle :
Dans la mesure où le nouvel acquéreur, donc nouveau bailleur (acquisition du bien et du bail), poursuit l’activité de location dans les mêmes conditions d’assujettissement à la TVA que son prédécesseur (le bail commercial se poursuit dans les mêmes conditions qui prévalaient précédemment), aucune « rétrocession » de la taxe sur la valeur ajoutée n’est due.
Sur le plan comptable, le nouveau propriétaire pourra au même titre que l’investisseur initial amortir son acquisition immobilière pour la totalité de sa valeur (hors foncier), par l’inscription à l’actif de l’entreprise.
Cette dernière disposition représente l’attrait principal du statut du loueur en meublé : créer des revenus fonciers pratiquement « non fiscalisés ».
[1] cf. Article 257 bis du CGI (pdf)
[2] cf. Article 207 de l’annexe II du CGI (pdf)
[3] cf. Article 257 du CGI (pdf)