Démembrement de propriété : la revente en cours d’usufruit est possible

L’investissement en démembrement de propriété consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien, un usufruit temporaire étant parallèlement acheté par un bailleur institutionnel.

Démembrement de propriété : la revente en cours d'usufruit est possible

Cette question intéresse en particulier le dispositif du démembrement de propriété.

Les durées d’usufruit généralement constatées sur le marché, entre 15 et 25 ans, peuvent de prime abord rebuter certains investisseurs. Il est certain que, en particulier dans le neuf où il fait ajouter la période de construction, il s’agit de projets de long terme.

Pour autant, la revente d’un bien pendant la période de démembrement est tout à fait possible. De nombreux facteurs permettent en effet d’envisager une revente en cours d’usufruit, facilement et dans de bonnes conditions financières.

La revalorisation mécanique de la nue-propriété

La valeur de la nue-propriété est d’autant plus forte que l’usufruit est court. En effet, à l’issue de l’usufruit, le nu-propriétaire redevient plein-propriétaire, la valeur de la nue-propriété et de la plein-propriété se confondant alors.

Il y a donc une revalorisation mécanique, et sensiblement linéaire, de la nue-propriété. Ainsi, une nue-propriété valant 60 % avec 15 ans d’usufruit vaudra environ 80 % avec 7,5 ans d’usufruit.

Dans un marché immobilier stable, la sortie en cours d’usufruit est donc certainement bénéfique pour l’investisseur.

La revente en cours d’usufruit : un marché très restreint

L’investissement en démembrement de propriété a commencé à être commercialisé sur le marché français il y a 15 ans environ. A cette période, seuls quelques dizaines d’appartements étaient commercialisés sous cette forme chaque année.

Depuis, ce marché a pris de l’ampleur, mais on estime que moins de 2000 lots démembrés ont été livrés en 2016. La plupart des acquéreurs sont en outre des investisseurs de long terme et n’ont pas forcément l’objectif d’une revente anticipée.

En conséquence, le marché secondaire de la nue-propriété ne propose que très peu d’offres, et les appartements sont en général vendus en quelques jours seulement.

La demande d’usufruits courts

L’investissement en démembrement de propriété présente entre autres caractéristiques un avantage fiscal majeur au regard de l’IFI (la nue-propriété ne se porte pas à l’actif). À ce titre, c’est un dispositif qui séduit particulièrement des contribuables aisés, et donc souvent âgés.

Ces investisseurs considèrent en revanche comme un frein la durée des usufruits généralement proposés sur le marché (15 à 25 ans). Il existe donc une très forte demande pour des nues-propriétés avec usufruits courts, moins de 10 ans.

On constate donc un marché déséquilibré, avec une demande soutenue et une offre quasiment inexistantes. Comme toujours dans le cadre d’un investissement immobilier, les qualités du produit proposé (emplacement, prestations, étage, orientation, etc.) seront déterminantes pour la rapidité et le montant de la revente. Aussi, acheter aujourd’hui une nue-propriété de qualité, c’est assurer sa liquidité permanente demain.