Réduction des droits de donation, extension du PTZ à toute la France, hausse possible des droits de mutation, prorogation du dispositif Loc’Avantage, durcissement du régime LMNP et budget resserré pour MaPrimeRénov’ : la loi de finances 2025 rebat les cartes pour propriétaires, investisseurs et primo-accédants. Découvrez, exemples chiffrés à l’appui, les gains et les coûts que ces nouvelles règles peuvent engendrer.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs de défiscalisation immobilière.
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 redessine l’environnement fiscal immobilier. Ci-dessous, un décryptage enrichi avec impacts financiers et exemples concrets pour estimer l’effet réel sur votre budget.
1. Donations familiales exonérées : un coup de pouce jusqu’à 300 000 €
Montant & plafond : exonération des droits de donation jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire.
Affectation obligatoire : achat d’un logement neuf ou travaux de rénovation énergétique de la résidence principale dans les 6 mois.
Condition de détention : occupation (ou location à usage de résidence principale) pendant 5 ans.
Durée du dispositif : jusqu’au 31 décembre 2026.
- Impact financier : suppression totale des droits de donation, soit jusqu’à 60 000 € d’économie (ex. Taux marginal 20 % + taxations additionnelles) sur un don familial de 300 000 €.
- Exemple concret : un grand-père et une mère donnent chacun 100 000 € à leur enfant ; les 200 000 € injectés dans l’achat d’une maison neuve restent exonérés, à condition d’y emménager dans les 6 mois.
2. PTZ élargi à tout le territoire (jusqu’en 2027)
Éligibilité : toutes les communes françaises, sans distinction de zone.
Part financée : jusqu’à 40 % du prix du bien à taux 0 %.
Public visé : primo-accédants n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis 2 ans.
Échéance : dossiers déposables jusqu’au 31 décembre 2027.
- Impact financier : un PTZ de 100 000 € sur 20 ans génère ≈ 22 000 € d’économies d’intérêts (base crédit principal 2 %).
- Exemple concret : pour un couple achetant un bien neuf de 250 000 €, le PTZ couvre 100 000 € ; le prêt à 2 % porte alors uniquement sur 150 000 €, ramenant les intérêts de 55 000 € à 33 000 €.
3. Droits de mutation (DMTO) : +0,5 point possible
Nouveau plafond : la part départementale peut passer de 4,5 % à 5 %, soit un taux global maximal de 6,319 %.
Exonération : possible (totale ou partielle) pour les primo-accédants si le département l’adopte.
- Impact financier : sur une acquisition à 300 000 €, la hausse de 0,5 pt majore les frais d’achat de ≈ 1 500 €.
- Exemple concret : un investisseur locatif paiera 18 957 € de DMTO au nouveau taux (6,319 %) contre 17 421 € auparavant ; un primo-accédant exonéré ne subira pas cette hausse.
4. Loc’Avantage prolongé jusqu’à fin 2027
Abattement fiscal de 15 % à 65 % sur les loyers bruts si :
- Convention Anah signée,
- loyer ≤ plafond réglementaire,
- locataire sous seuils de ressources.
- Impact financier : abattement de 65 % réduit la base imposable de plus de 5 000 € par an sur un loyer annuel de 8 400 €.
- Exemple concret : loyer 700 €/mois ⇒ revenus bruts 8 400 € ; abattement 65 % : revenus imposables 2 940 €. À 30 % de TMI, économie d’impôt ≈ 1 638 €/an.
5. LMNP : amortissements désormais réintégrés dans la plus-value
À compter du 1er janvier 2025, les amortissements déduits au régime réel abaissent le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
- Impact financier : imposition finale accrue de l’ordre de +15 000 € (IR + prélèvements sociaux) sur une plus-value gonflée de 50 000 € pour un bien détenu < 6 ans.
- Exemple concret : achat 200 000 € ; amortissements 50 000 € ; revente 300 000 €
— Avant 2025 : PV imposable 100 000 €
— Après 2025 : PV imposable 150 000 € (200 000 € – 50 000 €).
6. MaPrimeRénov’ : budget resserré, dispositif maintenu
Enveloppe 2025 : ≈ 2,06 milliards € (–460 M € vs. 2024).
Cible : travaux générant un gain énergétique significatif ; priorité aux rénovations globales.
- Impact financier : subvention possible jusqu’à 70 € par m² (forfait rénovation globale) ; mais files d’attente plus longues.
- Exemple concret : rénovation BBC de 120 m² coûtant 55 000 € ; prime Théorique 120 × 70 € = 8 400 €, pouvant couvrir ≈ 15 % du chantier.
Bilan 2025 : arbitrer entre opportunités et contraintes
| Mesure | Gagnants | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Donation exonérée | Primo-accédants aidés par la famille | Affectation sous 6 mois, plafond 300 k€ |
| PTZ national | Acheteurs de neuf hors grandes villes | Plafonds de revenus & quotité de financement |
| DMTO ↑ | Budgets départementaux | +0,5 pt pour résidences secondaires / investissement |
| Loc’Avantage 2027 | Bailleurs pratiquant des loyers abordables | Convention Anah, loyers / DPE plafonnés |
| LMNP (plus-value) | — | Imposition accrue à la sortie |
| MaPrimeRénov’ (budget) | Ménages rénovant globalement | Crédits limités, priorisation énergétique |
Conseil : avant tout engagement, simulez l’effet combiné de ces mesures sur votre trésorerie. Un expert patrimonial peut optimiser la répartition don/emprunt, comparer Loc’Avantage à LMNP, et anticiper la fiscalité de revente.