Loi Pinel : Questions fréquentesLoi Pinel : Questions fréquentes

Conseil en défiscalisation immobilière

Qu’est-ce-que la loi Pinel ?

La loi Pinel est une loi de défiscalisation permettant d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement, ou réhabilités sous certaines conditions très strictes) en France métropolitaine. Le logement est destiné à être mis en location pour une durée minimum de six, neuf ou douze ans. Le dispositif Pinel, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, donne la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du prix de revient étalée sur 6, 9 ou 12 ans. De plus, l’investisseur se donne la possibilité de se constituer un patrimoine.

Quel est le taux de la réduction d’impôt en 2020 ?

Le taux de réduction d’impôt Pinel est corrélé à la durée de location bu logement acquis : 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de location de 12 ans. Aucune modification de taux n’est envisagée à court et à moyen terme. Au départ, l’investisseur s’engage sur 6 ou 9 ans et peut prolonger 2 fois s’il s’est engagé sur 6 ans et 1 fois s’il s’est engagé sur 9 ans.

Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Pinel ?

Pour bénéficier de la loi Pinel, il est nécessaire d’être un contribuable domicilié en France. Cependant, l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision. La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Comment se calcule la défiscalisation Pinel en 2020 ?

La réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient (prix immobilier + frais de notaire) du bien immobilier, répartie sur six, neuf ou douze ans. Par exemple, pour un investissement de 200.000 €, l’acquéreur défiscalisera 18 % de ce montant pendant 9 ans.

C’est-à-dire 200.000 € x 18% = 36.000 €, et 36.000 € / 9 ans = 4.000 € par an.

De plus l’ensemble des coûts d’exploitation tel que les intérêts d’emprunt ou encore les assurances et gestion déléguée seront déductible du futur revenu d’exploitation.

Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel ?

Oui, en loi Pinel, il est possible de louer le bien immobilier à un ascendant ou descendant de l’investisseur en ligne directe.

Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Pinel ?

L’ensemble du territoire français métropolitain est défini en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. Toutefois le bénéfice de la loi Pinel en zone B2, n’est pas automatique et véritablement restreinte. Un certain nombre de procédures administratives sont réclamées en amont de la construction pour valider que la zone est « saine » en termes d’équilibre entre l’offre et la demande.

La zone C (bien souvent des zones rurales) est, elle, exclue du dispositif de défiscalisation Pinel. Les loyers des logements qui bénéficient de la défiscalisation en loi Pinel doivent respecter un plafond en fonction de la situation géographique du bien loué.

Quand débute la défiscalisation Pinel ? Quelle est la limite de la mise en location d’un logement pour en profiter ?

L’avantage fiscal du dispositif Pinel commence à la date d’achèvement des travaux (DAT). La réduction d’impôt est imputable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce quel que soit le mois de livraison.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’acquéreur doit louer le logement nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans sans discontinuer. L’engagement de location démarre au jour de la première mise en location du logement.

L’investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des 12 mois suivants l’achèvement du programme ou suivants son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.

Avant les 6, 9 ou 12 ans d’engagement de location, et après cette date, que se passe-t-il ?

En cas de revente anticipée (avant les 6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son imposition de l’année en cours.

Dans le cadre du dispositif Pinel, à l’issue de l’engagement de location, vous pouvez continuer à louer votre logement sous le régime de droit commun sans contrainte de plafonnement de loyers ou de revenus.

Le cas échéant vous pouvez le vendre ou passer sous le régime de la location meublée qui peut présenter de son côté de nouveaux avantages fiscaux.

Que faire pour bénéficier du dispositif Pinel ? Quelles démarches effectuer ?

L’investisseur qui souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu doit, en déclarant ses impôts, remplir le formulaire 2044-EB et le joindre à sa déclaration de revenus. Ce formulaire prouve à l’Administration Fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Pinel.

Sont mentionnées les informations suivantes : l’identité et l’adresse, la date d’achat ou d’achèvement du logement, sa surface, la date de la première mise en location, le montant du loyer, l’engagement de louer à titre de résidence principale pour la durée choisie, la date de la première mise en location, le calcul et le montant de la réduction d’impôts.

Outre ces documents officiels, il convient entre autres de mettre à disposition certaines pièces telles que, titre de propriété, bail de location etc.

Ces démarches peuvent aussi être faites via la télédéclaration sur impot.gouv.fr où outre la 2044 EB figurent la 2042 C pour définir le montant défiscalisé et la 2044 pour déclarer ses revenus fonciers.

Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?

L’investisseur doit tout mettre en œuvre pour relouer son bien le plus vite possible. Il faut qu’il puisse toutefois prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d’une période de vacance accordée par l’Administration Fiscale.

Une attestation de recherche de locataire pourra être alors fournie par le gestionnaire du bien et à remise à l’administration fiscale. Dans tous les cas un bien parfaitement sélectionné en matière de zonage, situé où la demande est forte permet de retrouver un locataire rapidement.

Les assurances spécifiques pour les vacances locatives sont aussi là pour assurer un revenu d’exploitation au bailleur durant une éventuelle période de non location. Elles peuvent être utiles pour les investisseurs prudents ; elles sont souvent inappropriées sur les zones tendues, de plus il va sans dire que ces assurances ont un coût !

Est-il possible d’effectuer un second investissement locatif en loi Pinel ?

La loi Pinel prévoit que l’on peut investir dans 2 logements par an dans la limite de 300.000 € au total. La réduction d’impôt Pinel est par ailleurs cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux. La loi Pinel est aussi soumise au plafonnement global des niches fiscales. Un plafond de 10 000 €/ an est accordé pour ce type de défiscalisation.

Le dispositif Pinel présente-t-il un caractère rétroactif ?

Une fois qu’un investisseur est engagé dans La loi Pinel, les choses sont figées : le taux, l’engagement de location… Si jamais la loi Pinel devait être remise en cause de quelque façon que ce soit (suppression, révision à la hausse ou à la baisse du taux), ceci n’impacterait pas un investissement en cours. 2 éléments sont révisés pendant la période de location : le plafonnement des loyers et le plafonnement des revenus des locataires. Ainsi à chaque changement de locataire il convient de se référer aux plafonnements de l’année en cours.

Que se passe-t-il si le locataire ne respecte plus les conditions de ressources en cours de location ?

Absolument rien. Une seule chose compte : respecter les plafonds au moment de la mise en place de la location.

Que se passe-t-il en cas d’excédent de défiscalisation ?

Si, au cours d’une même année, la réduction d’impôts obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable et est donc perdu.

Par exemple, M. Dupont doit payer 3 500 € d’impôts par an. Il a fait un investissement en loi Pinel pour 200 000 € lui donnant un avantage fiscal de 4 000 € par an. Son impôt sera au final nul mais il n’aura pas bénéficié à plein de sa défiscalisation.

Un autre exemple plus favorable dès lors que l’investisseur mêle réductions d’impôt et crédit d’impôt.

M. Dupont doit payer 8 000 € d’impôts par an. Il a fait un investissement en loi Pinel pour 250 000 € lui donnant un avantage fiscal de 5 000 € par an. Il a par ailleurs un employé à domicile lui faisant bénéficier d’une défiscalisation annuelle supplémentaire de 5 000 € par an. Son impôt sera au final nul et il aura un crédit d’impôt de 2 000 €.

Quelles incidences ont le zonage fiscale sur la loi Pinel ?

L’Administration Fiscale a pris le parti de découper la France en plusieurs zones. A bis, A, B1, B2 et C. Chaque zone a ses propres plafonnements qui sont notamment fonction du niveau de vie et de ressources de ces zones. Il convient donc de se référer aux critères de sa zone d’investissement et de se tenir aux plafonds de cette zone, tant sur le montant des loyers que sur les ressources des locataire, au moment de la mise ne location du logement.

Est-t-il possible d’investir dans une maison individuelle avec le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel permet d’investir dans un logement collectif ou dans une maison individuelle. Il faut bien sûr que le projet corresponde au cahier des charges technique et fiscal afin de ne pas être requalifié. Attention, à compter du 1er janvier 2021 les maisons seront exclues du dispositif, sauf si elles sont divisées en au moins deux logements individuels.

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