Simulation de défiscalisation Pinel 2020

Cette simulation de défiscalisation loi Pinel, basée sur un cas fictif, est assez représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif Pinel.

Simulation défiscalisation loi Pinel

La loi Pinel présente un certain nombre d’avantages et d’inconvénients. Une fois n’est pas coutume commençons par les inconvénients :

Les inconvénients de la loi Pinel :

Les contraintes lors de la mise en location sont parfois bien réelles ; ainsi les plafonds de loyers peuvent selon les zones (il en existe 3 depuis 2019, A bis, A, B1, la zone B2 ayant été supprimée en 2019) altérer de façon sensible les rentabilités locatives s’ils se situent en dessous des loyers de marché. Les plafonds de revenus des locataires peuvent aussi être un frein à la location, il faut parfois faire attention à ce que le locataire gagne suffisamment « peu » pour rentrer dans les plafonds et suffisamment pour que les loyers soient garantis par un assureur. Heureusement depuis la mise en place de loi Pinel, les plafonds de ressources ont été revalorisés. Pour être éligible à un logement Pinel, le locataire ne doit pas gagner plus de 38 465 € net /an pour un célibataire en zone A ou A bis ou 57 489 € net /an pour un couple et respectivement 31 352 € net/an et 41 868 € net/an en zone B1.

Bien évidemment les taux de défiscalisation de la loi Pinel sont sensiblement inférieurs à la loi Pinel Outre-Mer (21 % max. contre 32 % en loi Pinel Outre-Mer). Il ne s’agit pas là de dire qu’il faut absolument investir Outre-Mer (d’autres facteurs économiques, fiscaux, psychologiques rentrent en ligne de compte) mais la différence est suffisamment importante pour en tenir compte.

Toutefois le propos doit aussi être modéré et la loi Pinel présente aussi un certain nombre d’avantages :

Les avantages de la loi Pinel :

Les loyers de marché étant très variables d’une zone à une autre (de B1 concernant les villes de taille moyenne jusqu’à A bis concernant Paris et proche banlieue), la loi Pinel ne sera pas forcément systématiquement contraignante en termes de plafonnement des loyers. Nous recommandons par définition les grandes villes et la banlieue parisienne ; dans ces zones là le plafonnement imposé par la loi Pinel n’est pas ou peu pénalisant.

Le montant total de la défiscalisation représente un avantage considérable puisque près d’un cinquième du bien est financé par l’État.

Les taux bancaires sont historiquement bas. Nous avons choisi par souci de cohérence par rapport à la simulation Pinel Outre-mer de maintenir un taux hors assurances à 1,50 % sur 20 ans ; ceci renforce ce qui fait la force d’un investissement immobilier : s’enrichir grâce à l’effet de levier et sans apporter la moindre épargne.

Le calcul de la loi Pinel est assez simple ; le taux est de 12, %18 % ou 21 % et s’applique sur le prix de revient du bien immobilier acheté (soit le prix d’achat et les frais de notaire). La défiscalisation s’étale sur 6, 9 ou 12 ans

La simulation de défiscalisation Pinel :

D’une manière générale, on le constate aisément à travers la simulation, une défiscalisation en Pinel est moyennement consommatrice en épargne pure.

Simulation de défiscalisation PinelEn prenant une durée de simulation sur 10 ans (pour un engagement locatif de 9 ans) et une durée d’emprunt sur 20 ans à 1,50 % [1], l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 332 € (on y inclut bien entendu tous les emplois et ressources de l’opération).

Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à plus de 70 % par l’économie d’impôts et le locataire.

Il est bien évident que cet effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :

  • La durée de l’emprunt : plus la durée de l’emprunt est courte plus l’effort d’épargne est élevé ; la contrepartie (positive) est que le coût financier de l’opération est moins élevé et que le capital restant dû au moment d’une éventuelle revente devient plus faible (limitant ainsi le risque déflationniste). Le fait d’emprunter sur une durée courte (au regard d’un investissement immobilier) n’est cependant pas un critère majeur de décision en loi Pinel, dans la mesure où la durée de défiscalisation est relativement longue (9 ans).
  • La durée de la simulation : en allongeant cette durée au-delà de 12 ans, on rajoute forcément des années sans défiscalisation et on fait augmenter l’effort d’épargne mensuel moyen.

En résumé la loi Pinel est intéressante, mais il convient de valider certains points :

La loi Pinel ne permet pas de reports d’économie d’impôts. Si jamais durant une année, l’économie d’impôts est supérieure à l’impôt payé, le différentiel est perdu. Il faut donc bien s’assurer que sur les 6, 9 ou 12 prochaines années le montant de la défiscalisation sera bien consommé.

Une simulation financière reste théorique ; derrière se cache un bien immobilier qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Nous l’avons déjà dit : sauf exception (attrait personnel pour une zone spécifique, micro-marché…) nous restons persuadés que les grandes métropoles françaises ou bien la région parisienne restent les meilleures terres d’investissement.

Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le régime de la loi Pinel :

Bilan patrimonial de la simulation Pinel :

Emplois Ressources
Apports
total apports et versements sur adossement
0 € Valeur au terme
montant de l’investissement revalorisé hors frais d’acquisition
210 534 €
Charges foncières
taxe foncière, frais de gestion et assurance, charges non récupérables sur le locataire.
19 169 € Revenus locatifs
total des loyers
72 440 €
Charges financières
Intérêts d’emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers.
23 292 € Économie fiscale et sociale
compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N +1
22 551 €
Remboursement capital
montant des emprunts
200 000 €    
Gain net (ressources-emplois) : 63 064 €

Demandez une simulation loi Pinel

[1] Pour présenter cette simulation de défiscalisation Pinel, nous avons appliqué les critères suivants :

Mr et Mme Dupont : revenus 100 000 € net/an, tranche marginale d’imposition 30 %
Montant de l’investissement : 200 000 € (frais de notaire et de garantie inclus)
Surface prise en compte pour la défiscalisation : 60 m²
Rentabilité locative : 4 % à la base mais plafonnée par la loi Pinel à 3,6 %
Durée de la simulation : 10 ans
Engagement locatif : 9 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 1,50 % hors assurances
Charges locatives (agence + assurances loyers impayés) : 14 % du montant du loyer
Charges de copropriété (à la charge du propriétaire) : 5 % du montant du loyer
Taxe foncière : un mois de loyer
Revalorisation annuelle : 1 %
Zone Géographique : B1
Taux de défiscalisation : 18 % (sur 9 ans)

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