- Investissements concernés par le Loueur en Meublé Professionnel
- Le principe du Loueur en Meublé Professionnel
- Le mécanisme du Loueur en Meublé Professionnel
- Les conditions du Loueur en Meublé Professionnel
- Actualités fiscales du Loueur en Meublé Professionnel
- Notre avis sur le Loueur en Meublé Professionnel
Investissements concernés par le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut de Loueur en meublé Professionnel (LMP) concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs ou anciens, dans une résidence dite de services telle que résidence étudiante, hôtelière de vacances ou d’affaires, résidence pour seniors ou pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Le principe du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :
Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) permet d’investir dans l’immobilier locatif, à titre professionnel, en société ou non dans un cadre privilégié. Fiscalement, elle est considérée comme une activité commerciale (BIC).
Ce statut ne concerne que les logements à titre d’habitation (ce qui exclut les locaux commerciaux). Une location est dite meublée lorsque le logement est loué et pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante : cuisine équipée, salle de bains… De telle sorte que l’occupant n’ait que ses valises à poser pour jouir paisiblement et en toute autonomie du logement.
Ici, nous n’abordons le statut LMP que par le biais d’acquisitions réalisées en résidences services et données à bail commercial à un exploitant professionnel.
Pour se prévaloir du droit à récupération de la TVA, trois des quatre prestations suivantes doivent être proposées :
- La fourniture du petit-déjeuner
- Le nettoyage des locaux
- La fourniture du linge de maison
- La réception de la clientèle
Le choix se présente au bailleur en matière d’imposition des revenus. Il va pouvoir choisir le régime d’imposition de son activité en fonction des objectifs recherchés.
Deux options fiscales se présentent à lui :
- Soit, il opte pour le régime réel de l’imposition sur les revenus et il devra déclarer ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
- Soit, il fait le choix de l’imposition sur les sociétés et en informera l’administration fiscale au travers du formulaire n°2065-SD.
Textes règlementaires :
• Code Général des Impôts, Article 261 D
• Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003
Le mécanisme du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :
Avantage n°1 : Récupération de la TVA
En LMP il est possible de récupérer le montant de la TVA sur le prix d’acquisition du bien neuf ou en VEFA de 20%.
- Si l’investissement locatif est une résidence services (tourisme, affaire, étudiante, seniors)
- Si un bail commercial est en cours, cela entraîne le versement des loyers pour le propriétaire/bailleur.
- Le bien doit être conservé au moins 20 ans, sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata sauf s’il y a une continuité d’activité soumise à TVA au sein de la résidence (services).
Le statut de LMP avec services hôteliers permet de récupérer la TVA à condition que l’exploitant facture lui-même la TVA.
Avantage n°2 : Non-imposition des loyers
La non-imposition des loyers en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer l’amortissement comptable du bien (« charge » non décaissée).
Pouvant être déduits du résultat fiscal pour leur montant réel :
- Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition
- Les frais d’entretien et de réparation (charges de (co)propriété, travaux…)
- Les impôts locaux (taxe foncière)
- Les frais d’établissement et de commercialisation (frais de notaire, frais de constitution de société…). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fraction égale ou en une seule fois sur le premier exercice.
- Les frais de gestion et d’assurances (comptables…)
Avantage n°3 : Diminution du revenu fiscal du foyer
Si du fait de l’enregistrement des provisions pour amortissement et des charges déductibles, l’investisseur dégage un déficit BIC, celui-ci pourra s’imputer sur le revenu brut global du foyer fiscal dans la limite de 6 ans.
Cela revient à dégager un gain fiscal et par conséquent un gain de trésorerie.
Avantage n°4 : Exonération de la taxe foncière
Les loueurs en meublé de locaux d’habitation sont soumis à la taxe foncière dans les conditions de droit commun.
Cependant, les bailleurs peuvent en être exonérés, toute ou partie, les deux premières années sur les constructions nouvelles et en fonction de la politique fiscale des autorités publiques.
Avantage n°5 : Imposition des Plus-Values
Les biens immobiliers sont exonérés d’impôts sur la plus-value à partir de 5 ans de détention en LMP si les revenus locatifs sont inférieurs à 90 000 € annuels et partiellement si les revenus sont compris entre 90 000 et 126 000 €.
Avantage n°6 : Imposition à l’IFI
Les biens concernés par le LMP sont considérés comme un outil de travail, par conséquent, ils sont exonérés d’IFI.
Exemple de Location en Meublé Professionnel (LMP)
Vous achetez trois appartements de 35 m² dans une résidence hôtelière à Cannes. Le gestionnaire de la résidence vous garantit un loyer annuel de 12.000 € TTC par appartement. La location de ces appartements meublés vous rapporte 36.000 € TTC annuel, si ce revenu représente plus de 50% des revenus de votre foyer, vous êtes éligible au statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Les conditions du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :
- L’investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnelle plus de 23 000 € TTC annuels.
- Le montant revenus perçus au titre de l’activité en meublée doit être supérieur à celle des autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions de retraite…)
Si ces 2 conditions sont remplies, le loueur est qualifié de LMP, dans le cas contraire le loueur est qualifié de LMNP.
Actualités fiscales du Loueur en meublé professionnel (LMP) :
Les changements avec la loi PACTE de 2021
- Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il n’est plus obligatoire de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).
- Les loueurs en meublé professionnels et non-professionnels sont assujettis à des cotisations sociales : Entre 35 et 40% des bénéfices qui sont réalisés grâce aux activités de location meublée.
Notre avis sur le Loueur en meublé professionnel (LMP)
La loi PACTE de 2021 a fait évoluer le statut du LMP, le rendant plus accessible aux investisseurs particuliers.
Le dispositif LMP s’adresse à des investisseurs qui veulent avoir une délégation totale et sécurisée de leur investissement via un bail commercial. Investir dans le locatif en LMP nécessite un investissement minimum de 800 000 €.
L’activité de LMP permet de bénéficier d’une couverture sociale (régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles). C’est également un bon moyen d’obtenir des revenus complémentaires pour anticiper la perte de revenus liée à la retraite.
En LMP, les déficits de la location meublée sont imputables sur le revenu global : voilà qui peut réduire votre impôt sur le revenu ! Dans la plupart des cas, le statut LMP avec imposition au réel sera plus intéressant.
Au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier (emplacement, rapport qualité/prix, fiabilité du gestionnaire).
Avant tout investissement, nous vous recommandons de prendre contact avec un professionnel : conseiller en immobilier, fiscaliste… Nos experts patrimoniaux sont à votre écoute.