Simulation d’investissement sous le dispositif Loueur en meublé 2019

Cette simulation, basée sur un cas fictif, est assez représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut du loueur en meublé existe depuis plusieurs dizaines d’années et permet de se constituer des revenus défiscalisés sur une période longue.

Ce dispositif dispose d’un certain nombre d’atouts :

  • Comme en loi Bouvard, la location meublée présente déjà l’avantage d’exonérer presque complètement le propriétaire investisseur d’une implication dans le dossier de location. L’ensemble des contraintes (recherche de locataires, gestion au quotidien) est assuré par le gestionnaire. Une des problématiques importantes est donc de trouver quel que soit le secteur d’activité retenu (étudiant, affaire, senior, tourisme, 4ème âge) le bon gestionnaire.
  • Contrairement à la loi Bouvard, le dispositif LMNP ne présente pas de défiscalisation directe. On pourrait croire qu’il s’agit d’un inconvénient il n’en est rien : l’investisseur peut dans le cadre de ce dispositif amortir la valeur du bien acheté sur une durée comprise entre 20 et 30 ans. Cet amortissement comptable permet de « créer » une charge comptable (non monétaire). Ainsi, chaque année et pendant longtemps (entre 20 et 35 ans selon les simulations), les revenus sont largement compensés par les charges composées par l’amortissement et les intérêts et assurances d’emprunt (si l’acquisition est réalisée grâce à un prêt).
  • L’investissement LMNP permet donc de se constituer des revenus défiscalisés avec généralement 2 périodes (sauf achat au comptant). Une première dite d’épargne où il convient de rembourser l’emprunt. L’autre dite de rendement où il n’y a que du revenu sans la moindre fiscalité toujours du fait de l’amortissement comptable du bien (et du fait du remboursement total du prêt).
  • Contrairement aux lois de défiscalisation classiques (Pinel, Duflot, Scellier, Robien, Malraux) il n’existe que très peu de contraintes de zonage, de plafonnement de loyers ou de sélection de locataires selon des revenus.

Le dispositif Loueur en meublé présente un certain nombre de singularités qu’il faut mesurer et accepter, en termes de gestion au quotidien :

  • Ce système laisse une large liberté au propriétaire puisque l’ensemble (ou presque) de l’investissement est porté par le gestionnaire. Ce dernier décharge l’investisseur de toutes les tracasseries liées à la gestion d’un bien immobilier (recherche de locataire, état des lieux, remise en état du bien, travaux d’entretien…). Cela signifie aussi l’absence de souscription d’assurances locatives que l’on retrouve dans le cadre de la gestion d’un bien loué nu. Il faut donc savoir déléguer la gestion de son bien par un tiers.
  • Ce type d’investissement est une solution très efficace, pour préparer sa retraite ou convertir un capital en rente non fiscalisée. Comme tout investissement immobilier, il faut l’envisager avec une optique long terme. Il faut donc être vigilant, et au choix du gestionnaire, et à la thématique d’investissement (tourisme, affaires, étudiants, séniors).
  • En ce qui concerne la revente de son bien, le marché secondaire est organisé et dynamique. Il est aisé pour un investisseur de remettre à la vente son bien.

Conseils Loueur en meublé (LMP / LMNP)

Simulation d'investissement sous le dispositif Loueur en meublé 2017Comme on peut le constater à travers cette simulation et d’une manière plus générale un investissement dans le cadre du dispositif Loueur en meublé est assez consommateur en épargne pure, d’autant plus que dès le début de l’investissement il n’y a pas de système de défiscalisation. En prenant une durée de simulation sur 25 ans et une durée d’emprunt sur 20 ans à 3,30% [1], l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 289 € (on y inclut bien entendu tous les emplois et ressources de l’opération).
Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à plus de 72 % par le locataire.

Comme sur toutes les simulations déjà présentées, l’effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :

  • La durée de l’emprunt : sur ce type d’investissement il y a généralement 2 cas de figure : un achat avant la retraite avec un emprunt et un effort d’épargne …ou un achat au comptant après la retraite pour se créer une rente non fiscalisée ; en tout état de cause dans le cas d’un achat avec emprunt il n’y a pas forcément d’intérêt fort à emprunter sur une durée courte
  • La durée de la simulation : nous avons pris volontairement une durée de simulation longue qui reste dans l’esprit de ce type d’investissement, et, qui permet une comparaison avec la loi Bouvard. Plus la durée de simulation est longue plus le dispositif Loueur en meublé est avantageux par rapport à la loi Bouvard.

Pour conclure investir sous le dispositif Loueur en meublé est très intéressant. Il convient en amont de s’assurer de certains points :

  • Il faut être prêt à investir sur le long terme car ce type de dispositif s’y prête vraiment. Pour autant, une revente anticipée est possible car le marché secondaire est organisé et dynamique. Encore faut-il bien évidemment avoir le bon gestionnaire sur le bon emplacement !!
  • Une simulation financière reste théorique ; derrière se cache un bien immobilier et un gestionnaire qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Il faut donc s’assurer du marché (Étudiant, Affaires, Senior, 4ème âge), de la qualité du gestionnaire choisi et de l’emplacement,

Nos produits Loueur en meublé (LMP / LMNP)

Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le dispositif Loueur en meublé :

EmploisRessources
Apports
total apports et versements sur adossement
0 €Valeur au terme
montant de l’investissement revalorisé hors frais d’acquisition
246 329 €
Charges d’exploitation
taxe foncière, frais de gestion et assurance, charges non récupérables sur le locataire.
16 726 €Revenus locatifs et primes
total des loyers
218 612 €
Charges financières
Intérêts d’emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers.
85 473 €Économie fiscale et sociale
compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N +1
0 €
Remboursement capital
montant des emprunts
200 000 €
Gain net (ressources-emplois) : 162 742 €

Demandez une simulation Loueur en meublé 2019

[1] Pour présenter cette simulation d’investissement sous le dispositif Loueur en meublé 2019, nous avons appliqué les critères suivants :
Montant de l’investissement : 200 000 € Hors Taxes (frais de notaire et de garantie inclus)
Surface prise en compte pour la défiscalisation : pas d’incidence sur les calculs.
Rentabilité locative : 4 %
Durée de la simulation : 25 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 3,30 % hors assurances
Charges locatives (agence + assurances loyers impayés) : sans objet / pris en charge par le gestionnaire
Charges de copropriété (à la charge du propriétaire) : prises en charge généralement par le propriétaire. Toutefois, il est à noter que dans un investissement en Ehpad, le gestionnaire supporte très souvent ces charges.
Taxe foncière : un mois de loyer
Revalorisation annuelle : 1 %
Taux de défiscalisation : 0 %
Durée d’amortissement de l’immobilier (hors terrain) : 30 ans

NB : la TVA étant récupérée, elle n’est jamais prise en compte dans cette simulation.