Loueur en meublé (LMP / LMNP) : Questions fréquentes

Le dispositif Loueur en meublé (LMP / LMNP) n’est pas en soi un dispositif de défiscalisation puisqu’il n’engendre pas automatiquement de réductions d’impôts ou d’avantages fiscaux particuliers. Cependant, il présente des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut ainsi réaliser une opération d’investissement immobilier dont l’intérêt principal consiste, pendant un grand nombre d’années, à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location.

Il n’y a pas de réductions d’impôts à proprement parler avec le dispositif du Loueur en meublé. Il convient, pour chaque investissement, de déclarer ses revenus et les charges associées avec, dans certains cas, la possibilité supplémentaire d’amortir le bien et donc d’alourdir ses charges déductibles. C’est ce surplus de charges qui permet de se constituer des revenus défiscalisés. En effet, tout déficit est reportable ad vitam et est repris à partir de l’année ou les revenus sont supérieurs aux charges.

On estime, à l’heure actuelle, que pour un investissement qui fait l’objet d’un emprunt à un taux de 2 % (assurances comprises) sur 20 ans avec une rentabilité nette de 4 %, l’ensemble des revenus sont défiscalisés sur une durée avoisinant 25 ans !

Ce dispositif est ouvert à tous les types d’investisseurs.

D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC non professionnels. Il n’y pas de calcul spécifique à faire puisqu’il n’y a pas de défiscalisation sur l’Impôt sur le Revenu.

La récupération de TVA est un élément de ce dispositif mais sous certaines conditions :

• Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée,
• L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant trois des quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.

Les logements concernés par le dispositif Loueur en meublé (LMP / LMNP) sont : les résidences de tourisme classées, les établissements dédiés à l’accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les logements affectés à l’accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants, et les établissements de soins longues durées. Il convient d’y rajouter d’autres biens (forcément meublés) qui ne sont pas forcément soumis à bail commercial (appartement de vacances, chambre de bonne etc.).

L’ensemble du territoire métropolitain ; toutefois dès lors que l’on n’entre pas dans le cadre d’un bail commercial et de l’investissement en immobilier géré, des autorisations doivent être demandées dans certains cas spécifiques (villes de plus de 200 000 habitants, région parisienne etc.).

Le dispositif Loueur en meublé, dès lors qu’il fait l’objet d’un bail commercial, débute soit l’année d’achèvement des travaux (pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation), soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure).

Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans.

Les revenus tirés de la location meublée du logement concerné doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l’engagement de location.

En déclarant ses impôts, il est fortement conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable (au moins la première année) ; il est à noter que cette solution est presque systématiquement proposée aux investisseurs par les opérateurs.

Si le locataire donne son congé, l’exploitant a la responsabilité de trouver un nouveau locataire. Ce renouvellement peut presque avoir lieu chaque jour dans certains cas (Résidence d’affaires ou de tourisme où les locataires restent très peu de temps).

En cas de rupture de l’engagement de location de la part de l’exploitant (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail par l’exploitant), l’investisseur dispose d’un délai d’un an pour trouver un nouvel exploitant.

Dans le cas d’une location meublée sans gestionnaire, il convient d’établir un nouveau contrat avec de nouveaux locataires.

Absolument, l’achat en Loueur en meublé (LMP / LMNP) est sans limite. Un passage du statut LMNP au statut LMP est possible en cumulant les 2 conditions suivantes :

• L’opération génère des revenus supérieurs à 23.000 euros TTC,
• L’activité représente plus de 50 % du revenu global de l’investisseur.

En cas de cession d’un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA avant l’expiration du délai de 20 ans, la TVA récupérée lors de l’achat doit être restituée prorata temporis. Cependant, il existe une exception : la revente du bien à un investisseur qui poursuit l’activité dans les mêmes conditions, permet au vendeur de ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée. Il s’agit d’une transmission universelle de propriété avec continuité d’activité.

Cette solution est applicable lorsque la cession concerne un ou plusieurs lots si l’acquéreur respecte les conditions suivantes :

• Le lot en question est inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise, autrement dit, si le repreneur amortit son acquisition ;
• L’activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services) ;
• Le bail en cours est repris ou renégocié.