Qu’est-ce que la Location meublée ?
La location meublée est soumise à une réglementation spécifique, largement inspirée de celle applicable aux locations vides, notamment en ce qui concerne la résidence principale du locataire (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation).
Pour qu’une location soit qualifiée de meublée, le bailleur doit mettre à la disposition du locataire un logement équipé de meubles, permettant une vie avec ses seuls effets personnels de manière immédiate et convenable (inventaire détaillé du mobilier).
Cette forme de location répond aux besoins de diverses catégories de personnes, telles que les jeunes, les seniors, les travailleurs en déplacement, entre autres. Il est à noter que la liberté de louer en meublé peut être restreinte par certaines dispositions juridiques ou fiscales.
Pour être reconnu comme un logement meublé par la loi, le lieu doit offrir les conditions nécessaires au locataire pour dormir, manger et vivre convenablement en tenant compte des contraintes de la vie quotidienne (article 25-4 de la loi de 1989).
D’ailleurs, depuis le 1er septembre 2015, une liste officielle du mobilier garnissant le logement doit être respectée par le bailleur (décret n° 2015-981 du 31.7.2015, JO du 5 août).
Qu’est-ce que le dispositif Loueur en meublé (LMP et LMNP) ?
Le dispositif Loueur en meublé (LMP / LMNP) n’est pas en soi un dispositif de défiscalisation puisqu’il n’engendre pas automatiquement de réductions d’impôts ou d’avantages fiscaux particuliers. Cependant, il présente des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.
Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut ainsi réaliser une opération d’investissement immobilier dont l’intérêt principal consiste, pendant un grand nombre d’années, à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location.
Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée en 2025 ?
Il n’y a pas de réductions d’impôts à proprement parler avec le dispositif du Loueur en meublé. Il convient, pour chaque investissement, de déclarer ses revenus et les charges associées avec, dans certains cas, la possibilité supplémentaire d’amortir le bien et donc d’alourdir ses charges déductibles. C’est ce surplus de charges qui permet de se constituer des revenus défiscalisés. En effet, tout déficit est reportable ad vitam et est repris à partir de l’année ou les revenus sont supérieurs aux charges.
Pour les acquéreurs finançant leur achat par un prêt, les taux d’intérêts actuels permettent d’envisager des périodes de défiscalisation des revenus sur une très longue période (supérieure à 20 ans), ce qui fait de cet investissement (une fois le bien intégralement remboursé), une formidable source de compléments de revenus.
Qui peut bénéficier du statut Loueur en meublé (LMP et LMNP) ?
Ce dispositif est ouvert à tous les types d’investisseurs.
Quelle fiscalité pour le dispositif Loueur en meublé ?
D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC non professionnels. Il n’y pas de calcul spécifique à faire puisqu’il n’y a pas de défiscalisation sur l’Impôt sur le Revenu.
La récupération de TVA est un élément de ce dispositif mais sous certaines conditions :
- Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée,
- L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant trois des quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
Quels sont les logements concernés par le dispositif Loueur en meublé ?
Les logements concernés par le dispositif Loueur en meublé (LMP / LMNP) sont : les résidences de tourisme classées, les établissements dédiés à l’accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les logements affectés à l’accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants, et les établissements de soins longues durées. Il convient d’y rajouter d’autres biens (forcément meublés) qui ne sont pas forcément soumis à bail commercial (appartement de vacances, chambre de bonne etc.).
Quelles sont les zones concernées pour un investissement dans le cadre du dispositif Loueur en meublé ?
L’ensemble du territoire métropolitain ; toutefois dès lors que l’on n’entre pas dans le cadre d’un bail commercial et de l’investissement en immobilier géré, des autorisations doivent être demandées dans certains cas spécifiques (villes de plus de 200 000 habitants, région parisienne etc.).
Quand débute le dispositif Loueur en meublé ? Quelle est la limite de la mise en location d’un logement pour en profiter ?
Le dispositif Loueur en meublé, dès lors qu’il fait l’objet d’un bail commercial, débute soit l’année d’achèvement des travaux (pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation), soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure), soit l’année d’acquisition s’agissant de biens d’occasion.
Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans.
Que faire pour bénéficier du statut Loueur en meublé (LMP ou LMNP) ? Quelles démarches effectuer ?
Les revenus tirés de la location meublée du logement concerné doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l’engagement de location.
En déclarant ses impôts, il est fortement conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable (au moins la première année) ; il est à noter que cette solution est presque systématiquement proposée aux investisseurs par les opérateurs.
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
Cela importe peu théoriquement de savoir si votre bien est occupé ou pas puisque le preneur à bail du bail commercial est l’exploitant lui-même. Si le locataire donne son congé, l’exploitant a la responsabilité de trouver un nouveau locataire. Ce renouvellement peut presque avoir lieu chaque jour dans certains cas (Résidence d’affaires ou de tourisme où les locataires restent très peu de temps).
En cas de rupture de l’engagement de location de la part de l’exploitant (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail par l’exploitant), l’investisseur dispose d’un délai d’un an pour trouver un nouvel exploitant.
Dans le cas d’une location meublée sans gestionnaire, il convient d’établir un nouveau contrat avec de nouveaux locataires.
Est-il possible d’effectuer un second investissement locatif dans le cadre du dispositif du Loueur en meublé et avec d’autres lois ?
Absolument, l’achat en Loueur en meublé (LMP / LMNP) est sans limite. Un passage du statut LMNP au statut LMP est possible en cumulant les 2 conditions suivantes :
- L’opération génère des revenus supérieurs à 23.000 euros TTC,
- L’activité représente plus de 50 % du revenu global de l’investisseur.
Comment est gérée la TVA en cas de revente ?
En cas de cession d’un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA avant l’expiration du délai de 20 ans, la TVA récupérée lors de l’achat doit être restituée prorata temporis. Cependant, il existe une exception : la revente du bien à un investisseur qui poursuit l’activité dans les mêmes conditions, permet au vendeur de ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée. Il s’agit d’une transmission universelle de propriété avec continuité d’activité.
Cette solution est applicable lorsque la cession concerne un ou plusieurs lots si l’acquéreur respecte les conditions suivantes :
- Le lot en question est inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise, autrement dit, si le repreneur amortit son acquisition ;
- L’activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services) ;
- Le bail en cours est repris ou renégocié.