La loi Malraux à Aix-en-Provence est un levier fiscal de premier ordre pour les investisseurs qui souhaitent conjuguer optimisation patrimoniale et sauvegarde du célèbre « livre d’histoire à ciel ouvert » qu’incarne la capitale historique de la Provence. Depuis la loi LCAP 2016, le Secteur Sauvegardé de 69 ha est devenu un Site Patrimonial Remarquable (SPR) élargi, récemment révisé le 28 juin 2024, offrant ainsi un cadre réglementaire encore plus précis pour restaurer les joyaux architecturaux aixois tout en profitant d’avantages fiscaux substantiels.
Cet article appartient à la série où investir en loi Malraux ? et traite spécifiquement du dispositif loi Malraux appliqué à Aix-en-Provence.
Pourquoi investir en loi Malraux à Aix-en-Provence ?
Classée Ville d’Art et d’Histoire, Aix séduit par ses ruelles pavées, ses hôtels particuliers XVIIe-XVIIIe siècles et ses emblématiques fontaines. Le charme unique du centre historique, du quartier Mazarin ou encore du Cours Mirabeau génère une forte demande locative, soutenue par plus de 145 000 habitants et une population étudiante importante.
Les contributeurs à la loi Malraux peuvent déduire :
- 30 % des travaux réalisés dans la zone régie par le PSMV ;
- 22 % dans les secteurs couverts par un PVAP.
Contrairement à d’autres mécanismes, ces réductions ne sont pas soumises au plafonnement global des niches fiscales : un argument décisif pour les contribuables fortement imposés.
Quartiers phares du Site Patrimonial Remarquable d’Aix
Le SPR (près de 250 ha au total) regroupe plusieurs secteurs aux identités fortes :
- Centre historique : places animées, marchés provençaux et édifices baroques.
- Quartier Mazarin : tracé en 1646, il aligne palais et hôtels particuliers d’une rare élégance.
- Cours Mirabeau & alentours : artère majestueuse bordée de platanes et cafés historiques.
Le PSMV assure que chaque chantier préserve façades, menuiseries et toitures typiques en pierre blonde ou en enduit ocre, garantissant la cohérence architecturale du cœur de ville.
Les avantages fiscaux détaillés de la loi Malraux à Aix-en-Provence
Voici un exemple chiffré d’un investissement en loi Malraux à Aix-en-Provence :
Pour 200 000 € de travaux dans le périmètre PSMV :
- Réduction d’impôt : 60 000 € (30 %).
- Plus-value potentielle : +25 % de valeur vénale moyenne après rénovation, portée par la rareté du bâti ancien dans la ville (Estimation basée sur les hausses moyennes constatées dans le centre ancien d’Aix.
À la date du 1er mai 2025, le prix médian des appartements anciens s’établit à 5 650 €/m², avec une fourchette de 4 020 €/m² (bas) à 7 555 €/m² (haut), confirmant la prime accordée aux biens rénovés.
Un marché locatif dynamique
Entre universités, écoles supérieures et tourisme culturel (festival d’Art Lyrique, itinéraires Cézanne, etc.), la demande de logements dans le SPR reste soutenue toute l’année. Les biens Malraux, non soumis à l’encadrement des loyers, autorisent une grille locative libre, améliorant la rentabilité nette.
Conditions d’éligibilité à la loi Malraux dans le SPR aixois
- Adresse : l’immeuble doit se situer dans la zone PSMV ou PVAP du SPR.
- Travaux encadrés : permis de construire + avis de l’Architecte des Bâtiments de France avant tout chantier.
- Engagement locatif : location nue à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans dès l’achèvement.
Investir en loi Malraux à Aix-en-Provence : un choix pérenne
Entre optimisation fiscale, valorisation patrimoniale et forte attractivité locative, Aix-en-Provence coche toutes les cases d’un investissement Malraux sécurisé et durable. En participant à la restauration de son patrimoine, vous contribuez à perpétuer l’identité provençale tout en bénéficiant d’un rendement potentiel supérieur aux marchés classiques.
