Loi Malraux 2024 : Questions fréquentes

La loi Malraux a été votée en 1962 et complétée en 1985 puis révisée en 2009. Elle a été créée dans le but de favoriser la conservation du patrimoine. La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués, de déduire les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global.

La loi Malraux a été modifié le 1er janvier 2009, désormais, les modalités de la loi Malraux sont une réduction d’impôt et non plus une déduction d’impôt. L’investisseur peut soustraire directement de son impôt à payer un pourcentage des travaux effectués dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans.

Si le bien éligible se situe en ZPPAUP, la réduction sera de 22 % du montant des travaux. Si le bien éligible se situe en secteur sauvegardé, la réduction sera de 30 % du montant des travaux.

Récapitulatif de l’avantage fiscal Malraux en 2024 :

Le régime fiscal de la loi Malraux est accessible à tout particulier faisant un investissement dans des immeubles pouvant bénéficier de rénovations réglementées. Cependant, la Loi Malraux s’adresse tout particulièrement aux contribuables fortement imposés (TMI supérieure à 30 %). Elle ne concerne pas spécifiquement les personnes ayant de forts revenus fonciers, car les travaux ne sont pas déduits des revenus fonciers.

La Loi Malraux a la préférence des investisseurs privilégiant les belles pierres et les logements de standing.

La réduction s’applique sur le montant de l’imposition à payer en fonction du montant des travaux. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du prix des travaux du bien immobilier. Avec un plafond glissant de 400 000 € (toutes opérations Malraux confondues) de travaux répartis sur 4 ans, année du permis de construire plus 3 ans. Soit une réduction directe de l’impôt à payer de 88 000 € ou 120 000 € sur quatre ans. En cas d’excédent un report sur trois ans est possible soit sept ans maximums de réduction de l’impôt à payer.

Par exemple, pour un investissement en secteur sauvegardé de 300 000 €, avec 150 000 € de travaux répartis équitablement sur 2 ans l’acquéreur défiscalisera 30 % de 150 000 € répartis sur 2 ans. C’est-à-dire 150 000 € x 30 % = 45.000 €, / 2 ans = 22 500 € par an pendant 2 ans.

Pour bénéficier de la loi Malraux, le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d’un des associés dans le cas d’une société civile).

Un investissement en loi Malraux peut se faire soit dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), soit dans un secteur sauvegardé publié. Une déclaration d’utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire dans le cas où il n’y a pas eu de publication.

Les biens immobiliers concernés par la loi Malraux doivent être loués nus dans les 12 mois suivants la fin des travaux, et ce en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans.

Le bien immobilier doit être obligatoirement loué pendant au moins 9 ans (également requis pour les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés) sachant par ailleurs, que l’associé doit s’engager à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.

En cas de revente anticipée, l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son imposition de l’année en cours.

Dans le cadre de la loi Malraux, à l’issue de l’engagement de location, vous pouvez continuer à louer votre logement sous le régime de droit commun sans contrainte de plafonnement de loyers ou de revenus ou bien sur le vendre.

Si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, et que vous souhaitez bénéficier des dispositions de la loi Malraux, vous devez fournir des justificatifs aux services fiscaux :

• Une note comportant l’adresse et la surface du logement, et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans,
• Les déclarations 2042 et 2044 S,
• Une déclaration de revenus pour l’imputation sur le revenu global,
• Une copie du bail,
• Le cas échéant, la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte,
• Le cas échéant, la copie de la déclaration d’utilité publique.

Oui, il est possible d’effectuer une seconde acquisition mais le plafond de travaux bénéficiant de la réduction d’impôts est au maximum de 400 000 € pour l’ensemble des investissements. La réduction d’impôt en loi Malraux est compatible avec le dispositif Pinel rénové, qu’on appelle aussi Pinel ancien. Elle peut aussi être cumulée la même année avec d’autres dispositifs fiscaux tout en respectant les plafonnements des niches fiscales. Il est bon de noter que la loi Malraux est depuis 2013 totalement exclue du plafonnement des niches fiscales.

L’investisseur doit relouer le plus vite possible. Il faut qu’il puisse toutefois prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d’une période de vacance accordée par l’Administration Fiscale.

Il est intéressant de préciser que depuis 2013, la loi Malraux est totalement exclue du plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif est donc particulièrement intéressant pour être cumulé avec d’autres, comme le Girardin industriel, la loi Pinel ou plus simplement un employé à domicile.

Pour bénéficier de la loi Malraux, les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.

Les quatre principaux avantages pour les propriétaires d’un bien en Malraux sont : un investissement de forte valeur et qualité patrimoniale, un emplacement en centre-ville de premier ordre, un immeuble de qualité architecturale reconnue, un immobilier ancien entièrement remis à neuf et aux normes.

L’extinction de la loi Malraux n’est pas prévue et ne devrait pas être envisagée aux vues des besoins de rénovations du parc immobilier urbain concerné.

La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif. En effet, elle permet une défiscalisation jusqu’à 30 000 € d’économies d’impôts par an pendant quatre ans.

Si, au cours d’une même année, la réduction d’impôts obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent est reportable (3 ans) et n’est donc pas perdu.

Par exemple, M. Dupont doit payer 15 000 € d’impôts par an. Il a fait un investissement en loi Malraux pour 200 000 € avec 120 000 € de travaux payés sur 2 années soit une défiscalisation annuelle de 18 000 €. Il ne payera pas d’impôt les deux premières années et uniquement 9 000 € la suivante, soit 15 000 € d’impôt – 6 000 € de report = 9 000 €.

Une fois qu’un investisseur est engagé dans la loi Malraux, les choses sont figées : le taux, l’engagement de location… Si jamais la loi Malraux devait être remise en cause de quelque façon que ce soit (suppression, révision à la hausse ou à la baisse du taux, nouvelle définition des zones éligibles), ceci n’impacterait pas un investissement en cours.

En ce qui concerne la loi Malraux c’est assez simple : il n’y a aucun plafond de quelque nature que ce soit et sur quelque zone que ce soit, ni de loyers, ni de ressources des locataires.

La loi Malraux s’adresse à des investisseurs qui chercheront à la fois à réduire de façon conséquente leurs impôts et à se constituer un patrimoine de qualité puisque, par définition, les emplacements sont très souvent qualitatifs et les immeubles possèdent des caractéristiques architecturales dont les travaux seront supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France.