Démembrement temporaire d’usufruit : un bel outil de transmission du patrimoine

Démembrement temporaire d'usufruit : un bel outil de transmission du patrimoineL’investissement immobilier en démembrement de propriété consiste pour un particulier à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit temporaire (généralement entre 15 et 20 ans) est acquis par un bailleur institutionnel. Les motivations de l’investisseur peuvent être multiples : défiscalisation IFI, rente de revenus futurs, plus-value, défiscalisation de revenus fonciers ou encore utilisation à terme. L’investissement en nue-propriété peut aussi être une bonne méthode de transmission de patrimoine. Deux scénarios peuvent être envisagés pour transmettre un bien acquis en démembrement temporaire.
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La transmission directe

Il s’agit dans ce cas pour un investisseur de transmettre à ses héritiers la nue-propriété acquise dans le cadre d’un schéma d’usufruit temporaire. L’objectif est de bénéficier des abattements (100 000 € par parent, par enfant, tous les 15 ans) autorisés dans le cadre de donation afin de limiter à terme le montant des droits de succession. La valeur de la nue-propriété ainsi donnée doit s’apprécier sur la base du barème fiscal. S’agissant d’un usufruit temporaire, celui-ci est valorisé 23 % de la valeur de pleine propriété par tranche de 10 ans. En d’autres termes un bien grevé d’un usufruit de 15 ans sera valorisé 54 % de sa valeur, un autre ayant 22 ans d’usufruit sera considéré pour 31 %. Il est donc particulièrement intéressant de donner les nus-propriétés acquises dans des schémas de démembrement temporaire car cela permet de donner « avec effet de levier » et de limiter ainsi les droits à payer. Par exemple, un appartement d’une valeur de 300 000 € donné en pleine propriété à un descendant direct engendrerait, après abattement, 40 817 € de droits. Le même appartement grevé d’un usufruit de 15 ans ne nécessiterait le paiement que de 13 218 € de droits de donation.

La transmission via une SCI

Une autre solution consiste à loger dans une SCI (Société Civile Immobilière) la nue-propriété acquise puis de démembrer les parts de la SCI et de transmettre la nue-propriété de celles-ci aux héritiers. Les parts transmises bénéficient donc d’un « double démembrement », le premier temporaire et le deuxième viager. L’effet de levier en est encore augmenté : l’appartement de 300.000 € pris pour exemple précédemment serait donné dans ce cas en franchise totale de droits par un donateur âgé de 61 ans ou plus. Attention, dans le cas où la nue-propriété est logée dans une SCI, le contribuable doit intégrer sa valeur dans son patrimoine taxable à l’ISF. Quelle que soit l’option retenue, la donation de nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire est fiscalement très avantageuse. Dans le cas où les donataires sont des enfants mineurs, ou jeunes adultes, la donation de nue-propriété présente aussi l’avantage de sécuriser le patrimoine donné en reportant la date à laquelle ce patrimoine octroiera des revenus.

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