Démembrement temporaire d’usufruit : un bel outil de transmission du patrimoine

Le démembrement temporaire d’usufruit peut être un bon outil de transmission de patrimoine. En effet, l’investissement immobilier en démembrement de propriété consiste, pour un particulier, à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit temporaire (généralement entre 15 et 20 ans) est acquis par un bailleur institutionnel.

Démembrement temporaire d’usufruit : un bel outil de transmission du patrimoine

Dans ce type d’investissement, les motivations de l’investisseur peuvent être multiples : défiscalisation de l’IFI, revenus futurs sous forme de rente, plus-value immobilière, défiscalisation de revenus fonciers ou encore utilisation à terme.

Mais, l’investissement en nue-propriété peut aussi être une bonne méthode de transmission de patrimoine.

Le démembrement temporaire d’usufruit, un outil efficace de transmission du patrimoine

Deux scénarii peuvent être envisagés pour transmettre un bien acquis en démembrement temporaire d’usufruit : La transmission directe et La transmission via une SCI.

La transmission directe

Il s’agit dans ce cas pour un investisseur de transmettre à ses héritiers la nue-propriété acquise dans le cadre d’un schéma d’usufruit temporaire. L’objectif est de bénéficier des abattements (100 000 € par parent, par enfant, tous les 15 ans) autorisés dans le cadre de donation afin de limiter à terme le montant des droits de succession.

La valeur de la nue-propriété ainsi donnée doit s’apprécier sur la base du barème fiscal. S’agissant d’un usufruit temporaire, celui-ci est valorisé 23 % de la valeur de pleine propriété par tranche de 10 ans. En d’autres termes un bien grevé d’un usufruit de 15 ans sera valorisé 54 % de sa valeur, un autre ayant 22 ans d’usufruit sera considéré pour 31 % de sa valeur en pleine propriété. Il est donc particulièrement intéressant de donner les nues-propriétés acquises dans des schémas de démembrement temporaire d’usufruit car cela permet de donner « avec effet de levier » et de limiter ainsi les droits à payer.

Par exemple, un appartement d’une valeur de 300 000 € donné en pleine propriété à un descendant direct engendrerait, après abattement, 38 194 € de droits. Le même appartement grevé d’un usufruit de 15 ans ne serait imposé qu’à hauteur de 18 194 € au titre des droits de donation.

La transmission via une SCI

Une autre solution consiste à loger dans une SCI (Société Civile Immobilière) la nue-propriété acquise puis de démembrer les parts de la SCI et de transmettre la nue-propriété de celles-ci aux héritiers.

Précision importante : nous prenons le cas de figure où la SCI, lors de sa création, a opté pour l’imposition sur le revenu (IR). Il s’agit en l’occurrence d’une SCI transparente. Ce sont les associés (porteurs de parts) qui acquitteront les impôts et prélèvements sociaux.

Les parts transmises bénéficient donc d’un « double démembrement », le premier temporaire et le deuxième viager.

L’effet de levier en est encore augmenté : l’appartement de 300.000 € pris pour exemple précédemment serait donné dans ce cas en franchise totale de droits par un donateur âgé de 61 ans ou plus. Attention, dans le cas où la nue-propriété est logée dans une SCI, le contribuable doit intégrer sa valeur dans son patrimoine taxable à l’IFI.

Quelle que soit l’option retenue, la donation de nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire d’usufruit est fiscalement très avantageuse. Dans le cas où les donataires sont des enfants mineurs, ou jeunes adultes, la donation de nue-propriété présente aussi l’avantage de sécuriser le patrimoine donné en reportant la date à laquelle ce patrimoine octroiera des revenus.

Quel est l’intérêt du démembrement temporaire d’usufruit dont l’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel ?

Au-delà de l’optimisation de la transmission de son patrimoine, l’intérêt d’une opération de démembrement temporaire d’usufruit est multiple :

  • Le nu-propriétaire profite mathématiquement de la reconstitution de la pleine propriété, année après année, sans avoir à souffrir de l’aléa locatif.
  • Pas d’usus signifie en conséquence, aucune fiscalité d’aucune sorte (ni IR, CSG-CRDS, taxe foncière et IFI).
  • À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Il récupère un logement en bon état (usage et habitabilité) pouvant être cédé sur le marché immobilier immédiatement.
  • La rentabilité attendue (entre 2,5 et 3,5 %) est à rapprocher des taux de rendements observés sur d’autres classes d’actifs comme l’immobilier géré (résidences services). Il est à préciser que le taux de rendement définitif sera déterminé à la fin de la période de démembrement.
  • Souvent méconnu, le nu-propriétaire peut revendre son bien à n’importe quel moment. Un marché secondaire existe et permet d’écouler aisément les biens immobiliers.
  • La défiscalisation de revenus fonciers existants (si financement par un prêt bancaire).
  • Enfin, la perspective de réaliser une plus-value immobilière supérieure à celle attendue par le montage en démembrement.

Quel régime fiscal pour les plus-values immobilières lors de la revente en démembrement ?

Après la donation, si les ayants droit souhaitent revendre le bien reçu en héritage, ils devront tout de même s’acquitter de la taxe sur la plus-value immobilière [1]. La plus-value immobilière est déterminée dans la mesure ou le nu-propriétaire conserve son bien jusqu’à la fin de la convention d’usufruit. La valeur prise en compte pour déterminer le résultat final est la valeur d’acquisition en pleine propriété observée lors de l’achat.

Calcul de la plus-value immobilière d’un bien en démembrement

Prenons l’exemple d’un bien immobilier neuf ayant une valeur de 200 000 € en pleine propriété. La convention d’usufruit a une durée de 15 ans et la décote proposée au nu-propriétaire lors de l’acquisition est de 40 %. Lors de la donation, les héritiers acquièrent le logement pour une valeur de 120 000 € hors frais de notaire. Au terme de la convention de démembrement, admettons que nos héritiers revendent le bien 250 000 €, la plus-value immobilière sera déterminée de la manière suivante :

Prix de revente – (prix de la pleine propriété initiale + frais d’acquisition à 2,5 %), soit 250 000 € – (200 000 € + 5 000 €) = 45 000 €

45 000 € de plus-value brute à laquelle il va falloir appliquer les abattements liés à la durée de détention du logement.

Ici, 15 ans de détention permettent d’appliquer un abattement de 60 % sur la plus-value immobilière brute réalisée : 45 000 € – (45 000 € * 60 %) = 18 000 €

La base taxable à l’impôt sur la plus-value est donc de 18 000 €.

L’impôt sur la plus-value à acquitter sera de 18 000 € x 19 %, soit 3 420 €.

À cela s’ajoute, la taxation au titre des prélèvements sociaux. Là aussi, le nu-propriétaire a le droit de pratiquer un abattement au titre de la durée de détention : 45 000 € – (45 000 € * 16,5 %) = 37 575 €

La base taxable au titre des prélèvements sociaux est donc de 37 575 €.

Le montant des prélèvements sociaux sera de 37 575 € x 17,2 %, soit 6 462 €.

Finalement, les héritiers devront s’acquitter de la somme de 9 882 €, soit l’impôt et les prélèvements sociaux calculés sur une plus-value immobilière de 45 000 €, alors que la plus-value immobilière réellement perçue sera de 130 000 € (250 000 € – 120 000 €), le prix de revente moins le prix d’acquisition lors de la donation.

Questions fréquentes démembrement Nos produits en démembrement

[1] Déclaration des plus-values immobilières, Formulaire n°2048-IMM