Démembrement temporaire d’usufruit : un bel outil de transmission du patrimoine

Le démembrement temporaire d’usufruit peut être un bon outil de transmission de patrimoine. En effet, l’investissement immobilier en démembrement de propriété consiste, pour un particulier, à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit temporaire (généralement entre 15 et 20 ans) est acquis par un bailleur institutionnel.

Démembrement temporaire d’usufruit : un bel outil de transmission du patrimoine

Cette question intéresse en particulier le dispositif du démembrement de propriété.

Les motivations de l’investisseur peuvent être multiples : défiscalisation de l’IFI, rente de revenus futurs, plus-value, défiscalisation de revenus fonciers ou encore utilisation à terme.

L’investissement en nue-propriété peut aussi être une bonne méthode de transmission de patrimoine. Deux scénarios peuvent être envisagés pour transmettre un bien acquis en démembrement temporaire : La transmission directe et La transmission via une SCI.

La transmission directe

Il s’agit dans ce cas pour un investisseur de transmettre à ses héritiers la nue-propriété acquise dans le cadre d’un schéma d’usufruit temporaire. L’objectif est de bénéficier des abattements (100 000 € par parent, par enfant, tous les 15 ans) autorisés dans le cadre de donation afin de limiter à terme le montant des droits de succession.

La valeur de la nue-propriété ainsi donnée doit s’apprécier sur la base du barème fiscal. S’agissant d’un usufruit temporaire, celui-ci est valorisé 23 % de la valeur de pleine propriété par tranche de 10 ans. En d’autres termes un bien grevé d’un usufruit de 15 ans sera valorisé 54 % de sa valeur, un autre ayant 22 ans d’usufruit sera considéré pour 31 %. Il est donc particulièrement intéressant de donner les nues-propriétés acquises dans des schémas de démembrement temporaire d’usufruit car cela permet de donner « avec effet de levier » et de limiter ainsi les droits à payer.

Par exemple, un appartement d’une valeur de 300 000 € donné en pleine propriété à un descendant direct engendrerait, après abattement, 38 194 € de droits. Le même appartement grevé d’un usufruit de 15 ans ne nécessiterait le paiement que de 18 194 € de droits de donation.

La transmission via une SCI

Une autre solution consiste à loger dans une SCI (Société Civile Immobilière) la nue-propriété acquise puis de démembrer les parts de la SCI et de transmettre la nue-propriété de celles-ci aux héritiers.

Les parts transmises bénéficient donc d’un « double démembrement », le premier temporaire et le deuxième viager.

L’effet de levier en est encore augmenté : l’appartement de 300.000 € pris pour exemple précédemment serait donné dans ce cas en franchise totale de droits par un donateur âgé de 61 ans ou plus. Attention, dans le cas où la nue-propriété est logée dans une SCI, le contribuable doit intégrer sa valeur dans son patrimoine taxable à l’IFI.

Quelle que soit l’option retenue, la donation de nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire d’usufruit est fiscalement très avantageuse. Dans le cas où les donataires sont des enfants mineurs, ou jeunes adultes, la donation de nue-propriété présente aussi l’avantage de sécuriser le patrimoine donné en reportant la date à laquelle ce patrimoine octroiera des revenus.

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