Investir dans l’immobilier au bon prix

Investir dans l'immobilier au bon prixIl est parfois reproché aux programmes d’investissement immobilier et aux conseillers qui les commercialisent de pratiquer des prix élevés, voire même décorrélés du marché. Qui n’a jamais entendu « En défiscalisation, l’avantage fiscal est ajouté au prix de vente » ou encore « les promoteurs vendent plus cher aux investisseurs qu’aux propriétaires occupants » ?

S’il est vrai que les lois de défiscalisation successives ont pu engendrer quelques excès de la part de promoteurs ou réseaux de vente indélicats, il ne faut pas tout amalgamer et se laisser entrainer dans les contre-vérités les plus affligeantes.

Certains facteurs peuvent justifier un écart de prix conséquent entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien, faut-il encore les connaitre et les analyser correctement. A cette condition, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier au bon prix, nous verrons comment.

Le neuf est-il nécessairement plus cher que l’ancien ?

Oui. Et c’est normal. Il existe 2 bonnes raisons pour que l’immobilier neuf soit plus cher que l’immobilier ancien.

La fiscalité tout d’abord. Un bien immobilier neuf est présenté TTC, c’est-à-dire qu’il inclut dans son prix une quote-part de TVA à 20%. Le promoteur de l’opération récupère la TVA sur une partie des postes de dépense, mais ni sur le terrain, ni sur les assurances, ni sur les frais financiers, ni sur sa marge. L’impact de la TVA n’est donc pas de 20% sur le prix de vente, mais on peut facilement l’estimer entre 5 et 10%.

Le caractère neuf de l’immeuble ensuite. Dans la détermination du prix de l’immobilier ancien est appliquée une décote pour vétusté. Ainsi, un immeuble nécessitant de lourdes charges de travaux de rénovation vaudra moins qu’un immeuble bien entretenu. L’immobilier neuf ne subit de fait aucune décote pour vétusté. Son acquisition est d’ailleurs assortie d’une garantie décennale couvrant le propriétaire contre les défauts de structure de l’immeuble. En conséquence, les charges de copropriété sont, toutes choses égales par ailleurs, beaucoup plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. Et cela a un coût, que l’on peut de nouveau estimer entre 5 et 10% du prix de vente.

Il n’est donc pas anormal que l’immobilier neuf soit proposé entre 10% et 20% plus cher que l’immobilier ancien comparable et en bon état d’usage.

Enfin, il faut rappeler que pour compenser une partie de l’impact fiscal de la TVA, l’acquisition immobilière dans le neuf bénéficie de droits d’enregistrement réduits. Ainsi les frais d’actes, souvent appelés frais de notaire, sont limités à 2,50% environ, contre 7,50% environ dans l’immobilier ancien.

Pourquoi certains biens immobiliers sont-ils plus chers que d’autres ?

A emplacement et surfaces équivalentes, certains types de biens immobiliers, prisés des investisseurs, coûtent plus cher que d’autres. Par exemple, les résidences services de type EHPAD ou les biens rénovés dans le cadre de la loi Malraux sont généralement plus chers que leurs équivalents en immobilier neuf ou ancien. Pour acquérir ce type de produit dans de bonnes conditions, il faut comprendre les raisons de ces écarts de prix.

Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est un bâtiment très particulier. 2 facteurs principaux expliquent son prix au m² élevé. Les normes liées à l’hébergement de personnes âgées imposent des matériaux et des spécificités qui renchérissent la construction.

Lors de la rénovation complète d’un immeuble dans le cadre d’un produit d’investissement, l’opérateur ne se contente pas de traiter les parties privatives. Les parties communes sont généralement reprises de fond en combles : ravalement, toiture, canalisations de distribution et d’évacuation etc… . Au terme des travaux, l’investisseur est propriétaire d’un produit sur lequel aucune charge exceptionnelle n’est à prévoir pour de nombreuses années. Aussi, il faut comparer le prix de vente d’un immeuble rénové avec le prix de l’immobilier neuf, pas ancien. En outre, une rénovation dans un secteur sauvegardé défini par la loi Malraux impose de respecter des directives émises par les Bâtiments de France (matériaux, couleurs, …) qui peuvent alourdir le coût de la restauration.

Comment contrôler l’adéquation d’un prix avec le marché ?

On l’a vu, certaines typologies d’investissements immobiliers sont plus chères que l’immobilier ancien traditionnel et cet écart de coût est justifié. Ceci dit, lorsqu’on décide d’y investir, encore faut-il mesurer l’adéquation entre le prix proposé et la réalité du marché. Pour ce faire, rien de bien compliqué, beaucoup de bon sens.

Pour vérifier un prix immobilier, Internet est un outil extraordinaire. Les annonces immobilières sur Seloger [1] sont un bon reflet du prix du marché de l’ancien. Le service MeilleursAgents [1] recense aussi, quartier par quartier voire immeuble par immeuble les prix des transactions récemment réalisées.
Pour l’immobilier neuf, la base de données des notaires, Immoprix [1]; donne des informations sur la moyenne, le point haut et le point bas dans un grand nombre de villes de province.
Enfin le laboratoire Clameur [1], renseigne très précisément sur les loyers pratiques dans plus de 1000 villes françaises.

En outre, il faut toujours s’assurer que le promoteur d’une opération ne pratique pas de « double grille de prix » qui consiste à vendre plus cher aux investisseurs distants qu’aux acquéreurs locaux. Cette méthode, pas illégale mais éthiquement condamnable, a été très pratiquée outre-mer, à La Réunion en particulier, mais semble heureusement beaucoup moins utilisée de nos jours. Pour s’assurer de l’équité de traitement, il est toujours possible d’appeler des agences immobilières locales.

Enfin, rien ne vaut un déplacement sur le lieu de l’investissement pour contrôler les allégations du vendeur et s’assurer de l’adéquation du produit avec le marché et la demande locale. Si le vendeur semble réticent à la visite et cherche à vous en dissuader, méfiez-vous !

En conclusion, le prix d’un produit immobilier d’investissement n’est pas toujours aligné avec l’immobilier ancien local. Pour investir dans l’immobilier au bon prix, il faut avoir analysé la raison des écarts et mesuré que ceux-ci n’excèdent pas des valeurs normales.

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[1] Adresses web des services cités :
Seloger (www.seloger.com), MeilleursAgents (www.meilleursagents.com), Notaires (notaires.fr), Clameur (www.clameur.fr).